Copropriété sans syndic : quelles conséquences et comment y remédier ?

L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 est clair : tout immeuble en copropriété doit avoir un syndic. Celui-ci assure la gestion et l’administration de l’immeuble et a notamment pour mission :

• D’établir le budget prévisionnel de la copropriété, voté chaque année par les copropriétaires réunis en assemblée générale ;
• De tenir la comptabilité et d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires ;
• D’envoyer les appels de fonds et de recouvrer les charges de copropriété impayées ;
• D’immatriculer l’immeuble dans le registre national des copropriétés ;
• De réaliser et mettre à jour la liste des copropriétaires, avec désignation de leur lot ;
• De souscrire les différents contrats d’assurance (multirisques immeuble, responsabilité civile…).

L’immeuble peut se retrouver sans syndic lorsque la copropriété est nouvellement créée ou lorsque le syndic précédent a démissionné, ou son mandat a expiré sans renouvellement.

La copropriété vient d’être créée

Un accord entre les copropriétaires ou le règlement de copropriété établi lors de la mise en copropriété peut désigner un syndic provisoire. Celui-ci peut rester en place seulement après une mise en concurrence de différents contrats de syndic et sur décision de l’assemblée générale.

Si l’assemblée générale ne nomme pas de syndic, il sera désigné par le tribunal judiciaire, saisi par :

• Un ou plusieurs copropriétaires ;
• Le maire ;
• Le président de l'intercommunalité.

La copropriété se retrouve sans syndic

N’importe quel copropriétaire peut convoquer une assemblée générale pour élire un nouveau syndic. Si aucun n’en prend l’initiative, le président du tribunal judiciaire, qui peut être saisi par tout intéressé, désignera un administrateur provisoire, chargé d’organiser la nomination du syndic.

Avant d’en arriver à la saisine du tribunal, les copropriétaires peuvent nommer un syndic professionnel ou bénévole.

Le syndic professionnel exerce son activité en nom propre ou en société. Pour qu’elle soit légale, il doit obligatoirement remplir les 3 conditions suivantes :

• Posséder une carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce et d'industrie (CCI) et portant la mention syndic de copropriété ;
• Justifier d’une garantie financière, qui assure le remboursement des fonds de la copropriété en cas de faillite du syndic ou en cas de détournement de fonds ;
• Souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle.

Le syndic doit être choisi après mise en concurrence des contrats présentés en assemblée générale et vote à la majorité absolue des copropriétaires. Si la décision a reçu au moins ⅓ des voix, elle peut faire l'objet d'un second vote à la majorité simple

Un contrat à durée déterminée fixe l’étendue des missions du syndic. La durée du mandat est votée en assemblée générale des copropriétaires, sans pouvoir excéder 3 ans. À l’issue, il est possible de renouveler le contrat, sur décision prise à la majorité absolue des copropriétaires.

Vous pouvez choisir un syndic bénévole parmi les copropriétaires (occupants ou non), avec vote à la majorité absolue de l’AG.

Vous pouvez aussi désigner un syndic coopératif, qui assumera collégialement la gestion et l’administration de l’immeuble. Élu à la majorité absolu, il est constitué de copropriétaires membres du conseil syndical et d'un président-syndic.

Le syndic non professionnel peut être rémunéré ou non, et s’il perçoit une rémunération, il doit obligatoirement remplir un contrat-type. Celui-ci détermine la durée du mandat, l’étendue des missions et les conditions de la rémunération.

Au maximum, la durée du mandat est de 3 ans, et le contrat peut être renouvelé, sur vote à la majorité absolue de l'AG.