Comment résilier un bail de location quand on est propriétaire ?

Le bailleur ne peut pas donner congé à son locataire pour que celui-ci quitte les lieux à sa convenance. Il doit généralement attendre la date d'échéance du bail, sauf en cas de faute du locataire. Il doit également respecter un délai de préavis de 3 mois pour une location meublée et 6 mois pour une location vide. De plus, le bailleur ne peut résilier le bail que s'il récupère le logement pour y habiter ou pour y loger un proche (congé pour habiter), s'il vend le logement (congé pour vendre), ou s'il existe un motif légitime et sérieux de non-renouvellement du bail.

Le congé doit être notifié au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier. Si le congé parvient prématurément, le préavis débute à la date légale correspondant aux 6 mois exigés. Le locataire peut quitter le logement quand il le souhaite pendant la durée du préavis en ne payant que les loyers de la période d'occupation. S’il refuse de quitter le logement, le bailleur doit engager une procédure judiciaire pour faire valider le congé et obtenir l'expulsion. Attention : tout congé au locataire entaché d'un vice de forme ou d'un délai non respecté est frappé de peine de nullité.

Le bailleur d'un bien mis en location peut donner congé à son locataire s'il veut vendre son logement. Ce congé vaut offre de vente au locataire, qui peut se porter acheteur du logement et bénéficie d'un droit de préemption, sous certaines conditions. Le locataire dispose d'un délai de 2 mois pour se porter acquéreur aux conditions définies dans le congé. Une fois ce délai passé, le bailleur est libre de proposer son bien à d'autres acheteurs. Toutefois, si le logement est proposé à un tiers à des conditions plus avantageuses que celles précisées dans le congé initial, le locataire bénéficie d'un nouveau droit de préemption : il doit être informé et dispose d’un mois pour se substituer à l'acquéreur.

 La lettre de congé doit être remise au locataire soit par recommandé avec accusé de réception, soit par acte d’huissier, soit en main propre contre émargement ou récépissé. Elle doit préciser le motif du congé, le prix et les conditions de vente du bien et de ses éventuelles annexes louées. Elle doit contenir une description précise du logement, reproduire les 5 premiers alinéas de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, et être accompagnée de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours du locataire.

Le bailleur peut résilier le bail pour habiter le logement en résidence principale ou pour y loger un parent proche, qui en fera sa résidence principale. Les personnes considérées comme parents proches du propriétaire sont son époux, son conjoint, son concubin depuis au moins 1 an à la date du congé, son partenaire de Pacs, un ascendant ou un descendant de lui-même ou de son conjoint. La lettre de congé doit mentionner le motif, préciser le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise, indiquer le lien de parenté avec le propriétaire, et justifier du caractère réel et sérieux de la reprise. Depuis le 1er janvier 2018, cette lettre doit être accompagnée de la notice d'information précisant les obligations du bailleur et les recours ouverts au locataire.

La loi Alur de 2014 a renforcé le formalisme exigé pour ce type de congé, notamment l'obligation de joindre la notice d'information. Un congé pour habiter, dont le motif s'avère frauduleux (bailleur qui ne réoccupe pas le logement ou ne le fait pas occuper dans les conditions annoncées), peut constituer un congé frauduleux, exposant le propriétaire à des sanctions civiles et pénales.

Le bailleur du bien peut donner congé pour un congé pour motif légitime et sérieux en fin de bail. C'est le cas quand le locataire ne remplit pas l'une de ses obligations : paiement irrégulier et tardif des loyers, nuisances de voisinage, troubles de voisinage répétés, sous-location sans autorisation, transformations non autorisées du logement, etc. Le bailleur doit faire parvenir une lettre de congé précisant le motif entraînant le non-renouvellement du bail.

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne précise pas ce qui est considéré comme motif légitime et sérieux. En cas de contestation du locataire, c'est donc au juge de décider si le bail peut être résilié ou non. La jurisprudence en la matière est abondante et montre que le bailleur devra prouver le bien-fondé précis de son congé avec des éléments factuels documentés.

En théorie, le bailleur ne peut pas donner congé à son locataire en cours de bail. Il peut toutefois le faire en cas de faute du locataire. Ainsi, en cas de non-paiement du loyer ou des charges, le bailleur peut faire jouer la clause résolutoire du bail, entraînant la résiliation automatique du contrat. Il doit toutefois envoyer une injonction de payer au locataire, délivrée par un huissier, avant de faire jouer la clause résolutoire. À compter de cette notification, le locataire dispose de 2 mois pour payer les loyers dus ou pour demander un délai de paiement auprès du juge. Précisons que le bailleur peut également utiliser cette clause en cas de défaut d'assurance habitation de la part du locataire.

Certains locataires sont protégés. Le bailleur peut leur donner congé seulement sous certaines conditions. Sont protégés : les locataires de plus de 65 ans (à la date d'échéance du bail), dont les ressources sont inférieures aux plafonds en vigueur pour l'attribution d'un logement conventionné. Ces plafonds de ressources varient selon la région : à Paris et en Île-de-France, ils sont plus élevés qu'en province pour tenir compte du coût de la vie. Ainsi, une personne seule de plus de 65 ans y bénéficie d'un plafond différent de celui applicable dans les autres régions. En dehors de l’Île-de-France, les mêmes règles s'appliquent avec des montants ajustés. Les bailleurs de cette zone doivent donc vérifier les plafonds applicables avant d'adresser le moindre congé au locataire protégé.

Sont également protégés les locataires de moins de 65 ans qui hébergent à leur charge une personne de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures aux plafonds en vigueur. C'est le montant cumulé des ressources de toutes les personnes vivant dans le logement qui est pris en compte.

Le bailleur peut donner congé au locataire protégé s'il a lui-même plus de 65 ans à la date d'échéance du bail ou s'il possède des revenus inférieurs aux mêmes plafonds de ressources à la date de notification. Il peut aussi donner congé à son locataire s'il lui trouve une solution de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, située à moins de 5 kilomètres du logement actuel.

Je souhaite donner congé à mon locataire pour vendre mon appartement. Comment m'y prendre et quels sont les délais ?

Le refus de renouvellement du bail à des fins de vente doit être notifié au moins 6 mois avant l'échéance (pour une location vide) ou 3 mois avant (pour une location meublée). La lettre de congé doit mentionner le prix de vente et les conditions, constituer une offre au locataire, et contenir toutes les mentions légales obligatoires. En cas de désaccord sur la régularité du congé, le locataire peut saisir la commission de conciliation.

Mon locataire est âgé de 72 ans avec des revenus modestes. Puis-je tout de même lui donner congé ?

La situation d'un locataire susceptible d’être protégé en raison de son âge demande une attention particulière. Si ses ressources sont inférieures aux plafonds applicables (variables selon qu'il est en Île-de-France ou en province), vous avez l'obligation de lui proposer un logement de remplacement correspondant à ses besoins, à moins que vous-même réunissiez les conditions d'exception (plus de 65 ans ou ressources inférieures aux plafonds). Votre acceptation d'adresser un congé sans respecter cette obligation expose le congé à la nullité.

Mon locataire sous-loue le logement sans m'en avoir informé. Puis-je résilier son bail pour ce motif ?

La sous-location non autorisée constitue bien un motif légitime et sérieux de non-renouvellement au sens de la jurisprudence. Votre désaccord avec cette pratique doit être documenté : envoyez d'abord une mise en demeure à votre locataire par lettre recommandée pour établir un constat de la faute, puis sollicitez, si nécessaire, l’avis d'un juriste spécialisé avant de délivrer le congé. La rigueur du formalisme est indispensable pour que votre congé soit valable.