Indice de référence des loyers : fonctionnement et perspectives

L’indice de référence des loyers (IRL) permet d’ajuster chaque année le montant des loyers dans les contrats de location de logements vides ou meublés. Il est établi à partir d’une moyenne mobile des prix à la consommation, hors dépenses de logement et produits du tabac.

Ce dispositif découle de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui détermine les conditions de réajustement. Une augmentation ne peut être appliquée que si une clause spécifique figure dans le bail. En l’absence de cette mention, aucune majoration n’est recevable. Si elle est présente, le propriétaire bailleur est autorisé à recalculer la somme exigible, en se fondant sur la dernière valeur officielle de l’IRL.

Le tableau ci-après présente les données trimestrielles de l’IRL en métropole, accompagnées de leur taux de variation annuelle :

La révision du loyer ne peut intervenir qu’à l’échéance annuelle du contrat de location. Elle prend effet uniquement à compter de la notification adressée au locataire. Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur en 2014, toute majoration rétroactive d’un loyer relevant de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est exclue. À défaut d’ajustement à la date prévue, le propriétaire ne peut plus rattraper les loyers non perçus.

Bon à savoir : des dispositions spécifiques s’appliquent aux biens situés en zone tendue, en particulier concernant leur performance énergétique. Pour les baux relatifs à des logements classés F (consommation annuelle supérieure à 330 kWh/m²), toute augmentation du loyer est interdite. Cette règle s’applique aux contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 en métropole, et depuis le 1er juillet 2024 dans les départements d’outre-mer (Guadeloupe, Martinique, La Réunion et Mayotte).

Le calcul de la révision de loyer repose sur trois paramètres : le montant du loyer mensuel en vigueur, l’indice applicable au trimestre de référence précisé dans le contrat ou en usage à la date de signature, ainsi que la valeur de ce même indice un an plus tôt.

Une fois ces valeurs identifiées, le calcul s’effectue comme suit :

loyer en cours × (IRL du trimestre de référence ÷ IRL utilisé lors de la précédente révision) = nouveau loyer

Exemple : un loyer mensuel de 800 €, avec une clause de révision fixée au 1er janvier, est réajusté sur la base d’un IRL de 130, contre 126 à la même période l’année précédente. La revalorisation se calcule ainsi : 800 × (130 ÷ 126) = 825,40 €. Le nouveau montant mensuel s’établit donc à 825,40 €, soit une augmentation de 25,40 € à compter de la date de révision.

L’indice de référence des loyers est susceptible d’être révisé pour mieux prendre en compte les réalités économiques, sociales et environnementales contemporaines. Sa méthode de calcul pourrait intégrer de nouveaux indicateurs, tenant compte des disparités régionales ainsi que des fluctuations d’inflation, qu’elles soient modérées ou négatives. Par ailleurs, l’IRL devra s’adapter aux transformations du marché locatif, ce qui inclut de nouvelles formes de location, telles que la colocation ou le bail mobilité, tout en favorisant la rénovation énergétique des logements.

Les défis environnementaux croissants incitent également à envisager l’intégration de critères relatifs à la performance énergétique et aux coûts des énergies renouvelables dans la composition de l’indice. La digitalisation jouera un rôle majeur, avec l’usage potentiel de l’intelligence artificielle et de données en temps réel dans le but d'affiner les calculs et d’accroître la fréquence ainsi que la transparence des mises à jour.

Dans un cadre européen, l’IRL pourrait s’harmoniser avec des indices comparables afin d’assurer une cohérence au niveau continental. Par ailleurs, une différenciation plus précise selon les types de biens et les particularités locales est envisageable afin de mieux répondre aux spécificités du marché immobilier.

Les enjeux démographiques, comme le vieillissement de la population ou les nouvelles modalités de travail (nomadisme digital, télétravail), devront également être pris en considération, tout comme les exigences d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite. Enfin, l’IRL devra maintenir un équilibre entre les intérêts des propriétaires et des locataires. Il devra aussi s’adapter aux nouvelles réglementations et intégrer des mécanismes de résilience pour faire face aux crises économiques ou sanitaires.

Sources :

Empruntis, L'indice de référence de loyers (IRL) : tableau et définition

Zam Bon Immobilier, Guide Complet sur l’Indice de Référence des Loyers : Calcul, Utilisation et Impacts sur le Marché Immobilier