Travaux avant la signature de l’acte de vente immobilière : prudence !

L’acquéreur qui engage des travaux avant la réalisation définitive de la vente agit à ses risques. Si l’opération échoue, notamment en raison d’un refus de prêt lorsque la promesse de vente comporte une condition suspensive de financement, le remboursement des dépenses n’est pas automatique. Il dépend des stipulations de l’avant-contrat, de l’accord donné par le vendeur, de la cause de l’échec de la vente et, le cas échéant, des règles relatives à l’enrichissement injustifié.

Le Code civil exclut notamment l’indemnisation lorsque l’appauvrissement procède d’un acte accompli par l’intéressé en vue d’un profit personnel et permet au juge de réduire l’indemnité en cas de faute. Une autorisation écrite du vendeur ne suffit donc pas, à elle seule, à garantir le remboursement des travaux.

Réaliser des travaux après la seule signature d’un avant-contrat peut sembler avantageux, mais plusieurs événements peuvent encore empêcher ou retarder la vente : refus de prêt, non-réalisation d’une autre condition suspensive, exercice d’un droit de préemption ou évolution de la situation personnelle de l’acquéreur. Même un accord de principe de la banque ne vaut pas offre de prêt définitive.

Voici les principaux risques.

• Un titulaire du droit de préemption, notamment la commune dans les zones concernées, peut décider d’acquérir le bien dans le délai légal, ce qui fait obstacle à la vente initialement envisagée.
• L’assurance doit être organisée avant toute remise des clés ou tout début de chantier. La couverture dépend de la situation d’occupation, de la nature des travaux, du contrat du vendeur et des garanties que le futur acquéreur peut souscrire. En cas de dégât des eaux, d’incendie, de problème électrique, d’effondrement ou de dommage aux parties communes, l’absence de dispositif adapté peut entraîner de lourdes difficultés de responsabilité et d’indemnisation.
• Une perte d’emploi, un problème de santé, un décès ou toute autre évolution défavorable peut compromettre le financement ou la réalisation de la vente et placer l’acquéreur, sa famille ou ses ayants droit dans une situation délicate.

Il est donc fortement recommandé d’attendre la signature de l’acte authentique et la remise officielle des clés avant d’engager des travaux. Si les parties souhaitent néanmoins anticiper, elles doivent solliciter le notaire afin d’évaluer les risques et de formaliser précisément leurs accords.

Avant la vente définitive, la prise en charge des travaux dépend des clauses du compromis ou de la promesse de vente. En l’absence de stipulation particulière, le vendeur n’est tenu que des interventions nécessaires à la conservation du bien et doit le remettre dans un état conforme à celui décrit et constaté lors de la signature de l’avant-contrat. Les rénovations ou améliorations qu’il entreprend de sa propre initiative restent en principe à sa charge.

Si l’avant-contrat prévoit expressément la réalisation de travaux avant l’acte authentique, il doit également en définir la nature, le financement et les modalités d’exécution. Après la vente, les nouveaux travaux incombent au nouveau propriétaire.

La remise des clés avant la signature définitive n’est pas un droit de l’acquéreur : elle suppose l’accord du vendeur et doit rester exceptionnelle. Une convention préparée avec le notaire doit notamment préciser la durée de l’occupation, les travaux autorisés, la répartition des charges, les assurances, les responsabilités, les conditions de restitution des lieux et les conséquences d’un échec de la vente.

La jurisprudence récente rappelle par ailleurs que le futur acquéreur occupant gratuitement le bien n’est pas nécessairement assimilé à un locataire, sans pour autant être exonéré de toute responsabilité.

Ce que peut faire l’acheteur en cas de remise anticipée

Dans l’attente de la vente, l’acquéreur peut néanmoins avancer sans intervenir sur le bien : définir le projet, prendre des mesures avec l’accord du vendeur, demander des devis, vérifier le plan local d’urbanisme (PLU) et préparer les éventuelles autorisations d’urbanisme. Le dépôt d’une déclaration préalable ou d’une demande de permis doit être coordonné avec le propriétaire et le notaire.