Un propriétaire a le droit d’imposer une révision annuelle du loyer à son locataire, mais uniquement si le bail prévoit une clause à cet effet. Il peut également prévoir une augmentation pour d’autres motifs, qui sont très encadrés par la législation. SeLoger vous explique tout.
Qu’est-ce qu’une révision annuelle de loyer ?
Le principe
La législation prévoit qu’un propriétaire bailleur a la possibilité de demander une augmentation annuelle du montant du loyer à son locataire. C’est ce que l’on appelle « la révision annuelle ». Elle permet d’indexer le loyer, en suivant l’inflation du coût de la vie.
Cette révision n’est possible que si une clause spécifique est mentionnée dans le bail. De plus, elle n’est pas automatique. Cela signifie que, si le propriétaire omet de procéder à la hausse prévue dans le contrat de location, il ne peut alors exiger aucune augmentation de son locataire, même si la clause est présente dans le bail.
Par ailleurs, il n’y a plus aucun effet rétroactif pour les révisions annuelles depuis 2014. Par exemple, si l’augmentation était prévue pour le mois d’avril et que le propriétaire ne l'a demandée qu’au mois de juillet, il ne peut pas réclamer les mois passés à son locataire. L'augmentation ne peut s’appliquer qu’à partir de la date de la demande.
À noter : Il faut savoir que, depuis le 24 août 2022, la loi « Climat et Résilience » interdit toute augmentation de loyer pour les logements classés F ou G au DPE. Cette mesure s’applique pour tous les nouveaux contrats et renouvellements à partir de cette date (et à compter du 1er juillet 2024 pour les départements et régions d'outre-mer).
Le calcul de la révision
Lorsqu’un propriétaire met en location un logement pour la première fois, il est libre de fixer le montant du loyer qu’il souhaite. En revanche, les augmentations en cours de bail sont strictement réglementées.
Les hausses de loyer, dans le cadre d’une révision annuelle, sont plafonnées par l’IRL (Indice de référence des loyers). Cet indice est publié tous les trimestres par l’INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques) et sert de base de calcul d’une indexation annuelle. L’IRL correspond à l’évolution moyenne des prix à la consommation (hors tabac et loyer) sur les 12 derniers mois.
Pour calculer une révision annuelle, il convient d'effectuer l’opération suivante :
(loyer hors charge avant la révision x nouvel indice IRL du trimestre lors de la signature du bail) / indice IRL du même trimestre de l’année précédente.
Quels sont les autres motifs d’augmentation de loyer ?
Les travaux d’amélioration
Un propriétaire bailleur a également la possibilité de procéder à une augmentation de loyer, s’il réalise des travaux d’amélioration dans le logement, à condition que le locataire l'accepte. En effet, celui-ci est en droit de la refuser et le propriétaire ne peut pas la lui imposer d’office. Si tel est le cas, il devra attendre le départ du locataire pour faire les travaux et fixer un loyer plus élevé dans le cadre d'un nouveau contrat de location.
La réalisation de travaux d'entretien ou de mise en conformité ne peut en aucun cas faire l’objet d’une augmentation de loyer. Ces travaux sont à l’entière charge du propriétaire.
Il n’existe aucune législation précisant la notion d’amélioration. Cependant, la jurisprudence définit que ces travaux doivent apporter « un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieure au niveau des prestations existantes ou apportant une qualité permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d’entretien d’exploitation ou apportant une plus grande sécurité pour les biens comme pour les personnes ».
Il peut donc s’agir de l’installation d’un digicode, d’un nouveau système de chauffage ou d’un ascenseur, par exemple.
Dès lors qu'un accord est trouvé entre le propriétaire et le locataire, un avenant doit être annexé au bail. Il doit mentionner la nature et la durée des travaux, ainsi que le montant du nouveau loyer.
Un loyer sous-évalué
Le propriétaire peut aussi augmenter le loyer, s’il se rend compte qu'il est sous-évalué, c’est-à-dire si le loyer actuel est nettement inférieur au prix du marché pour des logements similaires dans le voisinage.
Cette hausse du prix du loyer ne peut s’appliquer qu’à partir d’un renouvellement du bail. Le propriétaire doit en informer le locataire dans un délai de 6 mois minimum avant l’échéance du contrat.
Il doit également justifier l’augmentation, en apportant la preuve de 3 exemples concrets de loyers plus élevés pratiqués dans le même quartier pour des biens identiques. Si le logement se trouve dans une agglomération comptant plus d’un million d’habitants, il doit alors apporter 6 exemples de loyers plus élevés.
L’encadrement des loyers
Dans certaines agglomérations, le marché locatif est considéré comme tendu, car la demande est largement plus forte que l’offre. Pour limiter l’envolée des prix dans ce genre de situation, la loi Alur impose un encadrement des loyers dans ces zones tendues. On y distingue deux dispositifs distincts :
D’une part, des communes dans lesquelles le bailleur n’a pas le droit d’augmenter le loyer, que ce soit lors d’une reconduction ou d’un nouveau contrat avec un nouveau locataire.
D’autre part, des communes imposant des loyers de référence au m², qui ne doivent pas être dépassés. Si un bailleur demande un montant supérieur au loyer de référence fixé par la commune, le locataire peut contester le montant et lui demander une diminution. Si le bailleur refuse d’ajuster le loyer ou ne lui répond pas, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection.
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