Louer pour mieux acheter : une stratégie immobilière gagnante ?

Se lancer dans la vente de son bien pour en acheter un autre peut être une situation stressante. Si l'on considère le temps écoulé entre la mise en vente et l’achat par d’éventuels acquéreurs, la route peut être longue, sans compter que votre maison ou appartement peut ne pas être cédé au prix initialement souhaité. Une inquiétude de vente légitime, particulièrement dans le contexte immobilier actuel.

Dans certains cas, il est bon d’envisager de louer sa résidence principale afin d’en financer une autre. Cette solution assez peu répandue est une alternative au prêt-relais classique ou au prêt achat-revente, assez difficiles à obtenir auprès des banques. Pour autant, cette solution miraculeuse sur le papier nécessite d’en connaître les subtilités et, le cas échéant, d’en discuter avec un courtier ou un conseiller bancaire de confiance.

Le premier avantage – et non des moindres – est la sauvegarde de son patrimoine immobilier. Conserver sa première résidence, en investissement locatif, est une manière de la laisser prendre de la valeur. Des actifs qui seront donc valorisés, sur le long terme. 

Ensuite, cela permet évidemment de percevoir des revenus supplémentaires. Les loyers perçus peuvent contribuer au remboursement des emprunts en cours. C’est également une source financière, qui est prise en compte dans le calcul de vos possibilités d’emprunt. L’important est de veiller à ce que les montants mensuels couvrent a minima les dépenses du crédit immobilier.

Aussi avantageuse qu’elle puisse paraitre, cette solution présente également des subtilités à connaitre. En effet, si les revenus locatifs perçus sont comptabilisés dans le montant évalué de la capacité d’emprunt, ils ne le sont pas intégralement : les banques n’en retiennent généralement que 70 % dans le calcul de l’endettement. Il est primordial de s’assurer de rester dans la norme de 33 % et de ne pas oublier que les loyers sont des revenus imposables. L’imposition retenue sur votre bien est donc à intégrer au calcul de votre prochain achat. 

Il faut également garder en mémoire que, en mettant une résidence en location, le propriétaire devient bailleur. Cela signifie que de nombreuses charges s’ajoutent pour lui, au quotidien : veiller à la salubrité du logement loué, provisionner les éventuels travaux à réaliser, rechercher des locataires sérieux… C’est une responsabilité supplémentaire, parfois chronophage.

Avant d’envisager de louer son habitation, il est indispensable d’évaluer le marché locatif local. Il faut s’assurer que la demande existe et veiller à ce que le bien corresponde aux critères de recherche des locataires. Cette démarche préliminaire permet non seulement de trouver rapidement des locataires, mais aussi de se garantir des revenus rapidement et de limiter les pertes d’argent.

Une fois cette recherche menée, il est vivement conseillé de s’entourer de professionnels : un courtier aide ses clients dans le calcul de leurs capacités et les aiguille sur les différentes stratégies possibles. Un expert peut quant à lui les aider à optimiser leur fiscalité.

Louer sa résidence principale n’est pas sans risques. L’un des principaux est la vacance locative. Si un locataire n’est pas rapidement trouvé, le propriétaire devra assumer seul les charges inhérentes à ce bien, ce qui risquera de déséquilibrer la balance budgétaire initiale. 

Il faut également faire face au risque d'impayés de loyers. Ils représentent une menace importante, particulièrement si cette somme est prévue pour rembourser un crédit. Souscrire une assurance loyers impayés peut atténuer ce risque. 

Enfin, il est indispensable de penser aux dépenses imprévues. C’est au propriétaire de prendre à sa charge les réparations ou l’entretien courant du logement. Ces coûts doivent être intégrés au plan financier de départ pour éviter de mauvaises surprises. Une bonne gestion et une anticipation de ces aléas sont essentielles.