Vous achetez un bien immobilier et on vous a dit que le compromis de vente n’était pas obligatoire. Info ou intox ? Ce document, souvent considéré comme une simple formalité, joue pourtant un rôle clé dans la transaction. À quoi sert-il vraiment ? Est-il indispensable ? Faisons le point ensemble.
Le compromis de vente : non obligatoire mais recommandé
Un compromis de vente n’est pas un document obligatoire. Il est tout à fait possible d’acheter un bien immobilier sans passer par un compromis de vente.
La rédaction d’un compromis de vente, appelé également « avant-contrat », véritable acte préparatoire à une vente immobilière est toutefois recommandée. Il contient les éléments essentiels de la transaction et l’acte définitif de vente, rédigé par le notaire, en reprend les termes et conditions particulières.
Le contenu du compromis de vente
Il n’existe pas de liste limitative déterminée par la loi quant au contenu du compromis, mais il est nécessaire de prévoir les mentions suivantes :
- la détermination des parties (vendeur et acquéreur) de la façon la plus précise possible,
- le descriptif du bien, également de la façon la plus précise possible,
- le prix de vente du bien (et éventuellement le montant et la charge des honoraires d’agence le cas échéant),
- les éventuelles servitudes ou hypothèques,
- la date de réitération de l’acte authentique de vente…
Le compromis peut également contenir d’éventuelles conditions suspensives. Pour rappel, une condition suspensive est la clause qui subordonne la vente à la réalisation d’un événement incertain. Les conditions suspensives d’un compromis de vente sont souvent relatives à :
- l’obtention d’un financement,
- la vente de son propre bien par l’acquéreur,
- l’obtention d’un permis de construire selon le projet de l’acquéreur,
- le non-exercice de son droit de préemption par la commune ou un locataire, etc …
Pour rappel, une condition suspensive ne doit pas être potestative, c’est-à-dire que pour sa validité, la réalisation de l’événement invoqué ne doit pas dépendre de la volonté du vendeur ou de l’acquéreur, mais d’un tiers à l’opération. Par exemple, la banque est décisionnaire sur un accord ou un refus de prêt, de la même façon que la mairie décide de l’accord ou du refus d’un permis de construire.
Les annexes au compromis de vente
Le compromis de vente doit contenir également un certain nombre d'annexes, comme des diagnostics obligatoires prévus à l’article L271-4 du Code de la construction et l’habitation, à savoir :
- le constat de risque d'exposition au plomb si le bien a été construit avant le 1er janvier 1949 ;
- l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante si le bien a été construit avant le 1er juillet 1997 ;
- l'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment ;
- l'état de l'installation intérieure de gaz et d’électricité, si lesdites installations datent de plus de 15 ans ;
- dans les zones délimitées par un arrêté préfectoral, l'état des risques prévu ;
- le diagnostic de performance énergétique et, le cas échéant, l'audit énergétique, etc …
Si le bien est situé dans une copropriété, les documents énumérés à l’article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation, tels que le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, l'état daté par exemple, doivent être annexés au compromis de vente.
Références juridiques
- Articles L271-4 et L721-2 du Code de la construction et de l’habitation
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