En quoi consiste le droit de préemption en urbanisme et comment fonctionne-t-il ?

Le droit de préemption urbain (DPU) est une prérogative des autorités municipales dans l'aménagement urbain. Il offre la possibilité à la commune d'acquérir prioritairement un bien immobilier mis en vente dans une zone définie. L'objectif est d'orienter l'exploitation des terrains en accord avec les plans d'urbanisme et les besoins collectifs de la commune.

Voici les motifs de préemption urbaine les plus courants :

• Réalisation de projets urbains et de projets de rénovation urbaine.
• Soutien au maintien, à l'expansion ou à l'accueil d'activités économiques.
• Promotion du développement des secteurs loisirs et tourisme.
• Mise en place d'une stratégie globale locale pour l'habitat.
• Lutte proactive contre les situations d'insalubrité.
• Création d'infrastructures collectives (espaces verts, zones de loisirs, etc.).
• Réalisation de locaux dédiés à la recherche, à l'enseignement supérieur ou à la formation de pointe.
• Protection accrue de l'environnement et des ressources naturelles.
• Sauvegarde du patrimoine culturel, architectural et historique.

Le droit de préemption s'applique dans les zones urbaines, les zones d'urbanisation future, ainsi que dans les zones de protection de prélèvement d'eau destinée à l'alimentation humaine. Ce droit vise à guider les évolutions urbaines pour des raisons d'intérêt général et de planification urbaine. Le droit de préemption peut être exécuté dans les zones définies par des plans d'occupation des sols (POS), des plans locaux d'urbanisme (PLU), des cartes communales et des plans de prévention des risques technologiques (PPRT). Pour savoir si votre bien est soumis au droit de préemption urbain, contactez le service urbanisme de la mairie de votre commune.

Pour qu'une commune puisse exécuter un droit de préemption sur votre propriété, les étapes suivantes doivent être respectées.

Envoi de la déclaration d'intention d'aliéner (DIA)

Pour vendre un bien situé dans une zone soumise au droit de préemption, vous devez commencer par lancer une Déclaration d'Intention d'Aliéner (DIA) au service d'urbanisme de la mairie. Cette DIA doit contenir des informations essentielles concernant le bien immobilier à vendre comme sa localisation, sa description détaillée, son usage (résidentiel, professionnel, mixte), son statut d'occupation (libre ou loué), son prix, les modalités de paiement, ainsi que les autres éléments susceptibles d'être pertinents.

Transmission à la commune et à la communauté de communes

Si le bien est sujet au droit de préemption urbain (DPU) de la commune, la DIA est initialement dirigée vers la commune. Cependant, si la commune fait partie d'une communauté de communes compétente en matière de Plan Local d'Urbanisme (PLU), la DIA est transférée à cette instance. Dans le même temps, le maire concerné va transmettre la DIA à la Direction immobilière de l'État.

Délais pour préempter et actions possibles

Une fois que la DIA est en possession des autorités compétentes, le titulaire du droit de préemption dispose d'un délai de deux mois (à partir de la réception de la DIA) pour statuer sur l'exercice ou non de son droit de préemption. Mais ce délai peut être augmenté dans le cas où de nouvelles informations sont nécessaires.

Le titulaire du droit de préemption a alors plusieurs options :

• Renoncer à son droit de préemption en notifiant son refus pendant le délai de deux mois. L'absence de réponse équivaut à une renonciation tacite.
• Manifester son intention d'exercer le droit de préemption envers le vendeur pendant le délai de deux mois.

Acceptation du prix ou proposition d'un prix inférieur

Dans le cas où le titulaire du droit de préemption accepte le prix proposé par le vendeur, la vente s'effectue directement après notification de ce dernier. L'acte de transfert de propriété doit être conclu dans les trois mois qui suivent cette notification.

Dans le cas où le titulaire propose un prix inférieur, le vendeur dispose de deux mois pour accepter, refuser ou renoncer explicitement à l'opération.

Si un accord sur le prix n'est pas atteint, le titulaire peut renoncer à son droit de préemption ou engager une procédure judiciaire pour faire établir le prix devant le juge de l'expropriation.

Enfin, en cas de désaccord persistant, le titulaire doit saisir le juge de l'expropriation dans les quinze jours qui suivent le refus du vendeur et l'informer de cette démarche.