Acheter une maison divisée en deux : comment habiter et louer en même temps ?

La division de bien, aussi appelée vente à la découpe, permet aux propriétaires de vendre leur bien immobilier par lots. Cette solution séduisante aide à vendre plus facilement un bien dont la superficie est trop importante pour trouver un acquéreur rapidement. Par exemple, une maison sera divisée en deux appartements distincts : l'un au rez-de-chaussée et l'autre à l'étage. Il est même possible, le cas échéant, de séparer le terrain ou le jardin en deux.

Acheter une maison divisée en deux logements permet à l'acquéreur de mettre en location l'un des appartements et d'habiter dans l'autre. S'il ne compte pas en faire sa résidence principale, il pourra louer les deux logements pour profiter ainsi de revenus locatifs encore plus intéressants.

La vente à la découpe est une façon d'appréhender l'immobilier qui comporte beaucoup d'avantages, mais aussi quelques inconvénients. Il est indispensable de les avoir en tête avant de franchir le pas, de manière à éviter toute déconvenue.

Les avantages pour les propriétaires

Quand on sait à quel point vendre un bien immobilier peut parfois s'avérer compliqué, prévoir la vente d'une maison divisée en deux logements, voire plus, est une solution convaincante. En effet, la vente à la découpe permet aux propriétaires de :

• vendre par lots à plusieurs personnes et donc d'accélérer la vente, car le prix est moins élevé pour chaque logement ;
• proposer le bien en tant qu'investissement immobilier ;
• réaliser, en cas de revente ultérieure d'un lot, une plus-value calculée séparément sur chaque logement.

Les avantages pour les acquéreurs

Du point de vue de l'acheteur, les avantages sont multiples :

• il peut louer un ou plusieurs appartements et ainsi bénéficier d'une meilleure rentabilité grâce à des revenus locatifs plus conséquents ;
• il est assuré, en cas d'impayés de la part d'un des locataires, de compenser la perte grâce au(x) loyer(s) du ou des autre(s) locataire(s).

Les inconvénients de la division de bien

La division de bien est surtout contraignante pour les démarches qu'elle nécessite d'effectuer. Avant toute chose, il faut vérifier que le projet respecte les règles fixées par le plan local d'urbanisme (PLU) de la commune. Ce document encadre, en fonction du secteur, la surface minimale par logement, l'accès au terrain ou encore l'aspect de la façade. Une autorisation de la mairie est presque toujours nécessaire, qu'il s'agisse d'une déclaration préalable de division ou, dans certains cas, d'un permis d'aménager. Le non-respect de ces règles juridiques peut entraîner un refus, voire une remise en état à vos frais.

Autre point de vigilance : si le bien fait l'objet d'un arrêté de péril ou d'insalubrité, la division est impossible tant que les travaux de mise en conformité n'ont pas été réalisés et validés par la mairie. Ces contraintes représentent un risque réel de retard, voire de refus, qu'il vaut mieux anticiper avec un professionnel avant d'acheter. Si vous décidez d'acquérir une maison déjà divisée en plusieurs logements, vous serez préservé de la plupart de ces démarches.

Avant de vous lancer, la première solution consiste à demander un certificat d'urbanisme auprès de la mairie : ce document confirme si votre projet est réalisable au regard des règles d'urbanisme en vigueur sur la parcelle. Il permet de vérifier, dans le cadre du PLU, les contraintes de gabarit, de stationnement ou de nombre de pièces autorisées.

Une fois cette vérification faite, la mairie peut délivrer une autorisation de diviser sous forme de déclaration préalable, pour une simple division sans travaux lourds, ou de permis d'aménager, lorsque plusieurs lots sont créés avec voiries et réseaux communs. Dans la réalité, les délais varient d'une commune à l'autre, mais comptez généralement entre un et trois mois d'instruction.

Que vous souhaitiez diviser une maison en deux maisons mitoyennes ou en plusieurs appartements distincts, diverses formalités administratives et techniques vous attendent.

Si vous souhaitez diviser vous-même votre maison, plusieurs professionnels doivent intervenir, chacun avec un rôle précis. Il faut d'abord faire appel à un géomètre expert. C'est le seul habilité à réaliser le plan de maison divisée en 2 appartements ou plus, en délimitant précisément chaque lot, l'accès à chacun et, le cas échéant, la répartition du terrain. Solliciter un notaire est ensuite indispensable pour officialiser les modifications de lots : enregistrement des numéros au cadastre, mise à jour des surfaces, publication de l'acte.

