Lorsqu’un logement dispose d’un jardin, d’une cour, d’une terrasse ou d’un balcon, leur entretien fait partie des obligations du locataire. Mais toutes les interventions ne lui incombent pas. Entre entretien courant, petites réparations, vétusté et travaux importants, qui doit payer ? Voici les principales règles à connaître pour déterminer la répartition des frais entre propriétaire et locataire.
Entretien extérieur d’une location : quelle est la règle entre propriétaire et locataire ?
La loi du 6 juillet 1989 et le décret n° 87-712 du 26 août 1987 permettent de déterminer les réparations locatives. Le principe est relativement simple : le locataire prend en charge l’entretien courant et les petites réparations liées à l’usage normal du logement, tandis que le propriétaire assume les réparations plus importantes, celles dues à la vétusté, à un vice de construction ou à certains événements extérieurs.
Le décret de 1987 dresse une liste des réparations locatives, qui concerne notamment les parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif. Elle comprend l’entretien courant du jardin, le nettoyage des terrasses et le dégorgement des gouttières. Cette liste n’est toutefois pas exhaustive.
La distinction entre entretien et réparation est donc essentielle. Tondre une pelouse, tailler une haie ou enlever la mousse d’une terrasse relève de l’entretien courant. En revanche, remplacer une clôture fortement dégradée par la vétusté ou réparer une structure extérieure devenue dangereuse relève généralement du propriétaire.
Jardin privatif : le locataire prend en charge l’entretien courant
Lorsque le logement loué comprend un jardin privatif, son entretien courant incombe au locataire. Il doit notamment assurer la tonte de la pelouse, le désherbage des allées et des massifs, l’arrosage et la taille des plantations.
Le décret prévoit également la taille, l’élagage et l’échenillage des arbres et arbustes, ainsi que le remplacement des arbustes et l’entretien ou le remplacement des installations mobiles d’arrosage. Concrètement, le locataire doit donc généralement :
- tondre régulièrement la pelouse ;
- arroser et entretenir les végétaux ;
- tailler les haies et arbustes ;
- procéder à l’élagage courant des arbres ;
- désherber les allées et les massifs ;
- ramasser les feuilles mortes et les végétaux ;
- entretenir les bassins ou piscines lorsqu’ils sont mis à sa disposition ;
- assurer l’entretien courant des installations mobiles d’arrosage.
Le locataire doit également veiller à restituer le jardin dans un état conforme à celui constaté lors de son entrée dans les lieux, en tenant compte de l’usure normale.
Qui paie le remplacement des végétaux dans un jardin loué ?
Le décret classe le remplacement des arbustes parmi les réparations locatives. Toutefois, cela ne signifie pas que le locataire doit systématiquement payer le remplacement de toutes les plantations qui disparaissent pendant la location. Il faut rechercher la cause de la dégradation.
Si un arbuste meurt en raison d’un défaut manifeste d’entretien ou d’un mauvais usage du jardin, la responsabilité du locataire peut être engagée. En revanche, une plantation qui dépérit en raison de son âge, d'une maladie ou d’un problème préexistant ne peut pas automatiquement être imputée au locataire.
L’état des lieux d’entrée constitue alors un document particulièrement utile pour déterminer l’état initial du jardin. Il est notamment recommandé de documenter l’état de la pelouse, des arbustes et des plantations lors de l’entrée dans les lieux.
Arbres, haies et clôtures : propriétaire ou locataire, qui doit intervenir ?
La taille et l’entretien courant des arbres et arbustes font partie des obligations du locataire. La situation est toutefois différente lorsqu’un arbre présente un danger pour le logement, les voisins ou les occupants.
Par exemple, un arbre malade, très fragilisé ou susceptible de tomber peut nécessiter une intervention qui dépasse le simple entretien courant. Dans ce cas, le propriétaire doit être prévenu rapidement afin que les travaux nécessaires puissent être envisagés.
Il faut également distinguer l’entretien d’une haie de la réparation de la clôture elle-même. La taille régulière d’une haie relève du locataire. En revanche, si une clôture, un mur ou un élément structurel du jardin doit être réparé ou remplacé en raison de sa vétusté, l’intervention relève en principe du propriétaire.
Autre précaution : le locataire ne peut pas transformer librement le jardin. Planter de nouveaux arbres, supprimer des végétaux importants, remplacer une pelouse par une autre installation ou modifier durablement l’aménagement extérieur peut nécessiter l’accord du propriétaire.
