Premier achat : pour y vivre ou pour le louer ?

Contrairement à un investissement locatif, l’achat de votre résidence principale se basera principalement sur des critères subjectifs, et non sur des critères stratégiques. Localisation, caractéristiques du logement…, le choix sera fait en fonction de vos goûts et de votre projet de vie. Dans le cadre d'un premier achat, la résidence principale présente plusieurs avantages. Si vous devez rembourser des mensualités de crédit, nous n'aurez plus à payer chaque mois un loyer à fonds perdus. Autrement dit, l’achat de votre résidence principale vous permettra de vous constituer un patrimoine immobilier, dans la mesure où votre logement vous appartiendra intégralement, une fois votre emprunt remboursé. Vous aurez également la possibilité de vivre dans une habitation que vous pourrez intégralement personnaliser (décoration, travaux…), ce qui n’est pas le cas avec une location. En revanche, l’achat de votre résidence principale s’inscrivant dans votre projet de vie, il ne doit pas être fait à la légère. En effet, il est recommandé d’attendre au moins 5 ans avant de revendre le logement afin que les nombreux frais liés à votre achat (frais de dossier, frais de notaire, etc.) soient « absorbés ». L'idée est que votre opération soit rentable, et ce, même si vous serez totalement exonéré d’impôt sur l’éventuelle plus-value réalisée sur la vente de votre résidence principale. Acheter votre premier logement pour y vivre est donc recommandé seulement si vous vous trouvez dans une situation stable, tant au niveau professionnel que personnel. Si vous envisagez de changer de région à court terme, passez votre chemin.

Si vous souhaitez réaliser votre premier achat immobilier, mais que votre projet de vie n’est pas encore tout à fait défini, vous pouvez être tenté de vous tourner vers l’investissement locatif. En effet, même en cas de déménagement, votre bien pourra être conservé et prendre de la valeur. De plus, si votre investissement s’avère être une réussite, ce sera un vrai plus pour convaincre les banques de vous accorder un nouveau prêt pour un autre investissement ou l’achat de votre résidence principale. Par ailleurs, si vous devez payer des mensualités de crédit, elles pourront être compensées partiellement ou totalement grâce aux loyers de votre locataire. En d’autres termes, les loyers perçus vous permettront de rembourser votre emprunt et de payer vos charges. Nous parlons d’investissement autofinancé. Attention ! La banque prêteuse ne prend toutefois en compte que 70 % du montant prévisible des loyers dans son calcul pour couvrir les frais locatifs (entretien, taxes…), les éventuels loyers impayés et les périodes de vacance locative. En effet, un investissement locatif peut comporter des risques. En cas de vacance locative ou de loyers impayés, la rentabilité de votre investissement sera moindre et votre opération ne sera plus autofinancée. Pour vous protéger contre les risques locatifs, il est recommandé d’opter pour une garantie loyers impayés et/ou la délégation de la gestion locative.

Si les primo-accédants peuvent être tentés par l’investissement locatif, ont-ils vraiment la possibilité d’investir avant même d’être propriétaire de leur résidence principale ? La réponse est oui ! Il est parfaitement possible de rester locataire et de réaliser un investissement dans la pierre. Grâce aux loyers perçus, vous pourrez faire des économies, augmenter votre apport, et donc votre capacité d’emprunt, lorsque viendra le moment d’acquérir votre résidence principale. En réalité, il est souvent plus compliqué de réaliser un investissement, en ayant acheté sa résidence principale au préalable. Le remboursement de votre premier emprunt peut en effet peser sur votre taux d’endettement, qui doit être inférieur à 35 %, pour souscrire un nouveau prêt immobilier. En outre, l’investissement locatif est un premier achat intéressant, si vous n’avez pas encore les moyens de financer l’achat de votre résidence principale, mais que vous souhaitez tout de même commencer à vous constituer un patrimoine immobilier. Studio dans une ville où les prix sont bas, parking…, il y a des investissements pour tous les budgets.