Elles reviennent chaque trimestre : les charges de copropriété, bien sûr ! Et au moment de mettre la main au portefeuille, vous vous demandez invariablement si vous devez les payer, alors que votre appartement se situe au rez-de-chaussée. La réponse est parfois oui, parfois non. Explications !
La règle de base : « l’utilité objective »
En copropriété, c’est l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui fixe la répartition des charges. Il distingue deux grandes familles :
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Les charges générales de copropriété. Elles concernent la conservation, l’entretien et l’administration de l’immeuble (toiture, ravalement, éclairage des parties communes, assurance…). Elles sont payées par tous les copropriétaires, sans exception, proportionnellement aux tantièmes de copropriété de chaque lot.
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Les charges spéciales. Elles incluent les services collectifs et les équipements communs, comme le chauffage, le vide-ordures… et l’ascenseur.
L’ascenseur appartient donc à cette deuxième catégorie, et là, la règle n’est pas « tout le monde paie de la même manière ». On applique ce qu’on appelle le principe de l’utilité objective : en clair, on regarde si l’équipement présente une utilité potentielle pour votre lot, même si vous ne vous en servez pas tous les jours.
Conséquence : un copropriétaire du rez-de-chaussée n’a pas à contribuer aux frais d’ascenseur…, sauf cas particuliers.
Quand le rez-de-chaussée doit quand même payer…
Alors, dans quels cas devez-vous payer des charges d’ascenseur ?
Premier cas : quand l'ascenseur dessert des annexes situées au sous-sol, comme une cave ou un parking. Ici, on applique le principe de l’utilité objective. Vous avez besoin de l’ascenseur pour accéder à ces équipements, vous devez donc participer aux frais, selon un coefficient d’utilité défini pour chaque lot.
Deuxième cas : si le règlement de copropriété prévoit que tous les copropriétaires contribuent, y compris ceux du rez-de-chaussée. Cette répartition peut paraître injuste, mais tant qu’elle n’est pas contestée, elle s’impose à tous.
Bonne nouvelle : il reste possible de demander une modification, soit en assemblée générale, soit devant le tribunal.
Quels sont mes recours, si je paie des charges indues ?
Premier réflexe à adopter : consulter le règlement de copropriété. Vous pouvez le demander au syndic de copropriété ou au notaire qui a supervisé votre achat.
Ce document sert à définir les droits et obligations de chacun, mais aussi à fixer la répartition des charges entre les lots.
Si le règlement comprend une clause sur le paiement obligatoire de charges, alors que l’ascenseur ne vous sert à rien, elle est nulle.
Comment pouvez-vous agir ? En inscrivant la modification des charges à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, pour commencer. En principe, le vote s’effectue à l’unanimité.
Que faire si vous n’obtenez pas gain de cause ? On l’a dit, la clause qui met à votre charge une fraction des dépenses d’ascenseur est nulle.
Vous devez alors saisir le juge sur la base de la répartition illégale des charges de copro. Il n’existe pas de délai pour agir. Si le magistrat estime que vous avez raison, il déclarera que la clause est non écrite et ordonnera une nouvelle répartition des charges.
Attention ! Cette décision n’a pas d’effet rétroactif, elle s’applique pour les trimestres suivants. Résultat : vous ne pouvez pas demander une régularisation sur les charges indûment versées. Mieux vaut donc agir rapidement !
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)