L’évaluation immobilière est une étape essentielle avant la vente ou l’achat d’une maison. Elle permet de déterminer le prix le plus juste de votre bien. Cette mission délicate est généralement confiée à un professionnel de l’immobilier ou à un notaire. Toutefois, une mauvaise estimation du notaire peut avoir des conséquences sérieuses.
L’estimation du bien immobilier par un notaire
Le notaire est un professionnel avec lequel vous êtes souvent en contact lors d’une transaction immobilière. Il est chargé de vous conseiller en cas de succession, de donation ou de cession d’un fonds de commerce. Pour cela, votre interlocuteur s’appuie sur des méthodes de calcul et des outils tels que les bases de données immobilières (qui servent à suivre le cours de la valeur du prix d’un bien).
Voici les grandes étapes de l’estimation notariale de votre bien immobilier :
- une première prise de contact (souvent à la demande du client) permet la détermination de la valeur du bien;
- une proposition d’intervention est formulée, par le biais d’un devis ou d’un contrat de mission;
- le notaire récupère ensuite l’ensemble des documents, pouvant avoir une incidence sur la hausse ou la baisse de la valeur vénale du bien immobilier (permis de construire, diagnostics réalisés, etc.);
- il visite l’intégralité du bien, et en réalise un état descriptif minutieux;
- il effectue une étude de marché et rédige le rapport d’expertise;
- le notaire vous remet enfin ses conclusions.
La mauvaise estimation d’un bien immobilier par le notaire est-elle possible ?
Le notaire peut se tromper, de bonne foi, dans l’estimation de votre bien immobilier. L’erreur est humaine, mais un tel manquement entraîne des conséquences. On vous rappelle ici ce que dit l’article 1382 du Code civil : « les notaires sont responsables des erreurs qu’ils réalisent dans l’exercice de leurs fonctions, et qui portent préjudice à leurs clients ».
Toutefois, les erreurs commises ne sont pas à mettre au même niveau. Tout dépend s’il s’agit d’une négligence, d’un manquement involontaire ou d’une faute intentionnelle (faux en écriture publique). Dans le cas d’une négligence, c’est la responsabilité civile du notaire qui est engagée. Autrement, c’est la responsabilité pénale du notaire qui est mise en cause.
Comment intervenir sur une sous-estimation d’un bien dans le cadre d’une donation-partage ?
La première chose à faire est de contacter le professionnel responsable de la rédaction de l’acte notarié. Si vous avez subi des dommages du fait de cette erreur, le notaire peut faire appel à son assurance responsabilité civile professionnelle. Ceci afin de vous indemniser dans les règles de l’art.
Vos démarches n’aboutissent pas ? Avant toute instance judiciaire, il peut être utile de faire appel à un médiateur gratuit. Ce dernier se charge pour vous de résoudre à l’amiable le litige qui vous oppose. Vous pouvez consulter l’article L-612-1 du Code de la consommation pour en savoir plus. Si aucune résolution à l’amiable n’est possible, vous pouvez solliciter l’aide d’un avocat.
Qu’est-ce qu’un redressement fiscal pour une vente sous-estimée ?
L’administration fiscale s’attache à ce que les biens immobiliers soient vendus au prix du marché. Le montant de la vente a une incidence directe sur la base taxable – ou base d’imposition de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Or, c’est précisément sur cette base que sont calculés les droits de mutation à titre onéreux. C’est-à-dire, les charges fiscales imputées aux frais de notaire lors de la vente d’un bien immobilier.
Vous comprenez désormais pourquoi la moindre erreur peut s’avérer catastrophique ! En cas de sous-évaluation, vous pouvez être confronté à un redressement fiscal, entraînant des pénalités financières lourdes à supporter. Ces pénalités correspondent généralement à 50 % de la différence entre la valeur déclarée et la valeur réelle.
Les situations les plus courantes sont les suivantes :
- La valeur de votre bien est sous-estimée dans le cadre d’une succession : dans ce cas, le montant de vos droits sera minoré. L’administration fiscale peut procéder à une revalorisation, et demander un rappel d’impôt majoré de pénalités.
- La valeur de votre bien est sous-estimée suite à une donation : comme pour une succession, l’administration fiscale peut procéder à une revalorisation et demander un rappel d’impôt au donateur.
Pour résumer, une mauvaise estimation permet sans doute des gains fiscaux à court terme. Mais le risque à courir est trop important sur le long terme ! Non seulement cela peut se traduire par des pénalités, mais peut aussi engendrer des conflits familiaux. Pour éviter les mauvaises surprises et les litiges, il peut être intéressant de recourir aux services d’un outil d’estimation en ligne gratuit. De cette façon, vous obtiendrez une estimation précise de votre patrimoine immobilier. Ou, dans le pire des cas, une fourchette objective.
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