Locataire : quelles sont vos obligations en termes d’assurance habitation ?

Si l’assurance habitation ne s’impose pas à tous, elle est formellement obligatoire pour tous les locataires, à l’exception seulement des locations saisonnières et des logements de fonction. Pour tous les autres locataires, colocataires inclus, la souscription d’un contrat d’assurance habitation est impératif et doit théoriquement être formalisée au moment de la remise des clés par le propriétaire. Ce dernier peut ensuite exiger chaque année une attestation d’assurance habitation certifiant que le locataire est couvert contre les risques locatifs. Cette obligation d’assurance habitation locataire a été mise en place car ce dernier est considéré comme responsable des dommages qu’il cause dans le logement pendant la durée de son mandat de location et il doit pouvoir être en mesure de réparer les dégâts ayant éventuellement lieu dans le logement. Lorsqu’un sinistre a lieu, le locataire peut solliciter sa compagnie d’assurance qui va couvrir les frais de réparation et d’indemnisation nécessaires.

Lorsqu’il s’agit de souscrire un contrat d’assurance habitation, il demeure nécessaire de souscrire a minima aux garanties basiques, c’est-à-dire celles qui couvrent les risques principaux, les plus fréquents :

• La garantie responsabilité civile représente le minimum indispensable et réglementaire pour les locataires, car elle permet d’ouvrir l’indemnisation des tiers éventuellement touchés par un sinistre qui a pris sa source dans le logement occupé par le locataire. Si, par exemple un incendie démarre dans le logement du locataire assuré et vient endommager les logements situés à proximité, les voisins touchés peuvent être indemnisés.
• La garantie dégâts des eaux est nécessaire car les dégâts des eaux constituent les sinistres le plus courants. Il est également possible de le compléter par une garantie inondations, rupture de canalisations et infiltrations des façades.
• La garantie incendie permet l’indemnisation en cas d’incendie, mais veillez à souscrire à l’option dommages électriques, en particulier si vous possédez des appareils haut de gamme. Il est également possible d’être couvert non seulement pour les sinistres liés aux flammes, mais également pour ceux étant liés à la fumée. Enfin, si vous êtes fumeur, une option pour les incendies « volontaires » peut être judicieuse.
• La garantie vol, cambriolage et vandalisme est incontournable et il est important de faire le point avec l’assureur concernant les conditions à réunir pour être couvert. Il peut parfois être recommandé de poser des barreaux aux fenêtres, une alarme, une serrure 5 points, etc. Ces aménagements éventuels sont à discuter avec le propriétaire.
• La garantie bris de glace intervient si un projectile ou une tentative d’intrusion cause la détérioration d’une fenêtre.
• La garantie intempéries intervient dans le cadre d’inondations, de glissements de terrain, de sécheresse, de grêle ou d’avalanches. En revanche, elle ne concerne pas les catastrophes naturelles qui font l’objet d’un arrêté interministériel, ni les tempêtes.

Le contrat de base d’une assurance habitation contient les garanties citées précédemment, car ces risques et sinistres concernent tout un chacun, il est donc nécessaire d’être protégé de ces risques. Mais selon les cas individuels, il peut être judicieux de souscrire des garanties complémentaires et optionnelles. Par exemple, si vous détenez des biens mobiliers de grande valeur, il existe une garantie en option, idem pour les assistantes maternelles agréées qui peuvent bénéficier de garanties spécifiques à leur profession et leur activité. Si vous logez une personne âgée ou handicapée, une option est également possible, et chaque cas particulier peut faire l’objet d’une garantie associée et adaptée. Faites donc le point avec votre assureur pour avoir la certitude de bénéficier de la meilleure couverture possible, eu égard à vos priorités, vos habitudes, votre mode de vie et aux biens que vous détenez.

L’absence de souscription d’une assurance habitation par le locataire peut ouvrir droit à une résiliation du bail par le propriétaire ou à la souscription d’un contrat pour son compte, qui lui sera ensuite refacturé. Si le propriétaire a la possibilité de recourir à la résiliation du bail de location, les modalités pour mettre en place cette résiliation dépendent de la présence ou non d’une clause résolutoire dans le contrat de bail :

• Si le bail contient une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit en cas de non-souscription d’une assurance habitation, le propriétaire peut envoyer un commandement par huissier demandant au locataire de respecter cette obligation. Si le locataire n’est pas assuré au bout d’un mois, le bailleur peut saisir le tribunal ou le juge en référé pour faire constater la résiliation.
• Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, le propriétaire peut assigner directement le locataire par acte d’huissier devant le tribunal pour demander la résiliation du bail.

Enfin, le propriétaire peut prendre la décision de souscrire un contrat d’assurance habitation pour le compte du locataire. Il envoie alors un courrier recommandé indiquant au locataire son intention de souscrire un contrat, et le locataire dispose d’un mois pour souscrire lui-même une assurance. Au-delà du délai d’un mois, le propriétaire peut souscrire une assurance pour le locataire et il peut également majorer de 10 % maximum le montant total de la prime annuelle. Le montant de la prime est récupérable par le propriétaire par 1/12^e chaque mois au moment du paiement du loyer et doit apparaître sur la quittance de loyer.