Comment bien procéder à une indexation de loyer ?

Définition

La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 donne la possibilité à un propriétaire bailleur d’indexer une fois par an un loyer en cours de bail. C’est ce que l’on appelle une indexation de loyer. Il s’agit d’une révision annuelle du montant qui est déterminée selon un indice de référence trimestriel. Elle permet alors d’ajuster le montant du loyer en suivant l’inflation du coût de la vie et aussi de protéger les locataires des augmentations abusives, notamment dans les agglomérations en zone tendue.

L’indice qui sert de base pour le calcul de l’augmentation n’est pas le même pour toutes les locations.

• Pour les baux d’habitation, il faut se référer à l’indice de référence des loyers (IRL). Ce dernier est publié tous les trimestres par l’INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques). Il correspond à l’évolution des prix à la consommation sur les 12 derniers mois, hors augmentation du tabac et des loyers.
• Pour un bail commercial, c’est l’indice des loyers commerciaux (ILC) qui s’applique. Alors que c’est l’indice des activités tertiaires (ILAT) qui s’applique pour un bail professionnel.

Les logements concernés

Tous les logements considérés comme résidence principale, que ce soit une location vide ou meublée, sont concernés par une révision de loyer.

Toutefois, les logements classés F ou G au DPE sont exclus de ce dispositif. Il est, en effet, interdit, depuis 2022, d’augmenter le loyer d’un logement considéré comme passoire thermique.

Si le propriétaire souhaite réviser le loyer d’un tel logement, il doit réaliser des travaux de rénovation énergétique permettant d’obtenir la classe E minimum au DPE.

D'abord, il faut savoir que, pour calculer une indexation de loyer, les charges ne sont pas révisées. Seul le loyer nu est pris en compte.

Ensuite, il convient de connaître trois éléments indispensables :

• le montant du loyer actuel,
• le nouvel indice trimestriel de l’IRL actuel publié avant la signature du bail,
• l'indice IRL publié du même trimestre de l’année précédente.

Les indices IRL sont consultables gratuitement sur le site de l’INSEE.

Le calcul se fait en appliquant cette formule :

(loyer actuel hors charge x IRL actuel) / indice IRL du même trimestre de l’année précédente

La clause d’indexation

La condition principale pour réviser annuellement un loyer est que le bailleur doit impérativement insérer une clause d’indexation, ou de révision, dans le bail. Celle-ci doit mentionner l’IRL en vigueur au moment de la signature du contrat, ainsi que toutes les modalités et la date d’application de l’indexation.

À défaut d’une telle clause, le bailleur n’a pas la possibilité d’indexer le loyer, y compris lors du renouvellement du bail.

La date de révision

La réglementation en vigueur n’impose aucune date précise pour l’application d'une revalorisation annuelle de loyer. Cependant, il est d’usage de l'appliquer à la date anniversaire du bail. C'est-à-dire le jour de la signature du bail de location. Les propriétaires bailleurs ont aussi la possibilité de procéder à cette révision à une date différente.

Le choix est donc libre, à condition qu’elle soit bien notifiée dans le contrat de location et qu’elle ait lieu, au minimum 1 an après l’entrée dans les lieux, et espacée d'un an entre chaque indexation.

La rétroactivité

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, une indexation n'a plus d’effet rétroactif. Le bailleur dispose d’un délai d’un an à partir de la date mentionnée dans le bail pour procéder à la révision pour l’année en cours. L’augmentation ne peut s’appliquer qu’à partir de la date de demande. En cas d’oubli, les mois précédant la demande ne peuvent, en aucun cas, faire l’objet d’une augmentation.

Par exemple, si la révision est prévue tous les 10 juillet, le bailleur peut demander une indexation jusqu’au 9 juillet de l’année suivante. S’il en fait la demande le 10 décembre, les mois antérieurs ne peuvent pas être indexés.

La procédure d’indexation

Une indexation de loyer n’est pas automatique, même s’il y a une clause d’indexation dans le bail. C’est au propriétaire d’en faire la demande à son locataire.

Aucune modalité particulière n’est définie par la législation. Le propriétaire doit seulement informer son locataire par un moyen de communication permettant de prouver sa demande : lettre recommandée avec accusé de réception, courrier électronique, remise en main propre contre signature.