Rendement régulier, valorisation à long terme, effet de levier du crédit… Les raisons d’investir dans l’immobilier ne manquent pas. Mais pour que la pierre tienne ses promesses, mieux vaut connaître les bons leviers. Tour d’horizon des stratégies à envisager pour faire fructifier son capital !
Est-ce le moment d’investir dans l’immobilier ?
Oui ! Les Français disposent d’un taux d’épargne de 18,2 % selon l'INSEE. Voilà un apport personnel intéressant pour se lancer dans l’immobilier direct ou indirect !
Autre voyant au vert : après avoir tutoyé les sommets, les taux d’intérêt immobiliers baissent et reviennent autour de 3 %.
En parallèle, la demande de logements ne cesse d’augmenter, particulièrement en zones urbaines et dans les stations balnéaires. Autant de candidats pour un investissement locatif.
Enfin, on assiste à une baisse des prix des logements : c’est donc le bon moment pour revenir sur le marché.
La résidence principale, la première pierre à l’édifice
57 % des Français sont propriétaires de leur résidence principale, selon l’INSEE. Vous ne tirerez pas de revenus réguliers de votre bien, sauf à le proposer ponctuellement en location saisonnière. Mais vous commencez à vous constituer un patrimoine et vous pouvez potentiellement réaliser une plus-value à la revente.
Le conseil
Gardez du taux d’endettement disponible pour vous lancer dans d’autres opérations immobilières !
L’investissement locatif direct : une valeur sûre
L’avantage d’investir dans l’immobilier, c’est que le secteur est décorrélé des marchés financiers. Le rendement dépend de l’offre et de la demande, ainsi que du loyer que vous proposez. Deux possibilités s’offrent à vous : louer en vide ou en meublé.
En location nue, vous profitez d’un avantage fiscal d’envergure. Au régime réel, vous déduisez des charges pour créer un déficit foncier. Celui-ci se déduit et se reporte sur votre imposition globale, à hauteur de 10 700 euros par an (hors intérêts d'emprunt).
En location meublée non professionnelle (LMNP), vous pouvez déduire vos charges, mais aussi pratiquer des amortissements sur le bâti, le mobilier et les travaux supérieurs à 600 euros. Résultat ? Vous pouvez réduire, voire supprimer votre taxation sur les loyers pendant de nombreuses années.
Le conseil
Portez une attention toute particulière à l’emplacement, à la qualité, à la sécurité et au taux d’occupation dans le quartier ciblé. Il en va de votre rentabilité !
Les dispositifs de défiscalisation, pour les investisseurs qui paient des impôts
Vous ne recherchez pas le rendement, mais un avantage fiscal ? Depuis la disparition du dispositif Pinel, vous pouvez opter pour :
- la loi Denormandie, dans l’ancien avec travaux. Sous conditions, vous pouvez obtenir une réduction d’impôt de 63 000 euros sur 12 ans ;
- la loi Malraux. Vous achetez un immeuble à rénover intégralement et vous profitez d’une réduction d’impôt jusqu’à 120 000 €, en échange d’un engagement de location de 9 ans ;
- le Loc’Avantages. Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 15 % à 65 % à condition de louer votre bien à un loyer inférieur au marché.
Ce qu’il faut savoir en défisc’
Le Denormandie et Loc’Avantages entrent dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales à 10 000 euros par an. Le Malraux, lui, est en exclu.
La pierre papier, pour investir sans contrainte de gestion
La gestion locative, très peu pour vous ? La solution se trouve donc dans la pierre papier. Plusieurs possibilités :
- la SCPI de rendement. Elle loue des bureaux, centres commerciaux ou des entrepôts et vous reversent les loyers et plus-values sous forme de dividendes. En général, le rendement s’élève à 4 ou 5 % ;
- le crowdfunding immobilier. Avec d’autres investisseurs, vous prêtez de l’argent à un promoteur ou un constructeur. En contrepartie, vous percevrez des intérêts, dont le pourcentage tourne autour de 10 à 12 % ;
- les ETF immobiliers, qui répliquent la performance d’un indice boursier immobilier composé de foncières cotées (SIIC en France, REITs à l’étranger).
Le conseil
Comparez avec soin les différents frais des SCPI : ils viennent grignoter votre rendement.
Le viager : un placement patrimonial et solidaire
Vous connaissez sans doute déjà le principe du viager. Lors de la vente, vous versez un capital au vendeur. Tout le restant de sa vie, vous lui versez une rente. Au décès, vous récupérez le logement.
Vous ne pouvez donc pas savoir combien le bien immobilier vous coûtera réellement. Mais vous permettez à une personne ou à un ménage de rester à vie dans son logement, en lui assurant des moyens de subsistance.
À savoir
Vous pouvez aussi acheter un bien en viager libre, c'est-à-dire sans occupant.
La nue-propriété : un investissement décoté
Vous pouvez aussi investir temporairement en nue-propriété. Avantage : le prix d’achat est décoté de 20 à 30 %.
L’usufruit est confié à un bailleur, le plus souvent social, qui perçoit les loyers. Vous n’augmentez donc pas votre base imposable. À la fin de l’opération, vous devenez pleinement propriétaire d’un bien qui se sera valorisé.
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