Comment (et pourquoi) acheter une maison divisée en deux ?

La division de bien, aussi appelée vente à la découpe, permet aux propriétaires de vendre leur bien immobilier par lots. Cette solution séduisante aide à vendre plus facilement un bien dont la superficie est trop importante pour trouver un acquéreur rapidement. Par exemple, une maison sera divisée en deux appartements distincts : l’un au rez-de-chaussée et l’autre à l’étage. Il est même possible, le cas échéant, de séparer le jardin en deux.

Acheter une maison divisée en deux logements permet à l’acquéreur de mettre en location l’un des appartements et d’habiter dans l’autre. S’il ne compte pas en faire sa résidence principale, il pourra louer les deux logements pour profiter ainsi de revenus locatifs encore plus intéressants.

La vente à la découpe est une façon d’appréhender l’immobilier qui comporte beaucoup d’avantages, mais aussi quelques inconvénients. Il est indispensable de les avoir en tête avant de franchir le pas, de manière à éviter toute déconvenue.

Les avantages pour les propriétaires

Quand on sait à quel point vendre un bien immobilier peut parfois s’avérer compliqué, prévoir la vente d’une maison divisée en deux logements, voire plus, est une solution convaincante. En effet, la vente à la découpe permet aux propriétaires de :

• vendre par lots à plusieurs personnes et donc d'accélérer la vente car le prix est moins élevé pour chaque logement ;
• proposer le bien en tant qu’investissement locatif.

Les avantages pour les acquéreurs

Du point de vue de l’acheteur, les avantages sont multiples :

• il peut louer un ou plusieurs appartements et ainsi bénéficier d’une meilleure rentabilité grâce à des revenus locatifs plus conséquents ;
• il est assuré, en cas d’impayés de la part d’un des locataires, de tout de même compenser la perte grâce au(x) loyer(s) du ou des autre(s) locataire(s).

Les inconvénients de la division de bien

La division de bien est surtout contraignante pour les démarches qu’elle nécessite d'effectuer. Si vous décidez d’acquérir une maison déjà divisée en plusieurs logements, vous serez préservé de ces inconvénients. Pour les propriétaires qui souhaitent séparer leur bien immobilier, voici les démarches à effectuer.

Que vous souhaitiez diviser une maison en deux maisons mitoyennes ou en plusieurs appartements distincts, diverses formalités administratives et techniques vous attendent.

Tout d’abord, il vous faut faire appel à un géomètre expert, le seul apte à réaliser un plan de maison divisée en 2 appartements ou plus. Solliciter les compétences d’un notaire est également indispensable pour établir les modifications de lots (enregistrements des numéros au Cadastre, modifications des surfaces, etc.).

Pour vérifier que votre projet de division est réalisable, vous devrez solliciter un architecte. Ce dernier pourra estimer les travaux et les coûts à prévoir.

Si le bien que vous achetez fait partie d’une copropriété, il est indispensable :

• de vérifier dans le règlement de copropriété que la division de bien est autorisée ;
• de soumettre votre projet à l’Assemblée annuelle, voire organiser une séance extraordinaire si vous ne pouvez attendre la prochaine réunion annuelle. Il faudra alors présenter à l’assemblée les plans réalisés par l’architecte ou le géomètre.

Des travaux conséquents sont à prévoir pour pouvoir aménager plusieurs appartements dans une maison. Ainsi, anticipez :

• L’installation d’un nouveau compteur électrique. Cette démarche est à réaliser auprès d’ENEDIS et prend au moins deux mois.
• La mise en place d’un sous-compteur d’eau pour pouvoir quantifier la consommation d’eau des différents logements.
• Des points d’eau et des toilettes dans chacun des appartements, voire une cuisine et une salle de bains dans les deux logements.
• Des cloisonnements, voire des fenêtres supplémentaires.
• Une modification (potentiellement) du réseau de chauffage, de l’eau chaude sanitaire, des VMC, etc.
• Un permis de construire si vous envisagez de réaliser des travaux d’agrandissement de plus de 40 m² au sol.

La solution la moins contraignante, quand on veut pouvoir acheter une maison dans le but de la diviser en plusieurs locations, reste de trouver, par exemple, une villa composée de 2 appartements indépendants déjà aménagés. Cela vous dispense de nombreuses formalités et de travaux assez conséquents. Ces perles sont certes rares, mais pas impossibles à trouver !