Les 5 erreurs les plus fréquentes lors de la création d’une SCI

La SCI, ou société civile immobilière, est une structure juridique permettant d’investir dans l’immobilier à plusieurs (une SCI est généralement constituée par au moins deux associés). Souvent, cette structure est choisie pour : 

• Éviter l’indivision qui engendre de nombreux blocages et conflits familiaux. 
• Transmettre progressivement un patrimoine immobilier. 
• Acheter un bien plus grand à plusieurs. 
• Gérer un patrimoine en famille. 

Les statuts de la SCI ont une importance capitale. Ils s’apparentent au contrat fondateur de la société et leur rédaction est un préalable à sa création. Pas de SCI sans statuts ! À quoi servent-ils exactement ? 

• Ils consacrent l’existence légale de la structure. 
• Ils définissent les règles de gestion et organisent la vie de la SCI au quotidien. 
• Ils encadrent les relations entre les associés et précisent les pouvoirs du gérant. 

Utiliser un modèle de statuts générique récupéré sur Internet ou transmis par un ami, même le meilleur, est incontestablement une fausse bonne idée. Si certaines informations (dénomination sociale, identités des associés, etc.) sont faciles à déterminer et ne nécessitent pas d’anticipation particulière, d’autres, au contraire, exigent une réflexion en amont, et peuvent avoir des répercussions sur la pérennité de la société. 

Ne pas anticiper les pouvoirs du gérant, le possible départ des associés, l’arrivée de nouveaux associés, la cession de parts, les règles de majorité, peut très vite mener à des situations conflictuelles entre les associés et à des blocages pouvant finalement conduire à la dissolution. Il est donc indispensable de rédiger des statuts sur mesure qui correspondent à votre projet et à vos objectifs patrimoniaux. 

La rédaction des statuts ne constitue donc pas une simple formalité administrative. Pour anticiper un maximum de situations, il est possible de se faire accompagner par un professionnel et de créer son entreprise avec Contract-Factory, expert des solutions juridiques personnalisées. 

Il arrive parfois que l’acquéreur achète une propriété en son nom propre avant la création de la SCI. Bien que cet enchaînement soit tout à fait possible, il n’est vraiment pas idéal. Cela peut entraîner des formalités et des coûts supplémentaires. Selon les modalités du transfert et le régime fiscal applicable, des droits, frais et, dans certains cas, une imposition de la plus-value peuvent notamment être à prendre en compte.

En créant la SCI avant l’achat, le bien peut directement être acquis par la société, ce qui permet d’éviter d’avoir à organiser ultérieurement son transfert à la SCI. Il faut toutefois anticiper les délais nécessaires à la constitution et à l’immatriculation de la société afin qu'elle soit en mesure d'acquérir le bien.

Le gérant de la SCI a une place centrale au sein de la société, il engage la société à l’égard des tiers. Il est souvent l’un des associés de la SCI, mais il peut être également une personne tierce, voire même une personne morale. Il représente la société, assure sa gestion courante et peut accomplir de nombreux actes au nom de celle-ci. Il est donc primordial que son rôle soit défini de façon précise dans les statuts. 

Malheureusement, il n’en est pas toujours ainsi – et ce manque de précision peut vite devenir problématique et créer des tensions avec les autres associés. Ces frictions peuvent mener à une contestation systématique des décisions prises, qui peuvent être mal comprises ou considérées comme abusives. Jusqu'où le gérant peut-il engager la société ? Peut-il contracter un emprunt, signer un bail, réaliser des travaux importants ou vendre un bien sans obtenir l'accord préalable des autres associés ?

Justement, une rédaction sérieuse des statuts doit définir les responsabilités du gérant, et prévoir les décisions qui méritent obligatoirement l’accord des associés. Si plusieurs associés participent à la gestion de la société, il est important de prévoir et d’éviter les éventuels chevauchements de responsabilités…

Bien que les statuts permettent d’organiser les règles fondamentales de la SCI, le pacte d’associés apporte une sécurité supplémentaire et précise les droits et les devoirs incombant aux associés. 

Qu’est-ce que le pacte d’associés exactement ? C’est une convention facultative et extra-statutaire conclue entre certains associés ou tous les associés de la société. Son contenu est confidentiel et n’est connu que des associés signataires du pacte. D’ailleurs, il n’engage également que les associés qui l'ont signé (articles 1103 et suivants du Code civil). Attention ! En cas de conflit entre les statuts et le pacte d’associés, les statuts prévalent. Il est donc important de rédiger le pacte en conséquence. 

Le pacte d’associés permet d’anticiper plusieurs situations sensibles (départ d’un associé, solution de déblocage en cas de désaccord stratégique, priorité en cas de cession de parts, ou répartition de certaines responsabilités), et de circonscrire certains engagements à certains associés. C’est une solution pertinente pour protéger les associés fondateurs, certains associés minoritaires ou dans le cadre d’une SCI familiale lorsque celle-ci réunit plusieurs générations par exemple. Le pacte peut ainsi jouer le rôle de « garde-fou » lorsque survient une situation imprévue. 

La SCI demande une gestion rigoureuse et impose des règles à respecter. Même la SCI à l’IR (soumise à l’impôt sur le revenu), qui détient un formalisme un peu moins engageant que la SCI à l’IS (soumise à l’impôt sur les sociétés). 

Même lorsque les obligations comptables sont relativement simples, il est indispensable de conserver une gestion financière rigoureuse : suivi des loyers, paiement des charges, remboursement du crédit, conservation des justificatifs et préparation des déclarations fiscales. La SCI la moins contraignante a néanmoins des obligations comptables et fiscales minimales.

De même, les associés doivent être informés au moins une fois par an de la gestion de la société. Le gérant doit rendre compte de sa gestion aux associés et leur communiquer les informations nécessaires sur l’activité, les bénéfices et les pertes de la SCI. Les modalités de consultation et de prise de décision sont notamment prévues par les statuts.

Lorsque les décisions sont prises en assemblée générale, elles doivent être formalisées dans des procès-verbaux afin de conserver une trace des décisions adoptées. Cette documentation permet de conserver la trace des choix effectués par les associés et d’éviter que certaines décisions importantes ne soient prises de manière informelle. Négliger ces obligations peut à la longue fragiliser le fonctionnement de la société et compliquer les relations entre associés, notamment après plusieurs années d’existence de la société.