Les 7 étapes d’un achat immobilier : votre premier achat décrypté

L’acquisition d’un bien immobilier est un processus long et précis qu’il ne faut pas aborder sans préparation. En effet, les étapes pour acheter un appartement ou une maison sont nombreuses et choisir le bien de ses rêves prend du temps, et il faut souvent être mobilisé sur de nombreuses semaines avant de trouver la perle rare qui vous poussera à faire une proposition d’achat. Après avoir décidé de l’endroit où vous souhaitez acheter, il faut visiter, visiter et visiter… mais également préparer et affiner son plan de financement ! En parallèle, il faut calculer ses frais d’acquisition, signer un avant-contrat, y inclure des conditions suspensives, attendre 10 jours de délai de rétractation... 

Et ce n’est pas tout, une fois l’avant-contrat signé, il faut valider son dossier de prêt avec son établissement bancaire, sachant que les critères d’obtention, basés sur les recommandations de la HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), se sont durcis en 2024. Il faut également suivre les formalités administratives qui se poursuivent jusqu’à la signature de l’acte authentique chez le notaire, suivie par la publication au bureau des hypothèques et la remise de la copie authentique du titre de propriété. Sans oublier dans l’intervalle de quitter son ancien logement, ce qui nécessite également des démarches : récupérer son dépôt de garantie et prévoir le déménagement. Alors pour ne rien oublier et y aller pas à pas, il faut respecter quelques étapes pour un achat immobilier réussi.

Définissez votre projet immobilier

Première étape de votre achat immobilier : définir le type de bien que vous cherchez et la zone où vous souhaitez l’acheter. Si vous pouvez entreprendre des travaux pour vivre dans un bien à votre image, vous ne pourrez pas changer son emplacement. La détermination de votre périmètre de recherche est donc une étape essentielle de votre achat immobilier. Analysez l’environnement proche et le quartier (est-ce un quartier calme, familial ou plutôt vivant etc.), ainsi que la desserte de transports en communs et les axes routiers à proximité, mais aussi la présence de commerces, d’écoles et d’activités de loisirs.

Étape suivante de votre achat immobilier : bien évaluer ses besoins et de déterminer les critères du logement recherché :

• Surface habitable.
• Pour un appartement : l’étage et la présence ou non d’un ascenseur.
• Pour une maison : de plain-pied ou avec des étages.
• Présence d’un extérieur (balcon, terrasse ou jardin).
• Présence d’une place de parking (intérieur ou extérieur) et/ou d’une cave.
• Montant maximal des charges de copropriété annuelles et de la taxe foncière.
• Performance énergétique du logement (DPE).

Enfin, il faut s’assurer que vos critères sont en phase avec votre budget. Il est donc essentiel d’évaluer avec précision ses possibilités de financement : emprunt selon votre taux d’endettement (35 % au maximum), apport personnel, donation éventuelle...

Lancez la recherche de votre appartement ou de votre maison

Une fois votre projet défini, vous pouvez passer à l’étape suivante de votre achat immobilier à savoir la recherche. Toute recherche commence par les annonces des professionnels mises en ligne sur SeLoger, par exemple, via ordinateur, tablette ou smartphone. Cela vous permet de visualiser des biens dans un quartier donné et de voir quels types de biens sont proposés selon vos critères.

Il faut ainsi penser à bien regarder l’état général du bien au préalable sur les photos, la surface totale, l’étage, le niveau de performance énergétique grâce au DPE et bien sûr le prix au mètre carré. Une fois ces données en main, allez sur place pour vous imprégner de l’ambiance du quartier, sa vie, son niveau sonore, ses commodités... 

Notre conseil : passez un après-midi et une soirée à flâner, visiter quelques commerces, aller au cinéma, puis boire un verre et finir par un dîner. Vous pourrez ainsi vous faire une idée d’une journée type dans le quartier que vous visez. Et tant qu’à faire, profitez-en pour faire le tour de quelques agences locales incognito…

Visitez le plus possible de logements

Une fois que vous avez validé l’emplacement dans lequel vous souhaitez acheter votre bien immobilier, l’étape suivante de votre achat immobilier consiste à passer aux visites ! Afin de pouvoir faire un vrai comparatif objectif des biens disponibles sur le marché, il est indispensable d’en visiter un certain nombre, même si vous avez un coup de cœur sur le premier ou le deuxième bien visité. La multiplication des visites aiguise l’œil, fait sauter aux yeux les points forts et faibles du bien. Elle permet aussi de peaufiner ses questions, de les préciser, d’en ajouter…

Autre élément important : si vous le pouvez, évitez de visiter seul. En effet, venir accompagner d’un ou plusieurs permet de multiplier les points de vue et d’avoir plusieurs regards aiguisés qui ne remarquent pas la même chose et n’ont pas les mêmes questions. Vous obtiendrez ainsi plus d’informations et de détails sur le bien visité.

