Charges locatives : locataire, propriétaire, qui paie quoi ?

Charges locatives : à quoi correspondent-elles ? 

En plus du loyer, le locataire s’acquitte de charges qui comprennent les taxes locatives, les dépenses d'entretien courantes, les consommations d’eau et les petites réparations des parties communes. Ces frais sont avancés par le propriétaire, mais sont remboursés par le locataire, qui règle chaque mois ou chaque trimestre une provision sur charges, dont le montant est basé sur les dépenses cumulées l’année précédente, c’est-à-dire sur les chiffres arrêtés lors de la précédente régularisation de charges ou sur le budget prévisionnel, si le logement est en copropriété. Le montant des charges doit être mentionné dans le contrat de bail de location.

Une fois par an, le propriétaire fournit au locataire un décompte de ces charges pour opérer une régularisation, en fonction des dépenses réelles : c’est l’apurement des charges. Pour les copropriétés, les propriétaires reçoivent de leur syndic les justificatifs nécessaires à l’élaboration du décompte de charges. Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire doit reverser le trop-perçu au locataire. Dans le cas contraire, il peut lui demander un complément. 

Depuis la loi ALUR, datant de 2014, lorsque la révision n’est pas effectuée et que le locataire ne la réclame pas, le propriétaire peut demander le remboursement des charges des 3 dernières années maximum.

Quelles sont les charges du locataire ? 

Les charges locatives, ou charges récupérables, sont payées chaque mois ou chaque trimestre par le locataire. Elles sont strictement prévues par la loi et concernent :

• l’entretien et les petites réparations du logement (sols, murs, cloisons, ouvrants, poignées de portes, vitres, etc.) ;
• l’entretien des extérieurs lorsque leur usage est exclusif et de l’ascenseur ;
• la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères (TEOM) ;
• l’eau et l’électricité des parties communes. 

Dans un immeuble, les charges locatives servent à couvrir les frais de la copropriété préalablement payées par le propriétaire. Le locataire peut prendre en charge jusqu’à 75 % du salaire du concierge, s’il entretient les parties communes et jette les encombrants, mais seulement 40 % s’il ne fait que l’une de ces deux tâches. Le salaire des employés d’immeuble (jardinier, etc.) est pris en charge à 100 % par le locataire. 

C’est aussi au locataire de s’acquitter de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, de la taxe de balayage, de la redevance assainissement, et de souscrire à une assurance contre les risques locatifs. Certaines dépenses relatives à l'ascenseur et au monte-charge peuvent également être répercutées sur le locataire, notamment l'électricité, l'entretien de l'appareil et les menues réparations.

Les frais liés à l'eau et au chauffage collectif sont aussi payés par le locataire (eau froide et chaude, fourniture d'énergie, réparation des fuites sur joints, etc.). En cas d’installation individuelle, les dépenses à la charge du locataire sont le chauffage et la production d'eau chaude ainsi que la distribution d'eau dans les parties privatives. Dans les parties communes, le locataire prend notamment en charge l'électricité, la réparation des appareils d'entretien de propreté, les frais de personnel d'entretien et les aires de stationnement.

Les charges payées par le propriétaire

Toutes les charges locatives ne sont pas « récupérables » sur le locataire. Certaines charges de copropriété restent la prérogative du propriétaire. Il doit s’occuper des travaux liés à la conception ou aux défauts de construction ainsi qu’à la vétusté des équipements du logement. Il doit notamment payer pour le gros entretien et les grosses réparations, comme le remplacement des fenêtres ou de la chaudière. Il est aussi responsable du règlement des travaux d’amélioration de l’immeuble, comme le remplacement de la toiture, la création d'espaces verts ou les dépenses de ravalement. Il est tenu de réaliser les travaux légaux comme le raccordement à l’égout ou les mises aux normes.

Le propriétaire prend aussi en charge l'installation ou le remplacement des équipements des parties communes (tapis, digicode...), les peintures des escaliers, la réparation des actes de vandalisme et le renouvellement de l’installation d'eau et de chauffage dans les appartements et les parties communes. Le propriétaire du bien doit également payer les frais de gestion de la copropriété et les honoraires des syndics, la taxe foncière et les achats de poubelles, ainsi que la partie du salaire du gardien qui n'est pas à la charge du locataire.

Les frais de copropriété

Dans une copropriété, on distingue 2 grands types de charges :

1. les charges générales (charges courantes) ;
2. les charges spéciales, auxquelles on peut ajouter les charges exceptionnelles, votées ponctuellement en assemblée générale.

Les charges générales correspondent aux dépenses indispensables qui doivent être engagées chaque année pour faire fonctionner la copropriété et conserver l'immeuble en bon état : frais liés à l'administration de l'immeuble (honoraires du syndic, frais de tenue des assemblées générales…), entretien de l'immeuble (nettoyage des parties communes, frais d'enlèvement des ordures ménagères, etc.), conservation de l'immeuble (ravalement des façades…).

Les charges spéciales correspondent aux frais de fonctionnement des équipements communs de l’immeuble et aux services qui y sont liés (chauffage collectif, frais de maintenance de l’ascenseur, interphones, fourniture d’eau chaude et froide…). Enfin, les charges exceptionnelles concernent les dépenses inhabituelles, liées aux gros travaux d’entretien et d’amélioration de l’immeuble et de ses parties communes, comme un ravalement de la façade, la réfection de la toiture ou encore la transformation d'un élément d'équipement commun.

Comment contester une régularisation ? 

Pour qu’il y ait régularisation de charges, le propriétaire doit démontrer que la provision sur charges n’a pas suffi à couvrir le montant réel des charges. Deux documents sont utiles pour le prouver : l’arrêté des comptes de la copropriété et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM). 

Il se peut parfois que la provision sur charges ait été largement sous-évaluée, et dans ce cas de figure, il est possible de contester. Aussi, si les charges sont au forfait, ce qui arrive souvent en location meublée, le propriétaire ne peut pas régulariser. 

En cas de régularisation abusive, le locataire doit exiger des justificatifs détaillés, afin de pouvoir étayer sa contestation au bailleur par voie de recommandé, avec accusé de réception. En cas de refus de la part du bailleur, il est possible d’initier gratuitement une procédure devant la commission départementale de conciliation. En cas d’échec, le juge des contentieux devra trancher. 

Les points clés à retenir !

• Le locataire est responsable de l’entretien courant du logement, des petites réparations et des dégradations de son fait. 
• Le propriétaire se charge des grosses réparations et de celles liées à la vétusté de l’immeuble. Il assume les frais liés à la conservation et à la valorisation du bien immobilier.
• Les litiges sont généralement le fait de flous au niveau de la législation. Exemple : le locataire doit réparer à ses frais un équipement qu’il a abîmé. Toutefois, il est parfois difficile de faire la distinction entre un bien abîmé par le locataire ou par la vétusté.
• Les charges au forfait ne sont pas récupérables par le propriétaire.