Les étapes d'un premier achat immobilier

18 jan 2017
mis à jour le
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Entre la recherche du logement, la signature du compromis de vente et le passage obligé devant le notaire pour signer l’acte définitif, il peut se passer de longs mois. Alors comment ne pas se tromper ? Voici les grandes étapes à respecter pour réussir son achat immobilier.

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achat maison immobilier
Avant toute chose, il faut évaluer ses critères et déterminer sa zone de recherche. © GutesaMilos

Sommaire

Acheter un logement, c'est presque un travail à temps plein !

L’acquisition d’un bien immobilier est un processus long et précis qu’il ne faut pas aborder sans préparation. En effet, choisir le bien de ses rêves prend du temps, et il faut souvent être mobilisé sur de nombreuses semaines avant de trouver la perle rare qui vous poussera à faire une proposition d’achat. Après avoir décidé de l’endroit où vous souhaitez acheter, il faut visiter, visiter et visiter, mais également préparer et affiner son plan de financement. En parallèle, il faut calculer ses frais d’acquisition, signer un avant-contrat, y inclure des conditions suspensives, attendre 10 jours de délai de rétractation... 

Et ce n’est pas tout, une fois l’avant-contrat signé, il faut valider son dossier de prêt avec son établissement bancaire, ainsi que suivre les formalités administratives qui se poursuivent jusqu’à la signature de l’acte authentique chez le notaire, suivie par la publication au bureau des hypothèques et la remise de la copie authentique du titre de propriété. Sans oublier dans l’intervalle de quitter son ancien logement, ce qui nécessite également des démarches : récupérer son dépôt de garantie et prévoir le déménagement. Alors pour ne rien oublier et y aller pas à pas, il faut respecter quelques étapes clés.

Phase 1 : Affinez et balisez vos envies

Définissez votre projet immobilier

Première étape de votre projet d'achat de maison ou d'appartement : définir le type de bien que vous cherchez et la zone où vous souhaitez l’acheter. Comme le dit l’agent immobilier le plus connu des Français, Stéphane Plaza, ce qui compte avant tout c’est « l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement ». il faut donc être attentif à l'endroit où est situé le bien que vous envisagez d’acquérir… Analysez l’environnement proche et le quartier (est-ce un quartier calme, familial ou plutôt vivant etc.), ainsi que la desserte de transports en communs et les axes routiers à proximité, mais aussi la présence de commerces, d’écoles et d’activités de loisirs.

Ensuite, il est important de bien évaluer ses besoins et de déterminer les critères du logement recherché : 

  • Surface habitable.
  • Pour un appartement : l’étage et la présence ou non d’un ascenseur.
  • Pour une maison : de plain-pied ou avec des étages.
  • Présence d’un extérieur (balcon, terrasse ou jardin).
  • Présence d’une place de parking (intérieur ou extérieur) et/ou d’une cave.
  • Montant maximal des charges de copropriété annuelles et de la taxe foncière.
  • Performance énergétique du logement (DPE).

Enfin, il faut s’assurer que vos critères sont en phase avec votre budget. Il est donc essentiel d’évaluer avec précision ses possibilités de financement : emprunt selon votre taux d’endettement (35 % au maximum), apport personnel, donation éventuelle...

Lancez la recherche de votre appartement ou de votre maison

Toute recherche commence par les annonces des professionnels mises en ligne sur les sites Internet via ordinateur, tablette ou smartphone. Cela vous permet de visualiser des biens dans un quartier donné et de voir quels types de biens sont proposés selon vos critères. Il faut ainsi penser à bien regarder l’état général du bien au préalable sur les photos, la surface totale, l’étage, le niveau de performance énergétique grâce au DPE et bien sûr le prix au mètre carré. Une fois ces données en main, allez sur place pour vous imprégner de l’ambiance du quartier, sa vie, son niveau sonore, ses commodités... Notre conseil : passez une après-midi et une soirée à flâner, visiter quelques commerces, aller au cinéma, puis boire un verre et finir par un dîner. Vous pourrez ainsi vous faire une idée d’une journée type dans le quartier que vous visez. Et tant qu’à faire, profitez-en pour faire le tour de quelques agences locales incognito…