Combien coûte un logement près de chez vous ?

Une fois que vous avez jeté votre dévolu sur un bien, il faut s’assurer qu’il ne vous échappe pas ! Vient alors l’étape suivante de votre achat immobilier : la négociation du prix avec le vendeur. Si le prix affiché vous convient et que vous ne voulez pas passer à côté de votre coup de cœur, vous pouvez décider de faire une offre d’achat au prix. Mais gardez en tête qu’il n'est pas rare de négocier le prix de vente d’un bien immobilier dans l’ancien. En effet, il peut arriver que celui-ci présente des défauts… Cela peut concerner des rénovations à prévoir ou un éventuel rafraîchissement, mais un mauvais DPE peut également être un excellent argument pour négocier (parfois nettement) le prix d’un bien, notamment depuis la réforme du DPE et la fin des locations pour les logements classés G dès 2023.

Si le prix que vous proposez n’est pas assez élevé pour le vendeur, ce dernier peut vous faire une contre-offre d’achat, à un prix situé entre son prix de départ et celui que vous avez proposé. 

Parmi les étapes de votre achat immobilier, la signature de l’avant-contrat est l’une des plus marquantes. Il existe deux types de contrats : la promesse unilatérale de vente ou le compromis de vente. Dans les deux cas, l’avant-contrat doit décrire le bien en détail, donner les conclusions des diagnostics obligatoires, expliquer le financement de l’achat (répartition entre le ou les différents prêts, l’apport etc.) et intégrer des conditions  suspensives (crédit, obtention du permis de construire).

Si ces conditions ne sont pas remplies, le futur acquéreur est libéré de son achat et peut récupérer l’indemnité d’immobilisation versée au vendeur. En effet, l’avant-contrat de vente lie légalement le vendeur du bien et son acquéreur, qui doit verser une somme définie en amont pour réserver le bien, une sorte d'acompte qui permet de protéger le vendeur si l’acheteur se rétracte (hors conditions suspensives). L’avant-contrat mentionne aussi la commission de l’agent immobilier, la provision pour les droits d’enregistrement, les frais d’acte et les émoluments du notaire.

Découvrez le guide pour réussir votre achat immobilier 

Pour vous accompagner tout au long de votre achat, SeLoger vous met à disposition un guide adapté à chaque situation : le guide de l'achat immobilier. 

Après la signature du contrat de vente, vous avez encore un délai de rétractation de 10 jours incompressibles, qui démarre le lendemain de la signature de l’avant-contrat. Durant ces dix jours, vous pouvez finalement décider de ne pas acheter le bien, et récupérer l’indemnité d’immobilisation versée lors de la signature de l’avant-contrat. À noter que votre rétractation, durant ce délai, ne nécessite aucune justification. En revanche, passé ce délai, le notaire commence les formalités administratives en vue de réaliser l’acte authentique de vente. Toute rétractation, hors conditions suspensives, vous fera alors perdre l’indemnité versée. 

Une fois que la promesse de vente est confirmée et suit son cours, il vous reste encore une étape primordiale pour concrétiser votre achat immobilier : l’obtention de votre prêt immobilier. Le fait de se voir accorder un prêt d’un montant permettant de couvrir votre achat est presque dans tous les cas une condition suspensive indiquée dans l’avant-contrat de vente. Généralement, à cette étape de l’achat immobilier, vous avez déjà monté un dossier de financement en lien avec votre conseiller bancaire. Il est préférable de disposer d'un accord écrit préalable avant de se lancer dans un achat immobilier. En effet, il connaît votre situation et votre profil, ce qui lui permet de vous indiquer le montant que l’établissement bancaire sera prêt à vous accorder. Vous pouvez ainsi déterminer en amont votre budget d’achat et éviter une mauvaise surprise lors de la demande de prêt effective. Si vous souscrivez l’assurance emprunteur au sein de la banque vous accordant votre prêt, sachez que la loi Lemoine vous permettra de changer d’assurance à tout moment, dès la première année.

