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Un état des lieux de sortie doit-il être réalisé lorsque le locataire achète le bien ?

Vous êtes propriétaire d’un logement loué. Vous avez délivré au locataire un congé pour vente et il décide de se porter acquéreur. Sachez qu’un état des lieux de sortie n’est pas nécessaire.

Un état des lieux de sortie doit-il être réalisé lorsque le locataire achète le bien ?

Sommaire

Non, il n'a pas besoin de réaliser un état des lieux de sortie

L’acquisition de son logement par le locataire entraine un transfert de propriété du propriétaire bailleur vers le locataire. Le locataire devient propriétaire. Ce transfert de propriété met fin au bail en cours. Par principe, lorsqu’un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 prend fin, un état des lieux de sortie doit être réalisé. Dans le cas où le locataire devient propriétaire du logement qu’il occupe, l’état des lieux n’est pas opportun pour diverses raisons :

  • Pour établir un état des lieux de sortie, le logement doit être vidé. Là, le locataire ne déménagera pas et le logement ne sera pas vidé. Il sera donc matériellement impossible d’établir cet état des lieux.
  • L’état des lieux de sortie sert à faire un inventaire des dégradations éventuelles causées par le locataire en vue d’effectuer une retenue sur le dépôt de garantie pour indemniser le bailleur. Ancien locataire et propriétaire sont la même personne une fois le bail terminé et le transfert de propriété opéré. Les retenues sur le dépôt sont inopportunes dans ce cas, cela revenant à ce que le locataire devenu propriétaire s’indemnise lui-même.
Bon à savoir

Si, le locataire notifie son intention de recourir à un prêt pour acheter le logement, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. 

Comment délivrer un congé en bonne et due forme au locataire ?

Lorsque le propriétaire donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. Il doit adresser son congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, remise en mains propres contre récépissé ou acte d’huissier. Le délai de préavis est de six mois avant la fin du contrat de location.

Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente.

Références juridiques

Articles 15 et 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

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