Façade : qui doit payer l’entretien et le ravalement ?
La question de l’entretien de la façade d’une maison ou d’un immeuble en location est souvent source de confusion. Contrairement au jardin ou aux gouttières, le décret sur les réparations locatives ne prévoit pas que le locataire soit chargé de l’entretien général des façades.
Il convient donc de distinguer le simple nettoyage d’un élément extérieur accessible au locataire des travaux affectant le bâtiment lui-même.
Lorsqu’une façade présente des fissures importantes, des infiltrations, un enduit dégradé ou un problème lié à la vétusté, les réparations nécessaires relèvent généralement du propriétaire. L’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil) rappelle en effet que les réparations rendues nécessaires par la vétusté sont à la charge du bailleur.
Le ravalement de façade constitue quant à lui une opération beaucoup plus importante qu’un simple entretien. Dans une copropriété, les travaux portant sur les façades communes relèvent généralement de la copropriété et sont décidés selon les règles applicables aux travaux concernés. Le locataire n’a pas à financer personnellement un ravalement dû à la vétusté du bâtiment.
En revanche, si une dégradation de la façade résulte directement d’un comportement fautif du locataire, la question de sa responsabilité peut se poser. Il est donc important d’identifier précisément l’origine du problème avant de déterminer qui doit payer.
Bon à savoir
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Terrasse, balcon et allée : les petits travaux à la charge du locataire
Les terrasses, auvents et marquises font également partie des extérieurs concernés par les réparations locatives. Le locataire doit notamment retirer régulièrement la mousse et les végétaux qui s’y accumulent.
Pour une terrasse en location, le nettoyage courant, le désherbage et le démoussage sont donc généralement à la charge de l’occupant.
Il en va de même pour les allées d’un jardin privatif : le désherbage, le nettoyage et l’entretien courant sont des obligations locatives. En revanche, si une dalle se fissure en raison de la vétusté ou si le revêtement extérieur présente un défaut structurel, il ne s’agit plus d’un simple entretien courant. Le propriétaire doit alors être sollicité.
Balcon : le locataire doit-il payer les réparations ?
Le locataire doit assurer l’entretien courant du balcon, et notamment veiller à ce que les évacuations d’eau ne soient pas obstruées. En cas de problème lié à la vétusté ou à la structure du balcon, la responsabilité du propriétaire peut être engagée.
Un balcon qui présente une fissure importante, un problème d’étanchéité ou un risque pour la sécurité ne doit donc pas être simplement traité comme un problème d’entretien locatif. Le locataire doit signaler rapidement toute anomalie au propriétaire ou à l'agence en charge de la gestion locative.
Gouttières, chéneaux et évacuations d’eau : qui paie quoi ?
Le partage des responsabilités est particulièrement clair concernant les gouttières et chéneaux.
Le locataire doit assurer le dégorgement des conduits d’évacuation des eaux pluviales. Il doit donc notamment retirer les feuilles mortes et autres éléments susceptibles de provoquer une obstruction.
En revanche, lorsque la gouttière ou le chéneau doit être réparé ou remplacé en raison de sa vétusté, le propriétaire doit normalement prendre en charge l’intervention.
Le même principe s’applique aux canalisations : le locataire assure le débouchage et l’entretien courant des installations qui sont à sa charge, tandis que le propriétaire intervient lorsque la vétusté ou un problème structurel nécessite une réparation plus importante.
Volets, grilles et boîte aux lettres : quelles réparations pour le locataire ?
Les équipements extérieurs ne sont pas tous à la charge du propriétaire.
Pour les volets et stores, le locataire doit notamment assurer le graissage des mécanismes et les petites réparations prévues par le décret, comme le remplacement de certaines cordes, poulies ou lames. En revanche, lorsque le remplacement ou la réparation est rendu nécessaire par la vétusté et non par une dégradation imputable au locataire, le propriétaire doit intervenir.
Les grilles doivent également être entretenues par le locataire : nettoyage, graissage et remplacement de petites pièces telles que certains boulons ou systèmes de fixation.
La boîte aux lettres fait elle aussi l’objet d’un entretien courant par le locataire. En cas de remplacement complet lié à la vétusté, la situation relève en revanche du propriétaire.
Que se passe-t-il si le locataire n’entretient pas le jardin ?
Le locataire qui ne respecte pas ses obligations d’entretien peut être tenu responsable des dégradations qui en résultent.