Pendant que vous réalisez de votre côté les démarches bancaires pour obtenir votre prêt, le notaire va, lui, adresser à la mairie la déclaration d’intention d’aliéner (DIA). Cette déclaration est une formalité imposée à tout propriétaire qui souhaite vendre son bien situé sur une zone où la commune peut préempter un bien immobilier. À partir de là, il lui faudra entre 2 et 3 mois pour récupérer toutes les pièces nécessaires à instruire la vente. C’est à ce moment-là, si vous êtes locataire, qu'il faut donner congé à votre propriétaire.

En principe, pour mettre fin à son bail de location, le locataire doit prévenir son propriétaire en déposant son préavis trois mois avant son départ, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception. Attention toutefois, ce préavis est réduit à 1 mois dans les zones tendues, c'est-à-dire dans la plupart des grandes villes et leurs agglomérations proches. Vérifiez bien en amont quel est le préavis dans votre zone géographique d’agglomération avant de déposer votre préavis de départ.

La mairie donne sa réponse environ 11 semaines après l’envoi de la déclaration d’intention d’aliéner. Si elle souhaite préempter le bien immobilier, l’achat ne peut se faire. En revanche, si elle ne préempte pas, la voie est libre et la transaction immobilière peut se réaliser. Pendant ce temps, le notaire aura pu réunir toutes les pièces nécessaires à la constitution de l’acte authentique.

Nous sommes 2 à 3 mois après la signature de l’offre d’achat : tout est prêt pour finaliser la transaction immobilière ! C’est l’heure de la signature de l’acte authentique de vente, l’une des étapes les plus importantes d’un achat immobilier. Le notaire lit l’acte aux deux parties. L’acheteur règle le notaire avec un chèque certifié par la banque ou avec un virement bancaire. Ce chèque ou virement couvre la totalité de la somme restante à payer, c'est-à-dire le prix de la vente (moins l’indemnité d’immobilisation) et les frais de notaire (entre 7 et 8 % dans l’ancien). La commission de l’agent immobilier est réglée par un autre chèque.

Étape suivante de l’achat immobilier : la remise des clés à l’acquéreur. Celui-ci ne reçoit pas toutefois son titre de propriété, le notaire devant publier l’acte au bureau des hypothèques. Une fois la vente publiée, le notaire envoie la copie authentique de l’acte à l'acheteur et adresse un récapitulatif détaillé des frais liés à l’achat. Au cas où le notaire aurait trop provisionné, il doit également rembourser le trop perçu.

La mission du notaire consiste à officialiser la vente d'un bien immobilier. Plus précisément, il atteste du transfert de propriété, non sans avoir effectué, au préalable, les vérifications nécessaires. Il est ainsi chargé, en tant qu'officier public, d'authentifier les actes juridiques qui lui sont soumis. C'est de l'intégralité de la transaction immobilière dont le notaire peut s'occuper : signature de l'avant-contrat et de l'acte authentique, respect des formalités administratives, déclaration - le cas échéant - de plus-value immobilière, paiement des taxes fiscales, etc. Son rôle est donc déterminant.

Quelles sont les principales étapes d'achat d'un bien immobilier ?

La première étape de votre achat de maison ou appartement est la définition de votre budget et l'obtention d'un accord de principe auprès d’une banque pour votre crédit. La seconde étape consiste à rechercher un bien qui correspond à vos critères, de particulier à particulier ou en passant par une agence immobilière. Une fois le bien idéal trouvé, vous pourrez faire une offre d'achat. Si elle est acceptée, vous signerez un compromis de vente, engageant les deux parties. Suivent alors diverses démarches administratives, comme l'obtention d'un prêt définitif. Enfin, vous signerez l'acte de vente authentique chez le notaire, faisant de vous le nouveau propriétaire du bien immobilier.

Quel délai entre offre d'achat et compromis ?

Le délai entre l'offre d'achat et la signature du compromis de vente peut varier entre quelques jours et quelques semaines, selon la durée de la phase de négociation. 

Pourquoi attendre 3 mois après le compromis de vente ?

Le délai de 3 mois entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte authentique permet d'accomplir plusieurs démarches essentielles. En plus de permettre à l'acheteur de finaliser son financement et de lever les différentes conditions suspensives, il permet aux deux parties de rassembler tous les documents nécessaires à la vente et de préparer leur déménagement respectif.