Investir dans un logement étudiant à l’étranger : une bonne idée ?

De plus en plus de Français font le choix de réaliser un investissement immobilier étudiant à l’étranger. Parmi les raisons qui expliquent ce succès, nous retrouvons bien entendu les prix de vente, plus abordables qu’en France dans certains pays du Sud et de l’Est de l’Europe.

Dans certains pays du vieux continent, la fiscalité est également très avantageuse. En effet, en optant pour un pays ayant conclu une convention de non-double imposition avec la France, vos revenus fonciers ne seront taxés que dans le pays concerné et non en France.

En choisissant un pays en pleine expansion, vous maximiserez également vos chances de bénéficier d’une belle rentabilité et de réaliser une plus-value intéressante à moyen ou long terme.

Selon une étude de DWS, filiale de la Deutsche Bank, la demande de logements étudiants continue de croître dans les pays du Sud et de l’Est, où le niveau d'éducation augmente. Dans ces pays, la forte croissance des loyers « devrait se poursuivre dans les années à venir, en raison de la persistance des déséquilibres entre l'offre et la demande », indique DWS.

Enfin, investir dans un logement étudiant à l’étranger permet de diversifier son portefeuille, d’accroître les chances de rendement et de répartir les risques.

Pour savoir dans quelle ville investir, il ne faut pas seulement s’intéresser aux prix de vente pratiqués. Il faut également scruter la croissance démographique et économique, ainsi que le dynamisme du marché de l’emploi et du secteur de l’éducation. Ces indicateurs doivent impérativement être pris en compte pour choisir une ville étudiante où vous éviterez la vacance locative et bénéficierez d’une belle plus-value à la revente.

Selon le gestionnaire d’actifs DWS, Madrid (Espagne), Hambourg (Allemagne) et Milan (Italie) sont les trois villes les plus attractives pour investir dans un logement étudiant. Il s’agit de villes où la demande locative des étudiants est très forte mais où l’offre est particulièrement limitée. Selon le rapport du gestionnaire d’actifs allemand, l’offre de lits est inférieure à 20 000 à Madrid, avec un ratio de 1,5 étudiant par lit. Les opportunités sont donc importantes pour les investisseurs. À Hambourg, près de la moitié des 110 000 étudiants locaux viennent d’autres régions d’Allemagne. Le besoin en logements étudiants est donc criant.

S’il est possible de réaliser un investissement étudiant à l’étranger intégralement à distance, il reste préférable de se rendre sur place au moins une fois pour se rendre compte de l’état général du bien et de son emplacement.

Pour financer votre investissement, vous pouvez souscrire un crédit auprès d’une banque française. Les établissements bancaires français réclament généralement plus de garanties (hypothèque d'un bien par exemple) que dans le cadre d’un investissement sur le territoire national, afin de couvrir les risques plus élevés. Vous pouvez également vous tourner vers une banque du pays dans lequel vous souhaitez investir. Toutefois, l’apport demandé peut être très élevé.

De leur côté, les taux de crédit peuvent être plus hauts qu’en France. Par exemple, en juin 2025, le taux d’emprunt moyen atteignait 3,68 % en Allemagne, contre 3,01 % en France, selon les chiffres de la BCE rapportés par la Fédération Bancaire Française.

De plus, si vous souhaitez investir en dehors de la zone euro, attention à la volatilité du taux de change. Pour réaliser un investissement étudiant à l’étranger, mieux vaut donc faire appel à un cabinet spécialisé afin d’avoir conscience des spécificités de la législation locale et des pièges à éviter.