Lorsque la copropriété vote la création d’un fonds de travaux, les copropriétaires doivent verser des sommes afin de l’alimenter. Cependant, le texte reste muet sur la répartition en cas de démembrement de propriété, c’est-à-dire en présence d’usufruit et nu propriétaire.
Fonds de travaux et usufruit : une situation juridique non tranchée
Une réponse ministérielle précise que le fonds de travaux est destiné à faire face aux dépenses non comprises dans le budget prévisionnel et décidées par l’assemblée générale, dont la liste est fixée par décret.
De manière générale il s’agit de tous les travaux qui ne concourent ni à la maintenance ou l’administration des parties communes ni à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble.
En pratique ces travaux peuvent relever des grosses réparations qui incombent au nu propriétaire ou des dépenses d’entretien incombant à l’usufruitier. Ainsi, lorsque les sommes sont appelées, il n’est pas possible de trancher si elles sont à la charge du nu propriétaire du lot de copropriété ou de l’usufruitier. De plus, la jurisprudence ne s’est pas positionnée sur ce point.
L’usufruitier bénéficie d’un recours en fin d’usufruit, dans le cas où il a fait l’avance de fonds qui ne lui incombent pas. De même, le nu propriétaire qui aurait acquitté des charges incombant à l’usufruitier bénéficie d’une action à l’encontre de ce dernier pour les réparations d’entretien relatives à la conservation de l’immeuble.
L'insertion d'une clause dans le règlement de copropriété comme solution
La réponse ministérielle précise qu’il est tout à fait possible que le syndicat des copropriétaires stipule dans le règlement de copropriété une clause de solidarité entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Cette clause peut prévoir que le nu-propriétaire et l’usufruitier seront tenus solidairement du paiement des charges de copropriété envers le syndicat des copropriétaires. Ce type de clause est assez fréquent et admis par la jurisprudence. En présence d’une telle clause, le syndicat des copropriétaires évite toutes les difficultés dans le recouvrement des charges de copropriété liées au démembrement de propriété de certains lots.
- Arrêt de la cour de cassation Civ. 3ème, 14 avril 2016, n° 15-12545
- Article 609 du code civil
- Arrêt de la cour de cassation Civ. 1ère, 21 mars 1962
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