Les termes de passoire thermique ou encore de passoire énergétique sont apparus ces dernières années dans le secteur de l'immobilier. Ils font référence à des types de logements particuliers, que le gouvernement français considère comme trop indécents et précaires pour une mise en location. Comment savoir si votre bien locatif est concerné ? Découvrez-le !
Passoire thermique, énergétique ou logement énergivore ?
Une passoire thermique est un logement (une maison, un appartement, voire un bâtiment entier) qui a pour particularité d'être énergivore. Autrement dit, c'est une habitation qui consomme trop d'énergie (chauffage, éclairage, eau, climatisation, ventilation, etc.).
Actuellement, pour ne pas être qualifiées de passoires énergétiques et pouvoir être mises en location, les habitations ne doivent pas dépasser une consommation d'énergie de 450 kWh/mètre carré/an.
Pourquoi un logement est-il énergivore ?
Les raisons qui font d'un logement une passoire thermique peuvent être nombreuses. Dans certaines circonstances, elles peuvent aussi se cumuler. C'est le cas des logements anciens, construits avec des matériaux qui ne sont pas assez isolants.
En hiver, l'air froid s'infiltre par les murs, le sol, le plafond, les fenêtres. À cause de la mauvaise isolation du logement, les locataires ont alors tendance à monter le chauffage pour compenser la perte de chaleur. Or, le mode de chauffage peut également faire d'un logement une passoire thermique car il contribue à l'effet de serre. C'est le cas pour les chaudières à fioul, par exemple.
Quel DPE pour mettre un logement en location ?
La consommation énergétique d'un logement est estimée à l'aide d'un diagnostic de performance énergétique (DPE). Il permet de classer de A à G la consommation énergétique d'un logement en kWh/mètre carré par an.
L'étiquette énergie A correspond à une consommation inférieure à 70 kWh/mètre carré par an. L'étiquette énergie G correspond à une consommation supérieure à 420 kWh/mètre carré par an. Depuis le 1er janvier 2023, les logements étiquetés G + dont la consommation dépasse 450 kWh/mètre carré par an sont interdits à la location.
Pour ce qui concerne le classement énergétique des logements autorisés à être mis en location, le gouvernement français a fixé un calendrier :
- À partir du 1er janvier 2025, le logement doit au moins être classé F.
- À partir du 1er janvier 2028, le logement doit au moins être classé E.
- À partir du 1er janvier 2034, le logement doit au moins être classé D.
Le DPE doit être réalisé par un expert certifié, sinon, le bailleur risque une amende. Le tarif d'un DPE n'est pas réglementé, l'expert est donc libre de fixer son prix. La durée de validité de ce diagnostic est fixée à 10 ans.
Qu'en est-il des logements proposés à la vente ?
Les logements mis en vente sont également concernés par le DPE. Depuis le 1er avril 2023, un audit énergétique doit être fourni pour les biens dont la consommation est d'au minimum 331 kWh/mètre carré par an. Le calendrier est le suivant :
- 1er avril 2023 pour les logements de classes F et G.
- 1er janvier 2025 pour les logements de classe E.
- 1er janvier 2034 pour les logements de classe D.
Comment améliorer le DPE d'un logement ?
Pour transformer une passoire thermique en un logement vertueux, il faut entreprendre des rénovations. Elles concernent notamment l'isolation du logement, les postes de consommation d'énergie (chauffage, eau sanitaire, ampoules électriques), mais aussi le type d'énergie utilisé pour le logement (énergie fossile ou renouvelable).
Les propriétaires peuvent donc entreprendre une isolation thermique des murs (extérieurs et/ou intérieurs), des combles. Ils peuvent changer la chaudière pour une pompe à chaleur, opter pour des énergies renouvelables (panneaux solaires). Le changement des fenêtres est souvent indispensable.
- Dans l'hexagone, 511 000 logements sont des passoires thermiques. Cela représente 17 % du parc immobilier.
- 10 % des biens sont étiquetés F au DPE.
- 7 % sont classés G ou G +.
(Source : Ministère de la transition écologique - 2022).
Les aides à la rénovation des passoires énergétiques
Pour entreprendre ces rénovations, il existe des aides, et notamment celle nommée MaPrimeRénov'.
MaPrimeRénov'
Cette prime est accessible à tous les propriétaires pour rénover un logement (une résidence principale ou un bien mis en location) qui a au moins 15 ans. Pour en profiter, les propriétaires doivent faire appel à un professionnel Reconnu Garant de l'Environnement (RGE).
Cette aide peut permettre notamment de :
- changer une chaudière à fioul,
- changer un chauffe-eau,
- financer des travaux d'isolation ou de ventilation.
Le montant de cette aide dépend des revenus du foyer fiscal et des gains obtenus en matière de classement énergétique. Notez qu'un bonus peut être accordé lorsque le logement sort de l'état de passoire thermique (F ou G).
Autres aides
MaPrimeRénov' est cumulable avec d'autres aides, telles que celles proposées par les collectivités territoriales. Elle peut également être cumulée avec un éco-PTZ (éco-prêt à taux zéro).
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