Lyon : pourquoi acheter un logement neuf va devenir encore plus difficile qu’avant ?
Enlisée dans une pénurie de logements neufs depuis près de six ans, rien ne semble s’arranger à Lyon. L’année écoulée est même la pire de la décennie en nombre de logements vendus.
2021, l’une des pires années pour l'immobilier à Lyon
À peine 3 000 logements neufs auront été vendus en 2021 dans la métropole de Lyon. Cela représente une chute de 31,6 % par rapport à 2019. L'année, qui s'est achevée, est donc la pire des dix dernières années pour le marché de l’immobilier neuf à Lyon. Un secteur qui nécessite pourtant beaucoup, beaucoup plus de nouveaux logements pour absorber l’accroissement de sa population. En effet, la métropole de Lyon gagne 13 000 nouveaux habitants par an depuis dix ans.
Un solde migratoire positif, donc, qu’il faut bien loger. Or, depuis 2016, la production de logements neufs ne cesse de chuter à Lyon… Cela réduit drastiquement l’offre dans son ensemble et favorise, par conséquent, la hausse des prix. Selon plusieurs professionnels de l’immobilier neuf dans la Capitale des Gaules, la construction de 6 000 à 8 000 logements neufs par an serait un minimum pour détendre le marché. Hélas, il n’en est rien.
Immobilier : comment la métropole de Lyon en est arrivée là ?
Pour retrouver l’origine de cette baisse de la production de logements neufs à Lyon, il faut remonter à 2016. À l’époque, le Plan local d’urbanisme et de l’habitat (PLU-H) était assez contraignant à l’égard des dépôts de permis de construire. Depuis, si les modifications de PLU-H ont permis certaines améliorations, d’autres aléas n’ont pas favorisé le développement du marché immobilier neuf.
En premier lieu, le manque de foncier disponible demeure une problématique récurrente pour les promoteurs lyonnais. Les rares terrains disponibles se négocient donc au prix fort… impactant conséquemment le prix final de vente des nouveaux logements à la hausse, est-il besoin de le préciser ?
Ensuite, la pandémie est passée par là, ralentissant la production du neuf. Sans oublier l’explosion des coûts des matériaux et les problèmes de main-d'œuvre liés à la crise sanitaire… Enfin, l’entrée en vigueur de l’encadrement des loyers à Lyon, à l’automne 2021, ferait fuir les investisseurs, lesquels sont pourtant indispensables - selon les promoteurs - à l’équilibre financier d’une opération.
La métropole de Lyon compte 1,4 million d'habitants contre 1,27 million dix ans auparavant (Source : Insee).
Une réticence croissante des investisseurs locatifs
Selon la Fédération des promoteurs immobiliers de la région lyonnaise (FPI), « les réservations aux investisseurs privés sont au nombre de 1 378 réservations, soit une baisse de 919 lots par rapport à 2019. » Pour ces professionnels de l’immobilier, l’explication trouve sa source dans le fait que les prix d’acquisition sont devenus trop élevés pour espérer dégager une rentabilité locative intéressante dans Lyon intramuros. Et c'est encore plus vrai avec la mise en place de l’encadrement des loyers.
Ce dispositif interdit aux propriétaires-bailleurs de louer un logement plus de 20 % plus cher que le loyer médian de référence du lieu où se trouve le bien. « Ces loyers de référence dépendent bien sûr du nombre de pièces (T1, T2, T3...), de l’année de construction et de la nature du bien (vide ou meublé) », rappelle la Métropole de Lyon. Malgré quelques options permettant de gonfler un peu le prix du loyer, il est devenu très difficile de dégager des rendements locatifs au-delà des 2-3 % brut.
Les promoteurs construisent autour de Lyon
Face à un contexte immobilier de plus en plus compliqué à Lyon intramuros, les promoteurs mènent désormais leurs opérations dans un périmètre à l’échelle de l’aire urbaine lyonnaise. C’est-à-dire dans les marchés de report que sont Villefranche-sur-Saône, Tarare, les communes de l’Ain limitrophes de Lyon, le Nord Isère ou encore la ville de Vienne.
« Le phénomène de report du marché en grande périphérie se constate encore cette année. 1550 réservations (logements vendus, ndlr) sont ainsi décomptées en extérieur de la Métropole de Lyon, soit une augmentation de 43 % par rapport à 2019 », ajoute la FPI de la région lyonnaise qui déplore que « ce report actuellement constaté fabrique un étalement urbain, susceptible de s’aggraver par défaut de renouvellement de l’offre, imposant aux ménages de s’éloigner encore plus pour satisfaire leur besoin ».
Avec la crise sanitaire, de nombreux Lyonnais se sont rués sur des villes en périphérie pour trouver leur bonheur, comme dans ces cinq communes de la Côtière de l'Ain.
Un contexte qui favorise la hausse des prix lyonnais
Même si le Baromètre LPI-SeLoger fait état d’un ralentissement de la hausse des prix à Lyon, tous types de biens confondus, le neuf continue d'augmenter. « Le marché se renouvelle à faible rythme par défaut d’offre, engendrant une augmentation continue et encore accélérée des prix de vente », indique la FPI de Lyon.
Dans la métropole de Lyon, le prix moyen hors stationnement en TVA normale s’établit selon la FPI à 5 262 €/m², en hausse de 12 % par rapport à 2019. A Lyon, ce prix du mètre carré neuf serait pour sa part de 6 146 €. Mais c’est sans compter sur les disparités entre quartiers, plus ou moins prisés, de Lyon. Par exemple, à la Croix-Rousse, un logement neuf se négocie aujourd’hui presque à 8 000 € du mètre carré en moyenne.
Et si les extérieurs affichent des prix neufs plus accessibles (aux alentours de 3 500 €/m² en moyenne), ceux-ci ne connaissent aussi que la hausse : +6 % en 2021. Au regard du contexte actuel, acheter un appartement neuf à Lyon pourrait bien devenir encore plus difficile qu’avant. Les années d’élections n’étant pas (ou peu) propices au développement du logement neuf, la relance de la construction à Lyon ne semble pas près de se concrétiser. La rareté faisant le prix, celui du neuf devrait donc encore augmenter cette année et exclure, encore un peu plus, les candidats à l’accession à la propriété, déjà de plus en plus contraints par les recommandations du HCSF.
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