« En 2024, tous les indicateurs repassent au vert pour les investisseurs immobiliers »

Alexandre Fitussi : Les taux de crédit ont bel et bien enclenché une baisse à partir du mois de décembre 2023. Les baisses les plus franches ont été constatées en février. De nouvelles baisses vont survenir au cours du mois de mars. Entre octobre 2023 et février 2024, nous sommes passés de taux compris entre 4,5 % et 5 % à des taux compris entre 3,5 et 4 %. Sauf évolution du marché, nous n’avons pas de raison de penser qu’ils baisseront à nouveau significativement dans les prochains mois. Nous nous dirigeons plutôt vers une période de stabilité des taux d’emprunt.

A.F. : La baisse des taux de crédit n’est pas les seule bonne nouvelle pour les investisseurs. Alors que les banques étaient frileuses il y a quelques mois en raison d’un taux d’usure insuffisant pour absorber la hausse des taux et des prédictions à la baisse concernant la valeur vénale des biens, tous les indicateurs semblent désormais se remettre au vert. Nous commençons doucement à revoir une certaine compétition entre les différents établissements bancaires. Certains reviennent sur le marché du crédit immobilier après en être sorti pendant plusieurs mois. Des banques recommencent à prêter régulièrement sur 25 ans pour du locatif et même sur 30 ans pour des projets d’achat de résidence principale. De quoi gonfler la capacité d’emprunt des porteurs de projets immobiliers. Les banques sont également plus enclines à accepter de sortir des exigences du HCSF. Pour rappel, elles disposent d’une marge de manœuvre leur permettant de ne pas respecter les critères du HCSF pour 20 % de leurs dossiers. Elles commencent doucement à utiliser cette marge de manœuvre.

A.F. : Pour les investisseurs qui ont emprunté entre 4,5 et 5 %, il est intéressant de renégocier son crédit actuellement. Pour ceux qui ont emprunté entre 4 et 4,5 %, c’est encore un peu trop tôt pour se lancer dans une opération de rachat de crédit. D’une manière générale, l’écart de taux doit être d’au moins 1 % pour qu’un rachat de crédit soit vraiment intéressant. En revanche, un écart de 0,5 % est largement suffisant pour entamer une renégociation auprès de sa propre banque, les frais engagés étant beaucoup moins importants que dans le cadre d’un rachat de crédit.

A.F. : Pour le moment, les prix ont arrêté de baisser de façon considérable. Nous ne sommes plus sur un marché sur lequel les acquéreurs cherchent systématiquement à négocier de façon agressive. Les biens au bon prix se vendent très rapidement à l’heure actuelle. Les vendeurs peuvent désormais mettre en concurrence différentes offres et n’acceptent plus de fortes négociations. Ils reprennent peu à peu la main. En ce début d’année 2024, les biens avec défauts recommencent à attirer les porteurs de projets alors qu’ils ne trouvaient plus preneurs en 2023, ou bien à prix cassés. Toutefois, nous sommes encore loin de ce qui était constaté il y a deux ans. Les biens surestimés peuvent rester longtemps en vente sans trouver preneur.

A.F. : Contrairement à ce que nous pouvons entendre, il ne s’agit pas d’un nouveau mode de calcul. En réalité, ce sont les seuils qui ont changé. Concrètement, chaque superficie inférieure à moins de 40 mètres carrés va avoir ses propres seuils. Avec les anciens seuils, il était presque impossible pour un bien de moins de 40 mètres carrés d’avoir une note autre que F ou G au DPE. Pour les mettre aux normes et continuer à les louer, les propriétaires devaient entreprendre des travaux conséquents, voire irréalisables dans certains cas. En réalité, le ratio entre les surfaces déperditives (qui donnent sur l’extérieur) et non déperditives (qui ne donnent pas sur l’extérieur) était trop important. Il y avait donc forcément une anomalie statistique : plus la surface était petite, plus les surfaces déperditives étaient importantes par rapport aux surfaces non déperditives. Cette anomalie a été corrigée. Les biens classés F ou G peuvent gagner 2 ou 3 notes grâce à ces nouveaux seuils. Les propriétaires de passoires énergétiques de moins de 40 mètres carrés auront juste à se rendre sur le site de l’Ademe à partir du 1^er juillet 2024 pour télécharger une attestation avec la nouvelle notation.

A.F. : Une nouvelle réforme pourrait bientôt concerner les biens chauffés à l’électricité. Aujourd’hui, le mode de calcul du DPE les pénalise par rapport à ceux chauffés au gaz. Pourtant, la majorité de l’électricité est produite en France grâce au nucléaire. C’est donc une énergie plus verte que le gaz. Cette anomalie devrait être corrigée prochainement même si rien n’est acté pour le moment. En ce qui concerne les copropriétés, plusieurs évolutions devraient bientôt être effectives. Dans les copropriétés votant pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique, les propriétaires disposeront d’un délai de deux ans pendant lesquels ils pourront continuer à louer même si leur DPE est en G ou F. De plus, si le locataire d’une passoire énergétique refuse un congé pour travaux, le propriétaire ne sera plus tenu de réaliser des travaux de mise en conformité du DPE. Une autre évolution réglementaire permet aux propriétaires de passoires thermiques de ne pas être contraints de faire partir leurs locataires fin 2024. Ils peuvent désormais attendre la fin du bail.

A.F. : Nous entendons beaucoup parler de la généralisation de l’encadrement des loyers dans les grandes villes. Pourtant, dans les faits, si plusieurs villes ont bel et bien candidaté, l’encadrement des loyers n’est actuellement pas appliqué dans la majorité des grandes agglomérations. À titre d’exemple, l’encadrement des loyers est annoncé depuis un an et demi à Marseille mais rien n’est mis en place pour le moment. Il n’y a donc pas de raison de penser que nous nous dirigeons vers une généralisation du dispositif. La « mode » de l’encadrement des loyers semble au contraire plutôt s’essouffler.