Compromis de vente signé, ma maison est-elle définitivement vendue ?

Compromis de vente signé : votre acheteur a 10 jours pour se rétracter

La signature du compromis de vente engage logiquement l'acheteur et le vendeur à respectivement acquérir et vendre la maison au prix convenu par les deux parties. Lors de ce compromis relatif à la vente du bien, l'acquéreur doit verser au vendeur un dépôt de garantie, généralement fixé entre 5 et 10 % du prix de vente du bien. À noter que cette somme sera évidemment déduite du coût total de la vente lors de la signature de l'acte authentique de vente.Cela permet au vendeur, dans le cas où l'acquéreur décide, finalement, de ne pas acheter son bien, d'être dédommagé pour le temps durant lequel il n'a pas pu essayer de vendre son bien à un autre acheteur. Car en tant que vendeur, il ne faut pas considérer la vente comme définitivement conclue après la signature du compromis de vente.

En effet, l’acheteur a la possibilité de se désengager avant la signature de l’acte de vente définitif, qui se déroule environ 3 mois après (délai relatif à l'obtention d'un prêt immobilier pour financer l'achat). Si, dans ce laps de temps, l'acquéreur se rétracte et décide de ne plus acheter votre bien, le dépôt de garantie versé lors de la signature du compromis vous revient. Mais dans certains cas, cette rupture du compromis de vente peut se faire sans que l'acheteur ne doive vous dédommager ! C’est notamment le cas s’il se rétracte dans un délai de 10 jours : c'est le droit de rétractation légal. Celui-ci débute dès la signature du compromis. Pour revenir sur son engagement, l’acquéreur doit simplement envoyer un courrier recommandé avec avis de réception. Une fois le compromis caduc, il peut récupérer dans un délai 21 jours, son dépôt de garantie. En revanche, de votre côté, vous ne bénéficiez en principe pas du droit de rétractation suite à la signature du compromis de vente : vous serez donc obligé de vendre votre maison, sauf en cas de rétractation de la part de l'acheteur. 

Quelles différences entre compromis et promesse de vente ?

Le compromis de vente est donc un contrat qui engage juridiquement l'acheteur, mais aussi le vendeur. C'est ce contrat qui est le plus utilisé lors des transactions immobilière, car il offre le plus de garanties, à la fois pour l'acquéreur et surtout pour le vendeur. En effet, selon l’article 1589 du Code civil – le compromis vaut vente. Il oblige donc légalement les deux parties à mener la vente à son terme. C'est une des principales différences entre compromis de vente et promesse de vente : celle-ci n'engage que le vendeur. Ainsi, avec une promesse de vente, vous ne pourrez pas renoncer à la vente de votre maison durant le temps de réservation du bien (option exclusive réservée par l'acquéreur pendant un temps limité). L'acquéreur en revanche aura tout à fait le droit, à la fin de la période de réservation, de ne pas acheter votre bien. Là encore, il devra toutefois verser au vendeur une indemnité de dédommagement pour immobilisation du bien, généralement de 10 % de son prix, sauf si la rétractation se fait dans un délai légal de 10 jours après la signature de la promesse de vente.

Cette option place donc l'acheteur dans une position de force vis-à-vis du vendeur, mais elle a aussi ses avantages pour ce dernier. En effet, l'acquéreur n'étant pas juridiquement contraint à l'achat, le vendeur pourra éviter les démarches judiciaires liés à sa rétractation (hors délai des 10 jours légaux) et ainsi remettre son bien rapidement sur le marché, tout en récupérant l'indemnité d'immobilisation.

La non obtention du prêt de l’acheteur peut faire échouer la vente

Une fois le délai de rétractation de 10 jours passé, l’acheteur peut également profiter des clauses suspensives pour l’annuler. Concrètement, une clause suspensive signifie que l'acheteur pourra renoncer à l'achat de votre maison sans vous dédommager, dans certains cas précis, définis à l'avance et acceptés par les deux parties lors de la signature du compromis de vente. C’est notamment le cas si votre acheteur a besoin d’un emprunt immobilier. En effet, en principe, le compromis de vente doit contenir une clause conditionnant la vente à l’obtention d’un prêt destiné à financer l’acquisition de la maison. Votre acheteur ne sera donc pas engagé s’il apporte la preuve de la non obtention de son prêt, car cela garantit que c'est à cause d'une raison indépendante de sa volonté qu'il se doit d'annuler son achat. Il dispose généralement d’un mois pour trouver son emprunt.

