Les principaux critères à prendre en compte lors de la recherche d’un bien immobilier

Laetitia Lapiana
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Emplacement, surface, prix, type de bien... Tout achat immobilier commence toujours par la nécessité de définir ces critères prioritaires, en marge d’autres préférences et envies qui contribueront à donner forme à votre projet. De l’importance de réfléchir à ces facteurs par le menu, en amont de la recherche du logement de vos rêves, pour vous simplifier la tâche et vous donner toutes les chances d’aboutir sans vous engager dans un parcours du combattant.

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critères recherche logement
Faire le point sur ses critères de recherches d'un bien immobilier et fondamental pour gagner en efficacité et cibler au mieux les annonces. @ Getty
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Se focaliser sur l’essentiel avant d'entamer sa recherche

Du cachet à l’ancienne, une baignoire, une cuisine américaine, une terrasse, une bonne connexion internet, un DPE performant, des écoles à moins de 5 minutes à pieds, à la campagne, en cœur de ville... Ces critères et bien d’autres affleurent par dizaines dès lors qu’on se prend à imaginer le futur logement qu’on souhaite acquérir, mais pas toujours dans le bon ordre...

Étape cruciale dans la vie de chaque aspirant à la propriété, le parcours du candidat à l’achat démarre invariablement par la mise au point des principaux critères de recherche, parmi lesquels la localisation, le budget, la surface et le type de bien, qui caracolent en tête de liste. Et le reste suivra. En quoi ces critères sont-ils prépondérants ? Comment les définir au mieux pour s’assurer de faire le bon choix et de ne pas se perdre dans des chemins de traverse ?

Critère n° 1 : définir sa zone de recherche

Selon le célèbre adage, les trois critères essentiels à prendre en compte dans sa quête du bien idéal sont « l’emplacement, l’emplacement et... l’emplacement ! ». Un paramètre déterminant pour la qualité de vie au quotidien, mais qui influe aussi directement sur le prix du bien et la valeur de son investissement à terme. On peut rêver d’une maison à la campagne, mais si on est plein pot dans la vie active et que cela se traduit par de longs trajets quotidiens pour se rendre au travail ou pour emmener les enfants à l’école, ce choix peut vite se révéler peu pratique ou décevant.

Qui réfléchit sérieusement à la meilleure localisation de son futur logement doit ainsi prendre en compte divers paramètres pour s’assurer de gagner en confort et de se simplifier la vie. Alors pour bien définir sa zone de recherche, il convient de privilégier les qualités incontournables que doit présenter ce secteur pour être en parfaite adéquation avec ses modes de vie et ses projets :

  • Le temps de trajet – en voiture ou en transports en commun –, entre le lieu de vie et le lieu de travail sera le déterminant n° 1 pour les actifs amenés à se déplacer quotidiennement.
  • La proximité des commerces, services, infrastructures et autres commodités – tout comme celle d’écoles, et souvent de « bonnes écoles » pour les familles – reste capitale pour cette catégorie de la population, tout comme pour les seniors et les retraités dynamiques qui rechignent à emprunter leur véhicule à tout-va et qui ont besoin de tout avoir à portée de main.
  • La présence de lieux de vie, de loisirs et de culture est aussi une priorité pour de nombreux profils, tout comme la proximité d’espaces verts pour les citadins qui ont besoin de troquer régulièrement le béton par un peu de nature ou de pratiquer du sport en plein air sans faire de longs trajets.

Critère n° 2 : bien connaître son budget et les prix de vente

Modes de vies et localisation vont donc de pair, tout comme l’emplacement et le prix du bien, premiers de cordée permettant ensuite de définir avec pertinence les autres critères de recherche importants. Pour éviter les mauvaises surprises et focaliser sa recherche dans des secteurs hors de portée, il est conseillé :

  • D’évaluer avec précision sa capacité d’emprunt auprès d’un établissement bancaire et de réaliser des simulations pour connaître le coût global du crédit, déduction faite de l’apport personnel, indispensable dans le contexte actuel de durcissement dans l’octroi d’un crédit bancaire.
  • De connaître son budget global, qui sera à mettre en regard avec le prix d’achat du bien convoité, déduction faite des frais d’acquisition (notaire et agence immobilière), des dépenses liées à l’aménagement et, s’il s’agit d’un bien à rénover, du coût des travaux envisagés.
  • De se renseigner sur les prix au m2 pratiqués dans le secteur visé et pour le type de bien envisagé, mais aussi de l’état actuel du marché et de ses tendances : les prix sont-ils en baisse avec des opportunités de négociation ou, au contraire, en hausse avec une demande forte et peu de biens disponibles ?

En hausse continue depuis plusieurs mois, les taux d’emprunt immobiliers sont actuellement de 3,90 % sur 20 ans et de 4,2 % sur 25 ans, et pourraient franchir le cap des 5 % d’ici la fin de l’année.

Critère n° 3 : choisir la surface et le profil du bien

Maintenant que l’emplacement et le budget sont clairement définis, place aux besoins clés actuels et futurs pour détailler le profil du bien convoité et sa surface a minima. Si la taille du bien, le nombres de pièces et de chambres, ainsi que le type de logement (maison ou appartement) comptent parmi les fondamentaux, il est important de préparer une liste pour faire le tri entre ses besoins prioritaires et les plus accessoires, question de garder une certaine flexibilité dans ses recherches et élargir le spectre des opportunités : neuf ou ancien, avec ou sans travaux, présence d’un extérieur, d’un parking, d’un ascenseur, exposition, luminosité, vue....

Souvent, les premières visites induisent des ajustements naturels par rapport aux souhaits initiaux, avec un coup de cœur pour un type de bien qui n’était pas dans la liste de ses préférences, comme l’achat d’un bien neuf là où on ne jurait que sur l’ancien ou d’un appartement avec jardinet quand on rêvait d’une maison. De l’importance de rester ouvert et de se faire conseiller par des professionnels, au fait des opportunités du marché.

Critère n° 4 : se confronter aux réalités du marché

Une fois ces éléments définis, vous pouvez vous lancer dans vos recherches immobilières en quête de votre futur bien et vous confronter plus directement aux réalités du marché. Pour certain, l’offre sera abondante et le choix, aisé. Pour d’autres, cette confrontation sera source d’ajustements nécessaires, qui en raison d’un budget serré, voire insuffisant par rapport à la localisation souhaitée, qui pour la rareté du type de bien convoité sur le marché visé, d'autres encore pour un mauvais DPE, synonyme de facture énergétique élevée et de travaux de rénovation à réaliser.

La configuration et l’aménagement d’un bien sont clés dans le choix d’une surface, car souvent les mètres carrés ne font pas tout : un 60 m2 bien agencé sans pertes d’espaces et astucieusement aménagés peut se révéler bien plus fonctionnel et pratique au quotidien qu’une surface plus grande, mais dont la disposition n’est pas optimale.

Critère n° 5 : rester flexible et savoir ajuster le tir

Malgré les préférences de chacun, il est important de prévoir une marge de manœuvre et accepter de revoir certaines exigences à la baisse. C’est là où la liste de vos besoins incontournables et facultatifs prend tout son sens. Spécifique à chacun, ces paramètres pourront évoluer selon ce que chacun est prêt à concéder : quelques mètres carrés en moins, quelques minutes de temps de trajet en plus par rapport au lieu de travail, un étage plus élevé sans ascenseur, des travaux de rénovation là où le désir premier était de poser ses valises sans contraintes...

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