Visitez le plus possible de logements

Une fois que vous avez validé l’emplacement dans lequel vous souhaitez acheter votre bien immobilier, il est temps de passer aux visites ! Afin de pouvoir faire un vrai comparatif objectif des biens disponibles sur le marché, il est indispensable d’en visiter un certain nombre, même si vous avez un coup de cœur sur le premier ou le deuxième bien visité. La multiplication des visites aiguise l’œil, fait sauter aux yeux les points forts et faibles du bien. Elle permet aussi de peaufiner ses questions, de les préciser, d’en ajouter… 

Autre élément important : si vous le pouvez, évitez de visiter seul. En effet, venir accompagner d’un ou plusieurs permet de multiplier les points de vue et d’avoir plusieurs regards aiguisés qui ne remarquent pas la même chose et n’ont pas les mêmes questions. Vous obtiendrez ainsi plus d’informations et de détails sur le bien visité.

Faites une check-list des points à vérifier lors de vos visites pour ne rien oublier.

Phase 2 : Fixez définitivement le prix du logement avec le vendeur

Combien coûte un logement près de chez vous ?

Une fois que vous avez jeté votre dévolu sur un bien, il faut s’assurer qu’il ne vous échappe pas ! Vient alors la négociation du prix avec le vendeur. Si le prix affiché vous convient et que vous ne voulez pas passer à côté de votre coup de cœur, vous pouvez décider de faire une offre d’achat au prix. Mais gardez en tête qu’il n'est pas rare de négocier le prix de vente d’un bien immobilier dans l’ancien. En effet, il peut arriver que celui-ci présente des défauts… Cela peut concerner des rénovations à prévoir ou un éventuel rafraîchissement, mais un mauvais DPE peut également être un excellent argument pour négocier (parfois nettement) le prix d’un bien, notamment depuis la réforme du DPE et la fin des locations pour les logements classés G dès 2023.

Si le prix que vous proposez n’est pas assez élevé pour le vendeur, ce dernier peut vous faire une contre-offre d’achat, à un prix situé entre son prix de départ et celui que vous avez proposé. 

Phase 3 : Signez l'avant-contrat pour réserver votre maison

Il existe deux types de contrats : la promesse unilatérale de vente ou le compromis de vente. Dans les deux cas, l’avant-contrat doit décrire le bien en détail, donner les conclusions des diagnostics obligatoires, expliquer le financement de l’achat (répartition entre le ou les différents prêts, l’apport etc.) et intégrer des conditions  suspensives (crédit, obtention du permis de construire). Si ces conditions ne sont pas remplies, le futur acquéreur est libéré de son achat et peut récupérer l’indemnité d’immobilisation versée au vendeur. En effet, l’avant-contrat de vente lie légalement le vendeur du bien et son acquéreur, qui doit verser une somme définie en amont pour réserver le bien, une sorte d'acompte qui permet de protéger le vendeur si l’acheteur se rétracte (hors conditions suspensives). L’avant-contrat mentionne aussi la commission de l’agent immobilier, la provision pour les droits d’enregistrement, les frais d’acte et les émoluments du notaire.

Découvrez le guide pour réussir votre achat immobilier 

Pour vous accompagner tout au long de votre achat, SeLoger vous met à disposition un guide adapté à chaque situation : le guide de l'achat immobilier

Les établissements bancaires demandent généralement un apport d’un montant équivalent aux frais de notaire.

Phase 4 : J +10 : fin du délai de rétractation de la promesse de vente

Après la signature du contrat de vente, vous avez encore un délai de rétractation de 10 jours incompressibles, qui démarre le lendemain de la signature de l’avant-contrat. Durant ces dix jours, vous pouvez finalement décider de ne pas acheter le bien, et récupérer l’indemnité d’immobilisation versée lors de la signature de l’avant-contrat. À noter que votre rétractation, durant ce délai, ne nécessite aucune justification. En revanche, passé ce délai, le notaire commence les formalités administratives en vue de réaliser l’acte authentique de vente. Toute rétractation, hors conditions suspensives, vous fera alors perdre l’indemnité versée. 

