Acheter un logement social : comment et pourquoi ?

Un prix de vente décoté

Le prix de vente des logements sociaux est librement déterminé par le bailleur social, mais généralement, il est inférieur d’environ 20 % à la moyenne du marché. Cette décote rend ainsi le logement accessible au plus grand nombre.

Des frais de notaire réduits

Vous payez des droits de mutation sur l’acquisition, improprement appelés frais de notaire. Ils peuvent être plus faibles pour l’achat d’un logement HLM, si le bailleur social est éligible à l’exonération de taxe de publicité foncière. En outre, le notaire peut accorder une ristourne de 40 % sur le montant de ses honoraires, contre 20 % pour un logement sur le secteur privé.

Des garanties pour l’acquéreur

Vous bénéficiez d’une garantie de rachat systématique, valable pendant 10 ans après l’acquisition. Si vous perdez votre emploi, vous vous séparez de votre conjoint ou êtes atteint d’un grave problème de santé, le bailleur devra racheter votre logement.

En outre, vous pouvez bénéficier de l’assurance revente à perte. Ce contrat prévoit que lorsque vous êtes contraint de revendre du fait d’un aléa professionnel ou personnel, vous êtes indemnisé de la perte financière si le prix de revente est inférieur au prix d’acquisition.

Les conditions liées au logement

Pour pouvoir être mis en vente, le logement social doit :

• Avoir été acheté ou construit depuis plus de 10 ans par le bailleur ;
• Respecter des normes minimales d’habitabilité et de performance énergétique (consommation d'énergie inférieure ou égale à 330 kilowattheures d'énergie/m2/ an).

Les conditions liées au locataire 

Le locataire, son conjoint, son enfant ou son ascendant peuvent se porter acquéreurs du logement social.

Il vous faut en outre respecter un plafond de ressources, dont le montant est fixé en fonction de la zone géographique (Paris, Île-de-France ou régions) et du nombre d’occupants. Le plafond est majoré si vous possédez une carte mobilité inclusion avec la mention “invalidité”.

Il existe aussi un parc de logements vacants qui peut être mis en vente. Il est réservé aux locataires des bailleurs sociaux du département, mais peut être ouvert à des ménages respectant le critère de ressources.

Les conditions liées au bailleur 

Le bailleur doit vous fournir certaines informations, comme le montant des charges locatives et des charges de copropriété ou la liste des travaux qu’il a entrepris au cours des 5 dernières années.

Vous pouvez financer l’achat du logement social grâce à un prêt immobilier classique, que vous pouvez compléter avec un prêt à taux zéro (PTZ). Attribué sous conditions de ressources, ce dernier peut financer jusqu’à 50 % du total de l’opération.

Autre possibilité, le prêt d’accession sociale, dont le taux maximum est plafonné à 2.75 % pour les durées supérieures à 20 ans. Il peut être accordé sur 35 ans au maximum, et peut se cumuler avec le PTZ.

Le bailleur peut également vous proposer d'acquérir le logement via deux dispositifs :

• Le contrat de location-accession. Pendant une période appelée période de jouissance, vous êtes locataire et payez une redevance comprenant une fraction du prix de vente du logement. À son issue, vous pouvez exercer une option d’achat et versez alors le reliquat du prix ;
• Le contrat de vente d’immeuble à rénover. Vous payez le prix du terrain et des constructions lorsque vous signez l’acte de vente, puis les travaux au fur et à mesure de leur avancement.

Enfin, si vous êtes salarié du secteur privé et que votre entreprise emploie plus de 10 personnes, vous pouvez être éligible au prêt d’Action Logement. D’un montant maximum de 40 000 euros, il est proposé au taux de 1 %.