Droit de préemption : la mairie a combien de temps pour répondre ?

29 mai 2020
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Lorsqu’un bien en vente se situe dans une zone de préemption urbain, la mairie doit recevoir la déclaration d’intention d’aliéner de la part du notaire en charge de la vente. A compter de la réception de ce document, elle bénéficie alors de 2 mois pour préempter le bien ou renoncer.

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Droit de préemption : la mairie a combien de temps pour répondre ?
La mairie dispose de 2 mois pour préempter le bien. Si elle ne répond pas dans ce délai, ce silence vaut renoncement. © Boris Stroujko

Sommaire

La mairie a 2 mois pour faire valoir ou non son droit de préemption

Lorsqu’un bien est mis en vente, le notaire doit rechercher un éventuel droit de préemption qui serait accordé à la mairie, c’est-à-dire un droit de préférence pour celle-ci : elle est alors prioritaire pour acquérir le bien en vente. Si le bien se situe dans une zone de préemption urbain, le notaire doit alors informer la mairie de la vente du logement en lui envoyant une déclaration d’intention d’aliéner (DIA). A partir du moment où la mairie reçoit ce document, elle bénéficie d’un délai de 2 mois pour se manifester et faire valoir son droit de préemption. Si elle laisse s’écouler ce délai de 2 mois sans envoyer de réponse au notaire ou au vendeur, c'est alors considéré comme un renoncement à son droit de préemption et la vente peut donc avoir lieu avec un autre acquéreur.

Si un logement se situe dans une zone de préemption urbain et que la mairie ne reçoit pas la DIA, la vente peut être annulée et le vendeur peut être contraint de renoncer à la vente pendant 5 ans.

Que se passe-t-il si la mairie préempte le bien immobilier ?

Si la commune décide de préempter le bien, elle est alors prioritaire et la vente ne pourra pas être conclue avec un autre acquéreur, même si un compromis de vente a déjà été signé. Ce compromis sera alors annulé. La commune peut décider de préempter au prix indiqué par le vendeur ou faire une offre à un prix inférieur :

  • Si la mairie souhaite préempter au prix fixé par le vendeur sans le négocier, la vente aura lieu dans les 3 mois qui suivent l’acceptation de la préemption, dans les conditions indiquées dans la DIA.
  • En revanche, si la mairie souhaite négocier le prix de vente, elle doit alors faire une offre à un montant inférieur au vendeur dans les 2 mois suivant la réception de la DIA. Elle doit proposer ce prix par courrier recommandé avec accusé de réception.

Lorsque le vendeur reçoit la proposition de la mairie à un prix inférieur, il peut accepter ce prix, maintenir son offre ou encore renoncer à la vente.

En cas de désaccord, le juge de l’expropriation détermine le prix

Lorsqu’un désaccord se prolonge au sujet du prix de vente entre la mairie et le vendeur du bien, c’est le juge de l’expropriation qui peut alors intervenir pour mettre fin au désaccord. Une fois saisi, il pourra alors statuer pour fixer le prix de vente définitif, en se basant sur des transactions portant sur des biens similaires et situés dans le même secteur géographique.

Notez qu’aussi longtemps que le désaccord persiste et tant que le prix définitif n’est pas fixé, le vendeur peut à tout moment revenir sur sa décision et renoncer à la vente. Lorsque le prix de vente est fixé par le juge, là encore, le vendeur et la mairie bénéficient d’un délai de 2 mois pour renoncer ou accepter le prix fixé. Si aucune des deux parties ne se manifeste durant ce délai, le nouveau prix est considéré comme accepté et la vente aura lieu.

Si la commune renonce à acquérir le bien, le vendeur peut vendre son bien à un autre acquéreur, mais uniquement au prix fixé par le juge et indexé sur l’indice Insee du coût de la construction pendant 5 ans.

Le droit de rétrocession du propriétaire : de quoi s’agit-il ?

Lorsque la mairie préempte un bien, elle doit annoncer quel sera l’usage fait de la parcelle qu’elle préempte et dont elle fait l’acquisition. Les usages peuvent être multiples et il doit s’agir d’une opération d’intérêt général. Ces activités envisagées par la mairie, qui préempte, sont listées par l’article 300 du Code de l’Urbanisme et parmi celles qui sont autorisées, on relève notamment la mise en œuvre d’une politique locale de l’habitat, comme accueillir des activités économiques, favoriser le tourisme, réaliser des équipements collectifs, lutter contre l’insalubrité, sauvegarder le patrimoine, etc. Quoi qu’il en soit, la mairie doit systématiquement motiver l’exercice de son droit de préemption.

Or, si la mairie n’a pas rempli ses engagements et n’a pas mis en place les activités qu’elle a annoncées en préemptant le bien, l'ancien propriétaire peut alors, quant à lui, exercer son droit de rétrocession. Il s’agit d’une procédure par laquelle l’ancien propriétaire du bien ou la personne qui avait l’intention d’acquérir le bien avant que la mairie n’exerce son droit de préemption, prévoit de racheter le bien préempté. Ce rachat par le propriétaire ou l’acquéreur initial ne peut se faire que si la mairie décide d’utiliser le logement pour une autre raison que celle qui était annoncée dans la décision de préemption. Dans ce cas, elle doit proposer un rachat en priorité à l’ancien propriétaire. La mairie lui fait donc une offre de vente en lui indiquant le prix de vente, par lettre recommandée avec accusé de réception. L’ancien propriétaire dispose alors de 2 mois pour accepter de racheter le logement au prix proposé par la mairie, pour refuser l’offre de rachat ou pour accepter le rachat mais à un prix inférieur à celui proposé par la commune.

En cas de désaccord entre les parties, c’est le tribunal qui fixera le prix de vente final du logement. En l’absence de réponse du propriétaire dans les 3 mois suivants la décision du tribunal, l’offre devient caduque et il est alors considéré comme ayant renoncé au rachat du logement.

Lors d’une rétrocession, l’ancien propriétaire a la priorité sur la personne qui avait l’intention d’acheter le logement avant que la mairie n’exerce son droit de préemption. Si l’ancien propriétaire refuse l’offre de la mairie, l’acquéreur potentiel devient prioritaire.

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