Pour vérifier que votre projet de division est réalisable, vous devrez également solliciter un architecte. Ce dernier pourra estimer les travaux et les coûts à prévoir, généralement compris entre quelques milliers et plusieurs dizaines de milliers d'euros selon l'ampleur des travaux et la surface à réaménager.

Si le bien que vous achetez fait partie d'une copropriété, il est indispensable :

• de vérifier dans le règlement de copropriété que la division de bien est autorisée ;
• de soumettre votre projet à l'Assemblée annuelle, voire d'organiser une séance extraordinaire si vous ne pouvez attendre la prochaine réunion annuelle. Il faudra alors présenter à l'assemblée les plans réalisés par l'architecte ou le géomètre ;
• de faire modifier les quotes-parts de charges par le syndic, puisque chaque nouveau lot doit se voir attribuer sa propre quote-part au sein du règlement ;
• de vérifier l'absence de servitude de passage ou de vue qui limiterait l'aménagement d'un accès indépendant pour chaque logement.

Des travaux d'aménagement conséquents sont à prévoir pour transformer une maison en plusieurs logements indépendants. Anticipez notamment :

• l'installation de nouveaux compteurs électriques et d'un sous-compteur d'eau : cette démarche implique de contacter ENEDIS pour l'électricité, et prend généralement au moins deux mois ;
• la création des évacuations et des arrivées d'eau nécessaires pour installer des points d'eau, des toilettes et, souvent, des salles de bains supplémentaires dans chaque logement ;
• des travaux de cloisonnement, voire le percement d'une fenêtre supplémentaire si une pièce ne bénéficie pas d'un éclairage naturel suffisant ;
• une modification du réseau de chauffage, de l'eau chaude sanitaire, de la VMC, et parfois de la façade du bâtiment ;
• un permis de construire si vous envisagez de réaliser des travaux d'agrandissement de plus de 40 m² au sol.

Diviser un bien a aussi des conséquences fiscales à anticiper. Les revenus locatifs perçus sont soumis aux impôts selon le régime choisi : micro-foncier, régime réel, ou statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) si les logements sont loués équipés. En cas de revente d'un des lots, la plus-value immobilière est calculée séparément pour chaque logement, ce qui peut, selon les cas, s'avérer plus ou moins avantageux qu'une revente globale.

Côté financement, les banques examinent le projet comme un investissement locatif classique. Elles vérifient le taux d'endettement, généralement plafonné à 35 % selon les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière, et peuvent, dans certains cas, intégrer une partie des futurs revenus locatifs dans le calcul. Un prêt immobilier dédié à ce type de projet demande souvent de présenter, en plus du plan de financement classique, une estimation des travaux validée par l'architecte ou le géomètre. Ces trois professionnels interviennent ainsi à la fois dans le montage du dossier : le géomètre, le notaire et l'architecte.

La solution la moins contraignante, quand on souhaite acheter une maison dans le but de la diviser en plusieurs logements, reste de trouver une villa composée de deux appartements indépendants déjà aménagés. Cela dispense de nombreuses formalités et de travaux conséquents ; ces biens sont certes rares, mais pas impossibles à trouver.

Autre option, moins radicale : la colocation intergénérationnelle, qui permet de partager un même logement avec un locataire sans en modifier la structure juridique, moyennant simplement un bail adapté. Cette solution ne remplace pas les revenus d'une vraie division, mais elle demande beaucoup moins de démarches.

Quelle surface minimale respecter pour diviser une maison en deux logements ?

La loi SRU impose une surface minimale de 14 m² par logement créé lorsqu'il résulte d'une division. Le plan local d'urbanisme de la commune peut toutefois imposer des règles plus strictes, notamment sur les places de stationnement ou l'accès à la parcelle.

Un logement sous arrêté de péril peut-il être divisé ?

Non : la division n'est autorisée qu'après la réalisation des travaux de mise en conformité et la levée de l'arrêté par la mairie.

Faut-il une autorisation pour diviser une maison ?

Oui. Selon l'ampleur du projet, une déclaration préalable ou un permis d'aménager doit être déposé auprès des services municipaux avant le début des travaux. L'absence d'autorisation expose le propriétaire à une remise en état du bien à ses frais.

La division d'un bien en copropriété est-elle toujours possible ?

Non. Le règlement de copropriété doit autoriser la division, et le projet doit être validé en assemblée générale. Sans cet accord, aucune division ne peut être réalisée, même si le projet respecte par ailleurs la réglementation en vigueur.