D'autres conditions suspensives peuvent également lui permettre de remettre en cause le compromis de vente. Une condition suspensive peut notamment lui offrir la possibilité d’annuler la vente s’il ne parvient pas à vendre son ancien logement au préalable. Autre condition suspensive assez courante : la constatation de vices cachés et l’existence de vices du consentement peuvent aussi lui permettre de rendre caduc le compromis. Il est donc primordial que vous vous assuriez, en tant que vendeur, que vous soyez totalement honnête sur l'état de votre maison et désormais, cela vaut aussi pour la performance énergétique de votre bien, depuis la réforme du DPE entrée en vigueur en juillet 2021. Ainsi, depuis cette date, le DPE est devenu opposable, c'est-à-dire qu'il a la même valeur juridique que le reste des diagnostics immobiliers obligatoires (électricité, amiante etc.). Un DPE faussé peut donc mettre en danger la vente de votre bien. 

Quels documents pour la vente de votre maison ?

Afin de vendre dans les règles de l'art, il faut fournir aux potentiels acquéreurs des documents concernant votre maison. Ils leur permettent d'avoir toutes les informations nécessaires afin de prendre la décision éclairée d'acheter, ou non, votre bien. 

Les documents techniques

Vous devez notamment fournir aux acheteurs un dossier de diagnostics techniques qui assurent la conformité et la sécurité du bien que vous proposez à la vente. Si ces diagnostics techniques ne reflètent pas l'état réel du bien, l'acquéreur pourra se retourner contre vous ! Il faut donc veiller à ce que ces diagnostics soient réalisés par des professionnels certifiés, dans un délai relativement proche de la vente. Voici lesquels mener :

• Un diagnostic de performance énergétique (DPE).
• Un diagnostic d’état des risques et pollution (ERP).
• Un diagnostic termites (si le logement se situe en zone infestée).
• Un diagnostic électricité (tous les biens de plus de 15 ans).
• Un diagnostic gaz (tous les biens de plus de 15 ans).
• Un diagnostic plomb (tous les biens construits avant 1949).
• Un diagnostic amiante (tous les bâtiments construits avant 1997).
• Un diagnostic sur la présence éventuelle de mérule en zone délimitée par arrêté préfectoral.
• Un contrôle des installations d’assainissement non collectif, pour les demeures non raccordées au réseau public de collecte des eaux usées.

Les documents administratifs

Vous devez également fournir au notaire des éléments administratifs concernant votre maison :

• Le titre de propriété.
• Les plans de la maison.
• Les documents de travaux et modifications effectués sur le bien.
• L’attestation d’assurance dommage-ouvrage (si l'achèvement de travaux date de moins de 10 ans).
• Le permis de construire.
• Le dernier avis d'imposition.
• La dernière taxe foncière.
• La dernière taxe d'habitation.
• Les documents relatifs au prêt immobilier.
• Le procès-verbal de bornage si besoin.
• Les modalités de servitude de la propriété.

Il peut également y avoir des démarches à effectuer si la vente concerne certains cas particuliers. Ainsi, la vente d'une maison meublée doit s'adjoindre d'une liste du mobilier vendu avec le bien. De plus, la vente d'une maison louée, vous devez fournir la copie du bail et l’original du congé donné par le locataire ou délivré par vous. Si elle est occupée lors du transfert, vous devrez fournir en plus de la copie du bail la dernière quittance de loyer et le montant du dépôt de garantie.

Attention, si des manquements importants sont observés par l'acheteur (vices-cachés etc.), il peut demander une baisse du prix du bien au titre du préjudice subi.

Acheteur : comment annuler la vente après la signature du compromis ?

Même si, en tant que vendeur, vous ne disposez pas d’un droit de rétractation, vous pouvez envisager une résiliation de la vente à l’amiable avec l’acheteur si vous décidez finalement de ne plus vendre votre maison. En effet, pour le vendeur, c'est la solution la plus simple et la plus directe pour rendre caduc le compromis de vente. Pour obtenir l’accord de l’acheteur, il peut être judicieux de lui proposer une indemnité financière, dont le montant peut, par exemple, être équivalent à celui de l'acompte. Si la résiliation du compromis de vente se fait par acte authentique, l’acte de résiliation publié par le notaire donnera lieu, automatiquement, à la perception des droits de mutation. Notez que vous avez également la possibilité de demander la résiliation judiciaire du compromis de vente si l’acheteur a manqué à une des obligations contractuelles mentionnées dans le compromis de vente. Pour cela, il est nécessaire d’adresser une mise en demeure préalable à votre acheteur. Ce type de résiliation du compromis permettra d’éviter le paiement des droits de mutation dus sur la résiliation elle-même.