Un compromis de vente engage l’acheteur et le vendeur à conclure une transaction. Pour vous protéger en cas d'imprévu, il est possible d'insérer des clauses suspensives dans le compromis de vente pour annuler la transaction.
L'accord pour un crédit immobilier : une clause obligatoire dans le compromis de vente
L’acheteur conditionne souvent son engagement à l’obtention préalable d’un crédit immobilier. En pratique, il est possible qu’un primo-accédant soit contraint d’annuler l’opération si les banques refusent de lui accorder un financement. C’est pourquoi la clause suspensive du compromis de vente liée à l’obtention d’un prêt immobilier est prévue par défaut dans ce type de contrat. Pour en bénéficier, l’acquéreur doit toutefois justifier de démarches sérieuses, généralement auprès de trois banques différentes ou via un courtier spécialisé en crédit immobilier. Un délai de 60 jours est en règle générale accordé pour obtenir une offre de prêt, délai qui peut varier selon les négociations.
Bon à savoir
Si vous n'avez pas recours à un crédit immobilier pour financer votre habitation, vous devez mentionner dans le compromis de vente que vous renoncez à la clause de suspensive de prêt.
La vente du logement précédent : idéal pour éviter un prêt relais
Si vous envisagez de financer un achat immobilier grâce à la vente d’un bien, plutôt que de solliciter un prêt relais, vous pouvez demander à ce que la signature de l’acte de vente définitif soit reportée jusqu'à la réussite de votre vente. Pour être valable, cette clause suspensive dans le compromis de vente doit cependant être limitée dans le temps (6 mois maximum) et suppose que votre bien soit déjà en vente avec un prix plancher non négociable.
La transaction peut être soumise à une autorisation administrative
Il peut arriver qu'un acheteur s'intéresse à un bien dans le but de faire construire sur un terrain nu, transformer un commerce en habitation… Si l’administration finit par s’opposer au projet, la vente perd alors tout intérêt à ses yeux. C’est la raison pour laquelle il peut se protéger en ajoutant une clause suspensive dans le compromis de vente. Par exemple, dans le cas où un permis de construire est à obtenir, la vente d'un terrain peut être subordonnée à la réussite de cette formalité, sous réserve d’un délai maximal accordé à l’acheteur pour accomplir toutes les démarches nécessaires et d’un autre délai pour obtenir la réponse de l’administration.
Bon à savoir
La validité de la vente présuppose une certaine loyauté de la part du vendeur, qui doit notamment informer l’acheteur de la totalité des charges et contraintes concernant le bien. Si tel n'est pas le cas et que l'acheteur parvient à le prouver, la transaction peut être annulée.
Le délai de rétractation du compromis de vente peut être prolongé
Alors que la loi prévoit un délai de rétractation de 10 jours, l’acheteur et le vendeur peuvent s’entendre pour le prolonger de quelques jours. Il convient alors de rédiger une clause suspensive dans le compromis de vente, indiquant que les deux parties devront « renouveler » leur intention de conclure la transaction à une date fixée à l’avance. Sauf vendeur très conciliant, un tel privilège se paie au prix fort pour l’acheteur avec l’immobilisation immédiate de 10 % du montant de la vente. Un sacrifice qui, dans le pire des cas, vaut mieux que l'absence de clause : le vendeur, en cas de désistement de l’acheteur, peut alors l’obliger à acquérir le bien dans le cadre d’une vente forcée.
Les points clés à retenir
Lors d'une négociation, il est important qu'acheteur et vendeur fassent part de leurs impératifs et s'entendent sur l'ajout d'éventuelles clauses suspensives dans le compromis de vente afin que la transaction se déroule dans les meilleures conditions.
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