Fiscalité du LMNP : faut-il choisir le micro-BIC ou le régime réel ?

En LMNP (location meublée non professionnelle), l’objectif est clair : obtenir le meilleur rendement avec la pression fiscale la plus faible possible.

Au régime micro-BIC, la loi prévoit des abattements pour tenir compte de vos charges. De combien sont-ils ? 30 % pour les meublés de tourisme non classés, 50 % dans les autres cas. En clair, vous paierez forcément de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sur vos recettes locatives.

Au régime réel, vous pouvez investir en réduisant, voire en neutralisant votre imposition pendant plusieurs années. Comment ? Grâce à la déduction de charges, qui permet de créer un déficit reportable sur les loyers pendant 10 ans.

Une fois votre déficit consommé, vous pratiquerez des amortissements, pour ramener votre résultat fiscal au plus près de zéro.

Le régime micro-BIC, c’est le choix de la simplicité. Vous n’avez aucune obligation comptable à respecter. Vous devez simplement tenir à jour un livre de recettes, avec les loyers encaissés.

Au régime réel, la comptabilité devient plus complexe. Elle nécessite notamment de réaliser un bilan, un résultat et un tableau des amortissements. Pour éviter les risques de redressement fiscal, mieux vaut faire appel à un expert-comptable ou utiliser un logiciel spécialisé LMNP.

Mais pas d’inquiétude : les frais que vous supportez pour la comptabilité constituent des dépenses déductibles. Elles participeront donc à générer un déficit.

Chaque année, vous devez déclarer vos revenus locatifs au fisc, pour le calcul de vos impôts et des prélèvements sociaux. La formalité reste aisée au régime micro-BIC : vous renseignez simplement le montant brut des recettes sur la déclaration 2042-C-Pro. 

Au régime réel, les choses se corsent. Vous remplirez en plus une liasse fiscale composée du formulaire 2031 et des annexes 2033 A à G. Gare à ne pas vous tromper, notamment dans le calcul des amortissements et des charges déductibles !

Vous envisagez de bâtir un patrimoine immobilier d’envergure ? Au régime réel, aucune limite ne vient freiner vos ambitions. À l’inverse, le régime micro-BIC vous enferme dans des plafonds stricts : 

• 83 600 euros pour la location meublée de longue durée, les meublés de tourisme classés, gîtes et chambre d’hôtes ;
• 15 000 euros pour les meublés de tourisme non classés.

Au-delà de ces seuils, vous basculerez automatiquement au régime réel.

Le régime micro-BIC reste adapté lorsque : 

• vous achetez comptant votre bien immobilier et n’avez pas d’intérêts d’emprunt à déduire ;
• vos charges sont inférieures au pourcentage de l’abattement ;
• vous percevez peu de loyers ;
• vous privilégiez la simplicité comptable et fiscale.

Sinon, préférez le régime réel, pour investir dans un ou plusieurs logements sans alourdir votre facture fiscale.

Vous devez indiquer votre régime fiscal lorsque vous déclarez le commencement de votre LMNP. De plein droit, vous serez assujetti au régime micro-BIC, jusqu’au plafond applicable à votre situation.

Vous pouvez opter pour le régime réel soit directement au lancement de votre activité, soit en cours d’année. Vous devrez alors prévenir l’administration fiscale avant la date limite de dépôt de la déclaration générale des revenus.