Maison hantée ou théâtre d'un drame : le vendeur doit-il le dire ?

Un crime ou un suicide survenu dans une maison ne constitue pas, en lui-même, un vice caché. 

L'article 1641 du Code civil concerne les défauts du logement qui le rendent « impropre à l’usage auquel on le destine ». C’est le cas, par exemple, d’une charpente rongée par les termites ou d’une fissure structurelle. Le passé du logement – aussi sordide soit-il – n’entre donc pas dans cette définition.

Le dossier de diagnostic technique ne dit rien non plus de l’histoire du logement. Il informe l’acheteur sur son état et ses éventuels risques – amiante, plomb, termites, performance énergétique, gaz, électricité, assainissement –, mais il ne mentionne pas les événements qui ont pu s’y dérouler. Un crime ou un suicide n’a donc pas à apparaître dans ces diagnostics.

Cela ne signifie pas pour autant que le vendeur peut tout garder pour lui… L’article 1137 du Code civil sanctionne la dissimulation volontaire d'une information déterminante pour l'acheteur. Si le vendeur sait qu'un fait pourrait le faire renoncer à l'achat ou le pousser à négocier le prix, et qu'il choisit malgré tout de garder le silence, la vente peut être remise en cause.

Tout dépend donc des circonstances. Un événement ancien, oublié et sans incidence sur la réputation du logement n'a pas nécessairement à être révélé. En revanche, un crime récent et très médiatisé, dont l’adresse reste associée au fait divers, est susceptible de peser sur la décision d'un acheteur. Le vendeur qui n'en parle pas s'expose alors à un vrai risque juridique : si l'acheteur découvre après coup qu'on lui a caché un tel fait, il peut demander l'annulation de la vente ou réclamer une indemnisation. 

Encore faut-il, pour cela, prouver trois éléments : que le vendeur connaissait l'information, qu'il a délibérément choisi de ne pas la transmettre, et qu'elle était assez importante pour avoir influencé le consentement de l’acheteur.

Dans le Journal de l’Agence, Quentin Lagallarde, expert évaluateur près la cour d'appel de Caen, situe les décotes constatées entre 20 et 50 %. Un chiffre qui peut encore grimper dans le cas d’affaires très médiatisées… 

Le chalet des Laurencières, au Grand-Bornand, où la famille Flactif a été assassinée en 2003, a par exemple été vendu avec une décote de 25 %. La maison des Dupont de Ligonnès, à Nantes, a quant à elle trouvé preneur 4 ans après le drame, à un prix inférieur de 60 % à l'estimation initiale. 

Quatre critères peuvent impacter la décote : la violence des faits, leur ancienneté, la notoriété de l'affaire et la mémoire locale – souvent la plus tenace. Un fait divers oublié de tous n'a pas le même effet qu'un nom de rue devenu synonyme de crime.