Documents pour location étudiante : quels justificatifs demander au garant ?

Le dossier du garant de votre location étudiante comprend un acte d’engagement contresigné par les 3 parties et des justificatifs. Vous pouvez réclamer au garant une pièce justificative d’identité en cours de validité. Vous avez le choix entre carte nationale d'identité, passeport et permis de conduire.

Parallèlement, vous pouvez demander au garant de la location un document justifiant son domicile : dernière quittance de loyer, facture d’eau, de gaz ou d’électricité de moins de 3 mois, attestation d’assurance du logement de moins de 3 mois ou dernier avis de taxe foncière ou titre de propriété de la résidence principale.

Vous pouvez aussi demander au garant de la location des documents attestant de son activité professionnelle : contrat de travail, extrait K ou Kbis du registre du commerce et des sociétés de moins de 3 mois pour une entreprise commerciale, copie de la carte professionnelle pour une profession libérale, etc.

Un ou plusieurs documents peuvent être demandés au garant pour justifier ses ressources, notamment son dernier avis d’imposition ou de non-imposition, ses 3 derniers bulletins de salaires, ses 2 derniers bilans, un justificatif de versement des indemnités (retraites, pensions…), le titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière, le justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

En tant que propriétaire-bailleur, vous ne pouvez pas demander les documents que vous souhaitez au garant de votre location étudiantes. Les pièces justificatives pouvant être réclamées sont listées par le décret du 5 novembre 2015. Toute demande de document jugé non indispensable ou portant atteinte à la vie privée est strictement illicite.

Vous ne pouvez pas demander au garant de votre location étudiant les documents relatifs à sa situation maritale (contrat de mariage, PACS, etc.), à son état de santé (dossier médical, carte Vitale…) ou à la tenue des comptes bancaires (extraits de compte, attestation d'absence de crédit). De même, vous ne pouvez exiger d'extraits de casier judiciaire ni demander le versement d’une somme d’argent, comme un chèque de caution, avant la signature effective du bail.

Le non-respect de ces règles (loi du 6.7.89 : art. 22-2) vous expose à une amende de 3 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale). Le montant est proportionné à la gravité des faits et l'action du préfet est limitée à un délai d'un an après la constatation des manquements.

Le rôle du garant dans une location étudiante est essentiel pour sécuriser votre investissement locatif. En plus d’assurer la pérennité de vos revenus, il facilite l'accès au logement de l'étudiant. En signant un acte de cautionnement, le garant s'engage formellement à couvrir les loyers et charges impayés en cas de défaillance du locataire. Devenir garant d’un locataire étudiant n’est donc pas un acte à prendre à la légère.

Le rôle de garant exige de justifier de ressources suffisantes, souvent fixées par le bailleur à au moins 3 fois le montant du loyer. Nous pouvons distinguer deux formes de cautions distinctes :

• la caution simple qui impose de poursuivre d'abord le locataire insolvable ;
• la caution solidaire, recommandée, qui offre une protection optimale au propriétaire car elle permet de solliciter directement le garant dès le premier impayé, sans démarche préalable auprès du locataire étudiant.

Enfin, il est important de préciser qu’en tant que propriétaire, vous ne pouvez pas légalement cumuler un garant avec une assurance loyers impayés (GLI) ou le dispositif Visale.