Comment estimer la valeur d’un local commercial ?

Un local commercial est un bien immobilier destiné à l'exercice d'une activité commerciale, artisanale ou de services accueillant une clientèle. Il peut s'agir d'une boutique, d'un restaurant, d'une agence, d'un salon de coiffure ou encore d'un showroom.

Ce type de bien est exploité dans le cadre d'un bail commercial 3-6-9, qui offre une certaine stabilité au locataire comme au propriétaire. Cette spécificité distingue le local commercial d'un logement et explique pourquoi son estimation répond à des règles différentes de celles de l'immobilier résidentiel.

Selon la situation, il peut être nécessaire d'estimer :

• sa valeur vénale, c'est-à-dire son prix de vente ;
• sa valeur locative, qui sert à déterminer le montant d'un loyer cohérent avec le marché.

Faire réaliser l'estimation d'un local commercial peut permettre de :

• fixer un prix de vente réaliste ;
• éviter de sous-évaluer ou de surestimer le bien ;
• rassurer les acquéreurs grâce à des éléments objectifs ;
• préparer une succession, une donation ou un partage ;
• négocier un financement bancaire ;
• mesurer la rentabilité d'un investissement locatif.

Dans les zones commerçantes les plus recherchées, quelques m² ou un meilleur emplacement peuvent représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros de différence.

L'estimation d'un local commercial repose sur plusieurs critères qui s'additionnent afin d'obtenir une valeur cohérente avec le marché.

L'emplacement, premier facteur de valorisation

En immobilier commercial, l'emplacement reste le critère numéro un. Les professionnels étudient notamment :

• la fréquentation piétonne ;
• la visibilité de la vitrine ;
• la présence d'enseignes attractives à proximité ;
• l'accessibilité en voiture et en transports en commun ;
• les possibilités de stationnement ;
• le dynamisme économique du quartier.

Une boutique située sur une artère commerçante très fréquentée ou dans un centre-ville dynamique aura naturellement davantage de valeur qu'un local situé dans une rue peu passante.

La surface réelle et la surface pondérée

La superficie ne se limite pas aux m² inscrits au sol. Les experts utilisent souvent une surface pondérée, qui attribue un coefficient différent selon l'utilité des espaces :

• la surface de vente principale est généralement valorisée à 100 % ;
• les réserves, sous-sols ou mezzanines bénéficient de coefficients plus faibles ;
• une vitrine d'angle très visible peut, à l'inverse, être surpondérée jusqu'à 1,25.

Cette méthode permet de mieux refléter la valeur économique réelle du local.

Les caractéristiques du bien

L'état général influence également le prix. Parmi les éléments étudiés figurent :

• la qualité des aménagements ;
• l'ancienneté du bâtiment ;
• les performances énergétiques ;
• la conformité aux normes de sécurité et d'accessibilité PMR ;
• la présence d'une extraction pour la restauration ;
• la climatisation, la fibre optique ou encore les équipements techniques.

Un local prêt à être exploité nécessitera moins d'investissements pour l'acquéreur et sera généralement mieux valorisé.

La rentabilité locative

Lorsqu'un local est déjà loué, les investisseurs accordent une importance particulière à sa rentabilité.

Aujourd'hui, le rendement brut d'un local commercial se situe généralement entre 4 et 8 %, voire davantage selon la localisation, le niveau de risque et la qualité du locataire. À titre de comparaison, celui d'un logement résidentiel se situe souvent entre 2 et 5 %.

Un bail sécurisé avec un locataire solvable constitue donc un véritable atout.

Il n'existe pas une méthode unique pour déterminer le prix d'un local commercial. Les professionnels croisent généralement plusieurs approches.

La première consiste à comparer le bien avec des ventes similaires réalisées récemment dans le même secteur.

La deuxième repose sur la rentabilité. Le calcul du rendement brut est le suivant :

Loyer annuel ÷ prix d'acquisition × 100

Par exemple, un local acheté 200 000 € et générant 12 000 € de loyers annuels affiche une rentabilité brute de 6 %.

Pour obtenir une rentabilité nette, il convient d'intégrer l'ensemble des dépenses supportées par le propriétaire :

• frais de notaire ;
• frais d'agence ;
• travaux éventuels ;
• taxe foncière ;
• charges non récupérables ;
• frais de gestion.

Les experts peuvent également utiliser des méthodes par capitalisation des loyers ou par comparaison avec les valeurs observées sur le marché local.

