Des travaux de longue durée dans un logement occupé peuvent vite transformer le quotidien d'un locataire. La loi encadre pourtant précisément ce type de situation, avec des règles claires pour le bailleur comme pour l'occupant. Quels travaux sont autorisés en cours de bail, et dans quels cas donnent-ils droit à une indemnisation du locataire ou à une baisse de loyer ?
- Travaux urgents et non urgents : amélioration, performance énergétique, entretien, décence, toiture/façade.
- Réparations locatives courantes à la charge du locataire ; grosses réparations et améliorations au propriétaire.
- Le locataire doit permettre l'accès pour travaux autorisés ; refus sans motif peut entraîner sanctions.
- Notifier à l'avance (main propre ou recommandé) les détails des travaux ; visites possibles à horaires raisonnables.
- Si travaux > 21 jours, baisse de loyer au prorata ; résiliation ou relogement possible si inhabitable.
- Prévenir les litiges par communication, médiation ou commission départementale de conciliation.
Quels travaux sont autorisés en cours de bail ?
Conformément à l'article 1724 du Code civil, le propriétaire est en mesure d'imposer la réalisation de travaux urgents au sein du logement d'un locataire. Ce sont ceux qui touchent la salubrité et la décence du logement (réparation d'une toiture en cas de fuite, remplacement de fenêtres qui ne ferment plus…).
Toutefois, l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 stipule que le bailleur peut aussi effectuer certains travaux non urgents en cours de bail. Il s'agit de :
- Travaux d'amélioration des parties communes et privatives, qui apportent une valeur ajoutée au logement,
- Travaux d'amélioration de la performance énergétique,
- Travaux indispensables au bon maintien en l'état du logement,
- Travaux garantissant les conditions de décence du logement,
- Entretien de la toiture et de la façade, y compris dans le cadre de travaux votés en copropriété.
La loi ALUR a par ailleurs renforcé les obligations d'information du bailleur envers son locataire en matière de travaux. Il doit veiller à louer un logement décent. Pour cela, il est tenu de réaliser les travaux de mise aux normes de décence du bien, tout en assurant au locataire une « jouissance paisible » de son logement.
À noter : les réparations locatives (petites réparations d'entretien courant) restent à la charge du locataire, tandis que les grosses réparations et les travaux d'amélioration relèvent de la charge du propriétaire. Il ne faut pas confondre ces réparations locatives avec les travaux décidés par le bailleur. La liste des réparations locatives est fixée par décret et couvre l'entretien courant du logement (joints, robinetterie, petits équipements).
Quelles sont les obligations du locataire pendant les travaux ?
Un locataire n'est pas en mesure de refuser les travaux autorisés qu'un bailleur a prévu de réaliser. Le locataire doit « permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux… » (article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989).
En revanche, le locataire peut refuser tous les autres chantiers qui ne sont pas autorisés par la réglementation.
Attention : si le locataire refuse l'accès à son logement sans motif légitime, le bailleur peut saisir le tribunal d'instance et demander une injonction de faire. Dans ce cas, le locataire peut se voir obligé d'obtempérer, voire de verser des dommages et intérêts au propriétaire. Ce dernier a également le droit de procéder à la résiliation du bail.
Quelle procédure le bailleur doit-il suivre pour imposer des travaux longue durée ?
Informer le locataire
Le bailleur doit notifier, en amont, à son locataire son intention d'exécuter des travaux. Pour cela, il peut remettre la notification en main propre ou l'envoyer en recommandé avec accusé de réception (article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et article 2 de la loi n°67-561 du 12 juillet 1967). Cet envoi doit avoir lieu suffisamment tôt pour laisser au locataire le temps de s'organiser.
Ce courrier doit mentionner plusieurs éléments, tels que :
- La nature des travaux
- L'amélioration prévue
- La performance énergétique recherchée
- Une date approximative du début de chantier
- Une estimation de la durée du chantier…
Une fiche récapitulative de ce type, remise en amont, limite considérablement le risque de litige ultérieur. Le locataire dispose ainsi de tous les éléments pour anticiper la gêne occasionnée par les interventions à venir.
