Vous êtes propriétaire d’un terrain déjà bâti et vous souhaitez le diviser en plusieurs parcelles ? Ce projet peut s’avérer complexe en fonction de la configuration de votre propriété et de la réglementation en vigueur. Vous devez réaliser certaines démarches administratives bien précises. SeLoger vous explique comment diviser un terrain déjà construit.
Définition et avantages d’une division de terrain bâti
Une division de terrain, ou division parcellaire, consiste à diviser ou détacher une propriété (unité foncière) en plusieurs parcelles distinctes, dans le but de les revendre à des particuliers ou à un lotisseur. Cette action est possible, sous réserve de respecter les réglementations d'urbanisme, même si le terrain est déjà bâti. Vous pouvez dans ce cas garder la parcelle sur laquelle se trouve l’habitation et vendre le reste du terrain en parcelles attenantes. Si ces dernières ont pour vocation d'être construites, votre unité foncière devient alors un lotissement (article L442-1 du Code de l’urbanisme).
Beaucoup de propriétaires procèdent à une division parcellaire de leur terrain pour des raisons financières. Dans la majorité des cas, un terrain trop étendu reste inexploité et coûte cher à entretenir. Une des solutions les plus courantes est alors de vendre la partie du terrain qui n’est pas utilisée. Il faut savoir que les parcelles constructibles plus petites se vendent, généralement, plus rapidement et à des prix plus élevés.
Comment savoir si un terrain bâti est divisible ?
Avant de lancer les différentes démarches d’un détachement de terrain, il convient avant tout de faire une étude de faisabilité de votre projet. C’est-à-dire de s’assurer que le terrain est bien divisible et que les futures parcelles sont constructibles et viabilisables.
En effet, que ce soit pour des raisons techniques ou réglementaires, il est possible qu'un terrain ne soit pas divisible, surtout si des constructions sont à prévoir. Chaque mairie dispose de ses propres réglementations en matière de lotissement et d’urbanisme.
Le Plan local d’urbanisme
Pour cela, vous devez d’abord consulter le PLU (Plan local d’urbanisme) auprès de votre mairie. Ce document définit les règles d’aménagement et d’utilisation des sols de chaque commune. Il encadre notamment les secteurs constructibles, les constructions autorisées, l’aspect extérieur des bâtiments, les zones naturelles…
Pour qu’un terrain puisse être divisé en parcelles constructibles, celui-ci doit se trouver dans une zone classée ZU (zone urbaine) ou ZAU (zone à urbaniser).
Le certificat d’urbanisme opérationnel
Autre document très important à consulter pour étudier la faisabilité de votre projet : le certificat d’urbanisme opérationnel. Ce document vous apporte de précieuses informations sur les différentes taxes à payer, sur les limites administratives d’une parcelle (les accès au terrain, le droit de préemption, les servitudes d’utilité publique…), et surtout sur les équipements publics de raccordement déjà existants à proximité, pour qu’une parcelle puisse être viabilisée.
La réglementation des lotissements
Le dernier point à vérifier, dans le cadre d'un détachement de terrain, est le règlement du lotissement et le nombre de lots qu’il est possible de faire. Chaque lotissement est soumis à un règlement et à un cahier des charges à respecter pour les futures constructions.
Lorsqu’un lotissement a été créé il y a plus de 10 ans, le nombre de nouveaux lots peut être limité, voire interdit. Alors que si le lotissement a moins de 10 ans, vous êtes libre de diviser votre terrain, sous réserve de respecter les règles d’urbanisme en vigueur.
La procédure pour diviser un terrain déjà construit
Le bornage des nouvelles parcelles
La première étape d’une division de terrain est de procéder à un bornage de votre unité foncière par un géomètre expert. Cette démarche consiste à fixer, de manière officielle, les nouvelles parcelles, en fonction de votre projet.
Le géomètre va également définir les futures servitudes d'accessibilité aux nouveaux lots, ainsi que les passages des différents réseaux (eau, électricité, gaz…). Il doit ensuite établir un procès-verbal de bornage qui doit comprendre l’accord de tous les voisins directs au nouveau lotissement, afin de valider son plan de bornage.
Enfin, il établit un document d’arpentage, ou Document Modificatif du Parcellaire Cadastral (DMPC). Ce dernier va permettre au cadastre d’enregistrer les nouvelles parcelles et d’attribuer un numéro à la parcelle initiale, ainsi qu'aux parcelles détachées.
La demande de division foncière
Dès que l’opération de bornage a été validée par toutes les parties, vous devez obtenir une autorisation de division foncière. C’est la dernière étape.
Si les parcelles ne nécessitent aucuns travaux d’aménagement qui demandent un permis de construire, une déclaration préalable de division suffit. Le délai de traitement est alors d’un mois pour cette demande.
En revanche, si votre division implique l’aménagement de voies d’accessibilités, d’équipements ou d’espaces communs entre plusieurs parcelles, vous devez, dans ce cas, faire une demande de permis d’aménager. Cette autorisation a une durée de validité de 3 ans. Si vous n’avez pas effectué les travaux d’aménagement durant ce délai, le permis sera périmé. Toutefois, il est possible de faire deux demandes de prolongation d’un an chacune.
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)