Recherche immobilière : nos conseils pour trouver le bon bien

Vincent Cuzon
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L’achat d’une maison ou d’un appartement est un projet qui doit être mûrement réfléchi. Critères de recherche, visites, négociation… on vous livre les astuces à connaître pour concrétiser avec succès votre projet immobilier.

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Avant toute chose, il faut établir un budget d’achat précis. © archigram – Getty Images
Avant toute chose, il faut établir un budget d’achat précis. © archigram – Getty Images
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Avant de vous lancer, définissez votre budget et vos critères

Avant de vous lancer dans l’achat de votre premier bien immobilier, la première étape consiste à définir avec précision votre budget. Pour cela, vous pouvez dans un premier temps estimer votre capacité d’emprunt en ligne et faire le point sur vos économies (Livret A, Livret LDDS, etc.), qui pourront composer votre apport personnel. Renseignez-vous également sur les aides à l’accession auxquelles vous avez peut-être accès (aides des collectivités locales, PTZ…).

Dans un second temps, prenez rendez-vous avec votre conseiller bancaire, qui sera à même de déterminer avec précision le montant maximum que vous pouvez emprunter selon vos revenus et votre niveau d’épargne. Parallèlement, vous pouvez prendre rendez-vous avec d’autres banques pour comparer leurs offres, ainsi qu’avec un courtier. Ce dernier est en mesure de trouver la meilleure offre possible sur le marché. Une fois votre enveloppe définie, viendra le moment de déterminer vos critères de recherche, en commençant par le secteur. En fonction de vos besoins et de votre style de vie, prenez en compte la proximité des commerces, des services de santé, des écoles ou encore des transports. Ensuite, recensez vos besoins en termes de surface, de chambres, de garage, de qualité de la connexion Internet ou encore de la superficie de l’espace extérieur.

Une fois votre budget défini, tournez-vous vers les agences locales et épluchez les portails d’annonces immobilières.

Vérifiez l’état général de l'habitation

Le jour de la visite du bien immobilier qui vous intéresse, il faudra inspecter les lieux de façon rationnelle. S’il s’agit d’une maison, vérifiez son état général (toiture, charpente, murs, sols, plafonds, façades extérieures, portes…), l’installation électrique, le système de chauffage, de la plomberie ou encore de l’espace extérieur et des éventuelles annexes (abris de jardin, garage, etc.). S’il s’agit d’un appartement, vérifiez également l’état des parties communes et le niveau de sécurité de la résidence (digicode, caméras…). Si vous estimez que l’appartement a besoin de travaux, assurez-vous qu'ils soient réalisables en consultant le règlement de copropriété.

De plus, renseignez-vous sur la quote-part annuelle des charges courantes relatives au lot et réclamez les décomptes de charges et les procès-verbaux des assemblées générales (AG) des 3 dernières années. Cela vous permettra notamment de vérifier si des travaux ont été votés. En outre, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, n’oubliez pas d’analyser le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) ainsi que l’éventuel audit énergétique. Ces documents vous donneront des indications sur vos futures factures énergétiques et les potentiels travaux à prévoir pour les réduire.

Au moment d’établir votre budget, pensez aux frais annexes, comme les frais de notaire, représentant entre 7 et 8 % dans l’ancien.

Comment bien négocier le prix de vente d’un bien ?

Si, après la visite, vous estimez que le bien répond à vos critères mais que son prix dépasse votre budget, vous pouvez tenter une négociation. Avant d’entrer en négociation, prenez le temps de vous renseigner sur le dynamisme du marché local et sur les prix de vente pratiqués pour les biens similaires (surface, nombre de chambres, quartier, espace extérieur, DPE…). Vous pourrez vous appuyer sur ces données pour tenter d’obtenir une baisse de prix. À titre d’exemple, une étude Opinionway-SeLoger montre que le prix des logements classés F ou G au DPE est en moyenne inférieur de 3,9 % à celui des autres biens et subissent une négociation plus agressive : 5,6 % du prix de vente affiché contre 3,7 % pour les biens mieux classés.

Par ailleurs, si vous envisagez de réaliser des travaux dans le logement, demandez une contre-visite, de préférence avec un artisan, qui pourra établir un devis. Vous pourrez vous appuyer sur ce dernier pendant la phase de négociation avec le vendeur. La solidité financière de votre dossier est également un atout. Vous aurez plus de chance de convaincre le vendeur si vous disposez d’un apport important et que vous avez l’accord de principe d’une banque pour votre crédit. Ces arguments pourront jouer en votre faveur si vous êtes en concurrence avec des acquéreurs dont le dossier est moins solide.

La marge de négociation est toujours plus faible dans les secteurs où le marché est tendu.

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