Selon la législation, une passoire énergétique est un logement classé F ou G par un DPE. Il est actuellement interdit de les ouvrir à la location, mais pas de les vendre – sous conditions, bien sûr. La vente d’un logement classé passoire énergétique ne s'improvise pas. Cependant, avec des travaux de rénovation adaptés et une bonne stratégie, cet objectif devient réalisable. SeLoger vous explique tout cela plus en détail.
Comprendre ce qu'est une passoire énergétique
Définition et caractéristiques
Par définition, une passoire énergétique est un bien immobilier – logement, bureau ou local –, qui laisse échapper une grande partie de sa chaleur ambiante. Elle est donc mal isolée, parfois mal chauffée, et entraîne une surconsommation énergétique. Le statut de passoire est validé par le DPE, diagnostic de performance énergétique, réalisé par un expert mandaté par le propriétaire. C'est ce diagnostic essentiel qui vient classer le logement en question, grâce à des étiquettes climat et énergie, sur une échelle allant de A à G. Les logements classés F et G sont considérés comme passoires énergétiques. De ce fait, des restrictions légales s'appliquent sur eux.
Impact sur la consommation énergétique
Qui dit mauvaise isolation implique des pertes de chaleur, mais aussi le besoin de chauffer davantage pour maintenir une température constante. Pour rappel, la consommation énergétique du logement est exprimée en kWh/m²/an, et peut dépasser une valeur de 450, dans le cas des biens classés G.
Les obligations légales lors de la vente
Audit énergétique obligatoire
La location d'un bien classé G est interdite par la loi depuis plusieurs années, mais pas sa vente. Aucun texte juridique ne vient l'interdire pour le moment. Cependant, il existe un cadre légal dans lequel cette vente peut s'effectuer. Un audit énergétique préalable est obligatoire. Il s'agit d'une procédure plus poussée et plus onéreuse que le DPE, qui est obligatoire pour les logements en F et G. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés E sont eux aussi concernés. Sachez que le tarif d'un audit énergétique n'est pas réglementé, et peut de ce fait varier selon les prestataires certifiés.
Restrictions et interdictions de location
Depuis le 1er janvier 2025, la location d'un bien classé G est proscrite. Le gel des loyers avait déjà été imposé l'année précédente pour les logements énergivores, mais la législation évolue et compte aller plus loin encore. En Outre-Mer, les logements ayant une note G seront interdits à leur tour à la location, suivis des F en 2031. En 2028, puis en 2034, ce sera au tour des logements F et E situés en métropole d'être à leur tour retirés du marché locatif.
Stratégies pour vendre une passoire énergétique
Ajustement du prix de vente
Une mauvaise notation à l'issue d'un DPE entraînera presque toujours une diminution du prix initial du logement concerné, et incitera d'éventuels acquéreurs à la négociation. Il n'est pas étrange d'ajuster le prix de vente à la baisse pour une passoire énergétique.
Valorisation par la rénovation
De nombreux types de travaux de rénovation peuvent être entrepris afin d'améliorer l'étiquette énergétique d'un logement. Les murs et plafonds peuvent être doublés, les portes et fenêtres, changées pour des modèles récents à double vitrage. Isoler les combles fera partie des solutions les plus préconisées par les experts de l'habitat afin d'éviter de trop grandes pertes de chaleur. Il n'est pas nécessaire d'engager d'immenses travaux de rénovation pour augmenter sa classe énergétique d'un point, voire deux. Des améliorations à la carte peuvent suffire pour sortir votre logement des notations les plus basses, soit les catégories F et G.
Aides et subventions pour la rénovation énergétique
Programmes d'aide gouvernementaux
Pour réaliser de grands travaux, il vous faudra d'abord disposer des ressources financières. Heureusement pour vous, l’État a mis en place des aides aux particuliers, notamment via MaPrimeRenov', afin d'inciter à l'amélioration de masse de l'habitat. Acheter une passoire thermique pour la rénover avec l'aide de l’État, dans l'optique d'une ouverture future à la location, peut être rentable dans les grandes villes. Ces aides sont incluses dans l'effort général de la transition énergétique et écologique.
Incitations fiscales pour les propriétaires
Vous ne le savez peut-être pas, mais certains travaux sont déductibles de vos impôts. Ce n'est pas le cas des travaux de construction, de reconstruction et d'agrandissement. Il peut s'agir de travaux visant à maintenir le bien immobilier en état, notamment en copropriété. Dans les grandes villes, le dispositif Denormandie concerne l'immobilier ancien pour les particuliers désireux d'acheter un bien dans le but de le louer sur une durée de 6, 9 ou 12 ans. Pour pouvoir prétendre en bénéficier, la commune doit faire partie du programme Action Cœur de Ville, qui vise à valoriser l'ancien. Le dispositif Denormandie permet un crédit d'impôt si vous entreprenez des travaux améliorant la performance énergétique du logement d'au moins 20 % et de 30 % pour les maisons. Il est également nécessaire d’effectuer au moins deux des améliorations suivantes : isolation des murs, changement de chaudière, isolation des combles, production d'eau chaude et isolation des fenêtres.
Conséquences du marché immobilier
Évolution des prix des passoires énergétiques
Malgré leur statut de passoire énergétique, les logements les plus mal classés selon l'étiquette du DPE se vendent très bien. L'immobilier ancien, de par sa moindre isolation et ses éléments parfois dégradés, coûte logiquement moins cher que le neuf, ce qui explique la tendance actuelle. Les passoires thermiques représentent actuellement près d'une vente sur cinq en France.
Tendances du marché et perspectives d'avenir
Pour les particuliers, il s'agit d'investir à moindre coût, quitte à devoir réaliser des travaux par la suite. Le contexte de crise économique joue beaucoup en cela, et tant que l'inflation et la vie chère demeureront, l'immobilier ancien, y compris les passoires thermiques, continuera de rencontrer du succès. De plus, les catégories F et G représentent des millions d'habitations en France (environ 5,2 millions, soit 17 % des résidences principales). Cela implique un large panel de choix pour d'éventuels acquéreurs, notamment des jeunes actifs, qui ne disposent généralement que d'un budget limité.
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