Face à un bien immobilier trop vaste pour être attractif (prix au m², entretien), il y a une solution : la vente à la découpe. Le concept ? Vous découpez votre bien immobilier en petits lots à vendre. Intérêts de cette pratique, inconvénients… Découvrez si la vente à la découpe peut convenir à votre situation.
Vente à la découpe : concept et obligations légales
Non, rassurez-vous, SeLoger ne s'est pas transformé en site dédié à la gastronomie ! La vente à la découpe dont nous parlons ne concerne pas le fromage ou la viande, mais bien les logements. Cette pratique consiste à diviser un bien immobilier en plusieurs lots autonomes pour transformer une propriété en copropriété. Un moyen de rendre un bien plus attrayant sur le marché de l'immobilier, mais aussi de maximiser votre plus-value à la vente.
Vente en division du bien : ce que dit la loi
La vente à la découpe est soumise à la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain). Les règles pour la division des biens immobiliers sont strictes. Pour répondre aux normes de décence et de qualité de vie, les unités ne doivent pas présenter une superficie inférieure à 14 m².
De plus, comme la vente en division implique la transformation d'une propriété en copropriété, il est essentiel de respecter les dispositions imposées par le syndicat de copropriétaires pour ce type de transactions immobilières.
Vente à la découpe d'un immeuble : le guide pratique
Voici les principales démarches à effectuer pour réaliser une opération de vente en bloc d'un immeuble ou d'une maison :
- Consultation du PLU (plan local d'urbanisme) dans le cas de travaux d'aménagements à effectuer pour le découpage du logement.
- Réalisation de relevés précis par un géomètre afin de délimiter les futurs lots de la copropriété.
- Création par le géomètre du Document Modificatif du Parcellaire Cadastral (DMPC).
- Répartition équitable des tantièmes de copropriété entre les différents lots en fonction des relevés.
- Évaluation de l'état technique de la propriété (Diagnostic technique global) pour s'assurer que chaque lot est conforme aux normes.
- Rédaction par un notaire du règlement de copropriété pour établir les règles et les responsabilités des copropriétaires.
- Envoi de formulaires aux autorités fiscales pour mettre à jour les impôts fonciers en fonction de la nouvelle configuration de la propriété.
Quels sont les avantages de la vente à la découpe ?
La vente à la découpe d'un immeuble offre plusieurs bénéfices : facilitation de la transaction et amélioration de la rentabilité locative.
Faciliter la vente de biens immobiliers volumineux
Les biens immobiliers de grande taille, avec de nombreuses chambres et espaces, peuvent être difficiles à vendre en une seule unité. Prenons l'exemple d'une maison de 250 m². Dans le contexte économique actuel, il est préférable de diviser la parcelle en 3 propriétés d'environ 80 m². Cela représente un coût d'achat bien moindre et, également, beaucoup moins d'entretien pour les futurs acquéreurs. Résultat, le potentiel de vente est beaucoup plus intéressant pour vous.
Profiter d'une meilleure plus-value
Avec la vente à la découpe, vous améliorez également votre plus-value sur la vente des parcelles. Lors de la découpe, si vous optimisez bien l'espace de chaque lot, vous maximisez leur valeur au m². Comme vous vendez le bien plus rapidement, vous réduisez également le temps de détention et les coûts associés. Enfin, les biens plus petits présentent un prix au m² supérieur.
Quels sont les inconvénients de la vente à la découpe ?
Malgré tous ses bénéfices, il existe des limites à la vente à la découpe. En effet, elle n'est pas adaptée à toutes les situations. On vous explique cela en détail.
Obligation de vendre les biens quasi-simultanément
La vente à la découpe répond généralement à une volonté de vendre les unités divisées rapidement. Mais dans le cas où certains lots tardent à trouver preneur, cela annule tout l'intérêt de ce type de stratégie immobilière. Pour qu'une vente à la découpe soit intéressante, il faut donc être certain que toutes les unités seront vendues dans un laps de temps relativement court.
Complexité des démarches administratives et techniques
La vente à la découpe implique une série de démarches complexes et coûteuses. Par exemple, faire appel à un géomètre coûte entre 1 000 et 1 500 €. Des travaux devront également être effectués dans la quasi-totalité des cas pour créer de nouvelles propriétés à l'intérieur du logement. Dans le cas de la division d'une maison, il faudra ajouter des portes et ouvertures pour chaque nouvel appartement individuel. Enfin, il faut payer un notaire pour acter les modifications des surfaces et enregistrer les numéros de lots au cadastre. Avant de vous lancer, vous devez être certain que la plus-value récupérée couvrira ces dépenses en totalité.
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