Lorsqu’un copropriétaire souhaite que son lot soit à usage de bar, la copropriété est en droit de lui refuser cet usage. C’est généralement sur le fondement du règlement de copropriété que ce refus peut se fonder.
Ouvrir un bar dans une copropriété est complexe mais pas impossible
La loi prévoit que chaque copropriétaire peut user et jouir librement de ses parties privatives sous condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et à la destination de l’immeuble. Il en découle que les copropriétaires peuvent modifier la destination ou l’affectation des parties privatives dès lors que cela ne porte pas atteinte à la copropriété et qu’aucune disposition du règlement de copropriété s’y oppose.
Cependant, il est difficile de démontrer que l’ouverture d’un bar au sein de la copropriété ne porterait pas atteinte aux droits des autres copropriétaires au regard des nuisances que cet usage peut comporter. Un copropriétaire souhaitant ouvrir un bar dans la copropriété peut démontrer qu’il ne causera pas de nuisances spécifiques ou qu’il pourra y remédier par des précautions élémentaires et des équipements appropriés. Cela restera soumis à l’appréciation des juges.
L’état descriptif de division précise fréquemment la qualification des lots de la copropriété, mais la jurisprudence de la cour de cassation fait prévaloir les clauses du règlement de copropriété sur les énonciations de l’état descriptif de division. Elle a admis la validité d’un changement d’usage qui paraissait pourtant prohibé par cet état descriptif.
Les clauses du règlement de copropriété relatives à l’usage des lots
C’est le règlement de copropriété qui constitue le socle des règles relatives à l’usage des locaux, dans une copropriété Il doit déterminer la destination des parties privatives de l’immeuble. Il peut être plus ou moins précis, et définir l’affectation de chaque lot à usage d’habitation ou commercial, notamment, ou encore définir l’usage de l’ensemble de l’immeuble. Lorsqu’existe un conflit relatif à la destination des locaux qui pourrait être différente dans un acte de vente, un permis de construire ou un règlement de copropriété, la jurisprudence considère que ce sont les stipulations du règlement qui prévalent.
- Articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 n°65-557
- CA Paris, 23e ch. A, 4 nov. 1986
- Arrêt de la Cour de cassation du 15 janvier 1997 n°95-10.113
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)