Obtention de votre prêt immobilier

Une fois que la promesse de vente est confirmée et suit son cours, il vous reste encore une étape primordiale : l’obtention de votre prêt immobilier. Le fait de se voir accorder un prêt d’un montant permettant de couvrir votre achat est presque dans tous les cas une condition suspensive indiquée dans l’avant-contrat de vente. Généralement, à cette étape de l’achat immobilier, vous avez déjà monté un dossier de financement en lien avec votre conseiller bancaire. Il est préférable de disposer d'un accord écrit préalable avant de se lancer dans un achat immobilier. En effet, il connaît votre situation et votre profil, ce qui lui permet de vous indiquer le montant que l’établissement bancaire sera prêt à vous accorder. Vous pouvez ainsi déterminer en amont votre budget d’achat et éviter une mauvaise surprise lors de la demande de prêt effective.

Phase 5 : Déposez votre préavis de départ pour votre bail d'habitation

Pendant que vous réalisez de votre côté les démarches bancaires pour obtenir votre prêt, le notaire va, lui, adresser à la mairie la déclaration d’intention d’aliéner (DIA). Cette déclaration est une formalité imposée à tout propriétaire qui souhaite vendre son bien situé sur une zone où la commune peut préempter un bien immobilier. À partir de là, il lui faudra entre 2 et 3 mois pour récupérer toutes les pièces nécessaires à instruire la vente. C’est à ce moment-là, si vous êtes locataire, qu'il faut donner congé à son propriétaire. En principe, le locataire doit prévenir son propriétaire en déposant son préavis trois mois avant son départ. Attention toutefois, ce préavis est réduit à 1 mois dans les zones tendues, c'est-à-dire dans la plupart des grandes villes et leurs agglomérations proches. Vérifiez bien en amont quel est le préavis dans votre zone géographique agglomération avant de déposer votre préavis de départ.

Le préavis peut être déposé à tout moment, sans attendre la date anniversaire du bail.

Phase 6 : J + 11 avant la fin de la déclaration d’intention d’aliéner

La mairie donne sa réponse environ 11 semaines après l’envoi de la déclaration d’intention d’aliéner. Si elle souhaite préempter le bien immobilier, l’achat ne peut se faire. En revanche, si elle ne préempte pas, la voie est libre et la transaction immobilière peut se réaliser. Pendant ce temps, le notaire aura pu réunir toutes les pièces nécessaires à la constitution de l’acte authentique.

Phase 7 : le jour J pour devenir propriétaire

Nous sommes 2 à 3 mois après la signature de l’offre d’achat : tout est prêt pour finaliser la transaction immobilière ! C’est l’heure de la signature de l’acte authentique de vente. Le notaire lit l’acte aux deux parties. L’acheteur règle le notaire avec un chèque certifié par la banque ou avec un virement bancaire. Ce chèque ou virement couvre la totalité de la somme restante à payer, c'est-à-dire le prix de la vente (moins l’indemnité d’immobilisation) et les frais de notaire (entre 7 et 8 % dans l’ancien). La commission de l’agent immobilier est réglée par un autre chèque.

Les clés sont ensuite remises à l’acquéreur. Celui-ci ne reçoit pas toutefois son titre de propriété, le notaire devant publier l’acte au bureau des hypothèques. Une fois la vente publiée, le notaire envoie la copie authentique de l’acte à l'acheteur et adresse un récapitulatif détaillé des frais liés à l’achat. Au cas où le notaire aurait trop provisionné, il doit également rembourser le trop perçu.

Le rôle des notaires lors d'une transaction immobilière

La mission du notaire consiste à officialiser la vente d'un bien immobilier. Plus précisément, il atteste du transfert de propriété, non sans avoir effectué, au préalable, les vérifications nécessaires. Il est ainsi chargé, en tant qu'officier public, d'authentifier les actes juridiques qui lui sont soumis. C'est de l'intégralité de la transaction immobilière dont le notaire peut s'occuper : signature de l'avant-contrat et de l'acte authentique, respect des formalités administratives, déclaration - le cas échéant - de plus-value immobilière, paiement des taxes fiscales, etc. Son rôle est donc déterminant.

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