Comment savoir si une partie est commune ou privative au sein de sa copropriété ?

Contrairement aux idées reçues, les parties privatives d'un appartement en copropriété ne sont pas forcément celles qui se trouvent à l'intérieur du logement.

C’est le règlement de copropriété, propre à chaque immeuble, qui a la charge de déterminer les parties communes et privatives. Si la répartition qu’il opère entre les différentes parties de l’immeuble est en principe immuable, il faut noter que ce dernier peut subir, en cours de vie de l’immeuble, quelques modifications suite, par exemple, à la vente de parties communes ou encore la cession d’un droit de jouissance exclusif.

Lorsque le règlement de copropriété est muet sur la nature d’une partie de l’immeuble, la jurisprudence indique qu’il convient de se référer à la loi.

Un lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part des parties communes. 

Les parties communes

Selon l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, « les parties communes sont les parties de l’immeuble et les terrains à l’usage de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ».

Ce dernier, renforcé par la loi ELAN du 23 novembre 2018, liste ainsi les parties présumées communes :

• le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
• le gros œuvre des bâtiments (toits, murs, toiture) ;
• les éléments d’équipement commun, y compris les parties des canalisations y afférentes qui traversent les locaux privatifs ;
• les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
• les locaux des services communs ;
• les couloirs et escaliers ;
• tout élément incorporé dans les parties communes.

En principe, tout copropriétaire peut user librement des parties communes, à la seule condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et de respecter le règlement de copropriété et la destination de l'immeuble.

Les parties privatives

L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 précise que « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ». Contrairement aux parties communes, la loi ne liste pas précisément les parties privatives. Pour les connaître, il faut donc se référer au règlement de copropriété.

Généralement, sont reconnues comme parties privatives :

• l’intérieur des appartements, y compris la porte palière, les fenêtres, les volets, les persiennes, les stores, les balustrades et appuis de balcons ;
• les cloisons intérieures qui ne font pas parties du gros œuvre, les portes de communication entre les pièces, les menuiseries intérieures ;
• les parquets et carrelages et, d'une manière générale, les revêtements de sol, à l'exception du gros œuvre ;
• les équipements intérieurs de chaque appartement (baignoire, lavabo…) ;
• les enduits des murs intérieurs et des plafonds (peinture, papier peint…) ;
• les caves, greniers et emplacements de garage ;
• les boîtes aux lettres (même si elles sont placées dans des parties communes).

Si un désaccord survient sur le caractère privatif ou commun d’une partie de l’immeuble, il convient en premier lieu de privilégier le dialogue et la communication pour tenter de trouver un accord amiable. Dans tous les cas, référez-vous au règlement de copropriété pour identifier les règles applicables.

Si le conflit persiste, faites appel au syndic de copropriété pour obtenir des conseils et tenter de trouver une solution. Afin de clarifier la situation, ce dernier pourra solliciter un vote en assemblée générale des copropriétaires.

Si le dialogue échoue, faites appel à un médiateur pour trouver un terrain d'entente ou à un avocat spécialisé en droit immobilier.

Enfin, en dernier recours, le tribunal judiciaire pourra trancher sur la nature d’une partie litigieuse.