C’est notamment le cas lorsqu’un jardin est laissé à l’abandon, qu’une haie n’est plus entretenue ou que des plantations dépérissent en raison d’un manque d’entretien. Lors de l’état des lieux de sortie, le propriétaire peut comparer l’état du jardin avec celui constaté à l’entrée.
Si des dégradations imputables au locataire sont constatées, leur coût peut éventuellement être retenu sur le dépôt de garantie, à condition que la retenue soit justifiée. Des devis ou factures permettent notamment de justifier les sommes réclamées.
À l’inverse, le propriétaire ne peut pas faire supporter au locataire les travaux qui relèvent de la vétusté ou d’un défaut structurel du logement. L’Anil rappelle que les réparations rendues nécessaires par l’usure naturelle sont à la charge du bailleur.
Entretien de la façade et du jardin : que faire en cas de désaccord ?
Lorsqu’un propriétaire et un locataire ne sont pas d’accord sur la personne qui doit payer une intervention extérieure, il est préférable de commencer par identifier précisément la nature des travaux.
S’agit-il d’un simple nettoyage ? D’une petite réparation ? D’une dégradation causée par le locataire ? D’une usure normale ? D’un problème structurel ? Les réponses à ces questions permettent généralement de déterminer la responsabilité de chacun.
Le bail de location et ses annexes, notamment la notice d’information, doivent également être consultés. En copropriété, il faut aussi vérifier le règlement de copropriété lorsque le logement dispose d’un jardin privatif ou lorsque les travaux concernent des parties communes.
En cas de litige persistant, le locataire comme le propriétaire peuvent se rapprocher de l’ADIL de leur département pour obtenir une information juridique gratuite.
Entretien extérieur d'une location : le tableau récapitulatif
| Équipement ou espace extérieur | Locataire | Propriétaire |
| Jardin privatif | Tonte, arrosage, désherbage, taille, entretien courant | Travaux importants et réparations liées à la vétusté |
| Haies et arbustes | Taille et entretien courant | Intervention nécessaire en cas de problème structurel ou de danger |
| Terrasse | Nettoyage, démoussage, retrait des végétaux | Réparation liée à la vétusté ou à un défaut structurel |
| Allées | Désherbage et nettoyage courant | Réfection en cas de dégradation structurelle ou de vétusté |
| Gouttières | Dégorgement et nettoyage courant | Réparation ou remplacement lié à la vétusté |
| Volets | Graissage et petites réparations | Réparation ou remplacement dû à la vétusté |
| Grilles | Nettoyage, graissage et petites réparations | Remplacement des éléments structurels vétustes |
| Façade | Pas de ravalement à sa charge au titre des réparations locatives | Réparations importantes, ravalement et problèmes liés à la vétusté |
| Balcon | Entretien courant et évacuation des eaux | Réparations structurelles et liées à la vétusté |
FAQ : entretien de la façade et du jardin, qui paie quoi ?
Le locataire peut-il faire réaliser l’entretien du jardin par un professionnel ?
Oui. Le locataire peut faire appel à un jardinier pour les tâches d’entretien qui lui incombent, mais le coût reste à sa charge. Le propriétaire ne peut pas lui imposer un professionnel particulier, sauf disposition spécifique prévue au contrat de location.
Qui paie si une branche d’arbre tombe dans le jardin loué ?
La prise en charge dépend de l’origine de la chute et de l’intervention nécessaire. Si elle résulte d’un défaut d’entretien imputable au locataire, sa responsabilité peut être engagée. En revanche, si l’arbre était fragilisé par son état, son âge ou un événement extérieur, les travaux nécessaires peuvent relever du propriétaire.
Le locataire doit-il entretenir un jardin commun à plusieurs logements ?
Lorsque le jardin ou les espaces verts sont des parties communes, leur entretien ne relève pas nécessairement des mêmes obligations que celles applicables à un jardin privatif. Il faut notamment vérifier le bail, le règlement de copropriété et, le cas échéant, la répartition des charges locatives.
Le propriétaire peut-il imposer au locataire des travaux qui ne figurent pas dans les réparations locatives ?
Non, les obligations du locataire sont encadrées par la réglementation. Une clause du bail ne peut pas, en principe, mettre à sa charge des réparations qui relèvent légalement du propriétaire. En cas de doute sur une intervention particulière, il est recommandé de vérifier sa nature et son origine avant d'en accepter la prise en charge.
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