Visiter le logement : droit de visite
Pour évaluer l'ampleur des travaux et obtenir des devis, le propriétaire doit visiter le logement avec des entrepreneurs ou des artisans. Ces visites sont indispensables, car elles permettent d'établir toutes les modalités des travaux.
Au même titre que pour l'exécution des travaux, la réglementation (article 2 de la loi 67-561 du 12 juillet 1967 et article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989) prévoit que le locataire est dans l'obligation de laisser le bailleur et les professionnels accéder à son logement pour les visites avant les travaux, à des horaires raisonnables. Néanmoins, ces visites ne peuvent pas avoir lieu le samedi, le dimanche ou un jour férié (y compris les week-ends prolongés), à moins que le locataire donne son accord.
Dans quels cas le locataire peut-il être indemnisé ?
L'exécution de certains travaux, imposés par le propriétaire, peut causer une gêne considérable pour le locataire (par exemple, des nuisances sonores ou une pièce inaccessible pendant plusieurs jours pour la pose d'un nouveau carrelage).
Le locataire peut, sous conditions, demander une indemnisation à son propriétaire. En effet, l'article 1724 du Code civil prévoit que, si les travaux durent plus de 21 jours, le bailleur a l'obligation de baisser le prix du loyer. Cette diminution se calcule au prorata du nombre de jours de travaux, mais aussi en fonction des pièces du logement dont le locataire est privé. Il n'existe pas de barème légal fixant un montant unique de dédommagement. Chaque situation s'apprécie au cas par cas, ce qui explique l'intérêt de faire appel à une expertise en cas de désaccord persistant sur le montant du loyer concerné. Une expertise contradictoire, mandatée conjointement, permet souvent de sortir plus vite d'un différend.
Ce droit à indemnisation est valable automatiquement, même si une clause contraire est mentionnée dans le bail. Cette clause est considérée comme abusive, donc sans valeur légale (art. 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Par ailleurs, si les travaux sont trop incommodants et qu'ils rendent le logement inhabitable, le locataire est en mesure de résilier son contrat de location sans préavis (art. 1724 du Code civil).
Par ailleurs, la loi prévoit également que le locataire peut saisir le juge pour faire cesser temporairement les travaux, le temps de bénéficier d'un relogement temporaire aux frais du propriétaire, pendant la durée du chantier. C'est le cas si :
- Les travaux ne respectent pas les conditions fixées dans la notification de préavis de travaux,
- Les travaux ont un « caractère abusif ou vexatoire »,
- Les travaux rendent l'usage du logement impossible ou dangereux.
Comment éviter les litiges liés aux travaux ?
D'abord, une communication transparente reste la meilleure façon d'éviter tout litige. Avant même l'envoi de la notification officielle, un échange direct entre le bailleur et le locataire sur le déroulement pratique des interventions permet souvent de désamorcer les tensions. Si un désaccord persiste malgré tout, une solution existe avant de saisir un tribunal : la conciliation avec l'aide d'un médiateur, ou la saisine de la commission départementale de conciliation, qui rend une décision consultative rapide et gratuite, en pratique bien plus rapide qu'une procédure judiciaire. Ces démarches amiables permettent, dans la majorité des cas, de trouver une solution sans attendre une décision de justice.
Questions fréquentes
Peut-on prévoir un avenant au bail pour organiser les travaux ?
Oui, un avenant peut préciser les modalités pratiques (accès, horaires, durée) sans pouvoir toutefois retirer au locataire son droit à indemnisation en cas de travaux de plus de 21 jours.
Quel est le délai de réponse du propriétaire en cas de demande d'indemnisation ?
La loi ne fixe pas de délai précis, mais une réponse rapide et motivée limite le risque de voir le litige s'aggraver et facilite une résolution à l'amiable.
Pour résumer, le coût d'un chantier de longue durée ne doit jamais reposer uniquement sur le locataire. Qu'il s'agisse d'une baisse de loyer, d'un relogement temporaire ou d'une simple attention portée à l'organisation des visites, chaque partie a intérêt à respecter cette règle du jeu pour préserver une relation de confiance durant toute la durée des travaux.
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)