Vous avez l’intention de louer prochainement votre local commercial ? Dans ce cas de figure, vous devez définir la valeur locative de votre bien. Trois critères sont indispensables pour effectuer votre calcul :

• la surface pondérée du local, 
• la catégorie du local (et son tarif dédié), 
• le coefficient de localisation du bien. 

Vous devez garder à l’esprit que la rentabilité brute de votre bien commercial dépend essentiellement de vos revenus locatifs (du moins si vous louez déjà). En cas d’établissement d’un nouveau bail, la valeur locative se fixe librement entre les parties (c’est-à-dire entre le bailleur et le preneur). Si vous avez le moindre doute à ce sujet, vous avez la possibilité de consulter le Code du commerce (article L145-33). 

Pour définir votre projet de vente, il peut être indispensable de recourir aux services d’un professionnel. Vous pouvez par exemple vous tourner vers un spécialiste du marché immobilier local. Cet interlocuteur vous aidera à réaliser une estimation juste et à déterminer la valeur locative de votre bien. Tout ceci en tenant compte des particularités du marché immobilier local.

Voici ce que vous devez retenir :

• la stabilité d’une location commerciale est plus intéressante que celle d’une location résidentielle ;
• la rentabilité d’une location commerciale est susceptible d’atteindre les 8 % ;
• vous devez toujours utiliser le taux de rentabilité net comme indicateur pour réussir votre investissement locatif.

Avant une vente, plusieurs actions permettent d'améliorer l'estimation de votre local commercial.

Rénover les espaces

Des travaux de rafraîchissement, une façade rénovée, une vitrine moderne ou des installations techniques récentes rassurent les acheteurs.

Améliorer la performance énergétique

Les performances énergétiques prennent une importance croissante dans l'immobilier professionnel. Une meilleure isolation, un chauffage performant ou un éclairage LED peuvent accroître l'attractivité du bien et réduire les charges d'exploitation.

Sécuriser le bail

Un bail commercial récent, conclu avec une entreprise financièrement solide, représente un argument de poids pour les investisseurs, qui recherchent avant tout des revenus locatifs pérennes.

Optimiser l'accessibilité

Une meilleure accessibilité PMR, un stationnement facilité ou une visibilité renforcée grâce à une nouvelle vitrine peuvent également augmenter la valeur du local.

Pourquoi faire appel à un professionnel ?

Même si plusieurs outils permettent d'obtenir une première estimation, l'avis d'un professionnel de l'immobilier commercial reste vivement recommandé. Il dispose d'une connaissance précise :

• des transactions réalisées localement ;
• des niveaux de loyers pratiqués ;
• des taux de rendement recherchés par les investisseurs ;
• des spécificités juridiques des baux commerciaux.

Son estimation constitue souvent un argument solide lors des négociations avec un futur acquéreur.

Comment est calculé le prix d'un local commercial ?

Le prix d'un local commercial est déterminé à partir de plusieurs critères : son emplacement, sa surface pondérée, son état général, les loyers qu'il génère, la qualité du bail commercial, la solvabilité du locataire ainsi que les prix des transactions comparables réalisées dans le même secteur. Les experts croisent généralement plusieurs méthodes afin d'obtenir une estimation la plus fiable possible.

Quelle est la plus-value sur la vente d'un local commercial ?

La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition du local, après prise en compte de certains frais et travaux déductibles. Pour les particuliers, elle est soumise à l'impôt sur la plus-value immobilière et aux prélèvements sociaux, avec des abattements progressifs selon la durée de détention pouvant conduire à une exonération totale après plusieurs années de conservation.

Comment augmenter la valeur d'un bien immobilier commercial ?

Vous pouvez valoriser votre local en rénovant les espaces, en améliorant sa performance énergétique, en modernisant la vitrine, en sécurisant le bail commercial avec un locataire fiable, ou encore en réalisant des travaux facilitant l'accessibilité. Un local attractif et peu coûteux à exploiter trouvera plus facilement acquéreur.

Quelles sont les charges pour un local commercial ?

Les charges varient selon le bail commercial. Elles peuvent comprendre la taxe foncière (si elle est récupérable), les charges de copropriété, les dépenses d'entretien, les assurances, les frais de gestion, les travaux, ainsi que les consommations d'eau ou d'énergie. Depuis la loi Pinel, certaines dépenses restent obligatoirement à la charge du propriétaire, tandis que d'autres peuvent être récupérées auprès du locataire selon les clauses du bail.