« Dans le secteur de l’Ouest Var, le rapport entre l'offre et la demande s’est rééquilibré »

Notre agence intervient sur tout le secteur de l’Ouest Var, entre Toulon et les portes des Bouches-du-Rhône.

Notre secteur est particulièrement attractif, puisqu’il concentre à la fois des zones sur le littoral, mais aussi plus en campagne, en périphérie de l’agglomération toulonnaise et non loin de Marseille. Il attire toujours plus de résidents à l’année tout comme en résidence secondaire et sur une palette de biens très variée.

Le marché immobilier local a comme spécificité justement cette diversité d’attrait, à la fois pour de la résidence principale, pour des familles comme pour des retraités en recherche d’une qualité de vie, comme pour de la résidence secondaire ou encore pour de l’investissement locatif qui s’avère rentable sur tout le secteur.

Après une période post-covid qui a vu la demande immobilière submerger l’offre, créant ainsi un phénomène de bulle immobilière sur les années 2021 et 2022, nous constatons depuis 6 mois un rééquilibrage entre l'offre et la demande, en raison, notamment, de l’évolution brutale des conditions d’octroi des prêts et des taux d’emprunt immobilier. Ce contexte particulier s’est ajouté à la hausse déraisonnable des prix qui a provoqué un certain essoufflement de la demande.

Toutes les communes du littoral ouest varois restent particulièrement attractives, notamment Saint-Cyr-sur-Mer, Bandol, Sanary-sur-Mer, mais on observe depuis quelques années un report de la demande vers des communes en campagne comme Le Beausset, Le Castellet ou encore Signes, qui attirent de plus en plus d'acquéreurs.

Notre clientèle est principalement ciblée sur les acquéreurs particuliers, de toute catégorie sociale et pour tout type de projet, que ce soit en primo-accession, en achat d’une résidence principale, villa classique ou propriété de standing. Nous faisons également beaucoup de ventes dans le cadre de l’investissement locatif, d’autant que nous associons souvent notre prestation à une reprise de gestion locative. Nous avons l’avantage, chez Miralles Immo, de maîtriser l’ensemble des métiers de l’immobilier, s’agissant de ventes, de locations ou d'administrations de biens.

Les acquéreurs sont en recherche de différents types de biens : villas, appartements, propriétés de standing, immeubles de rapport, terrains à bâtir ou encore habitat léger.

Ils se tournent généralement vers des biens offrant des atouts liés à la qualité de l’environnement et de fait, à la qualité de vie en général : on souhaite souvent réduire le temps de trajet entre l’habitation et le lieu de travail en privilégiant les secteurs proches des accès routiers. On privilégie évidemment les biens pourvus d’un extérieur attrayant et d’un moyen de stationner facilement.

Ces deux dernières années, nous avons remarqué une forte demande de biens pouvant se prêter aux activités professionnelles en télétravail, avec un espace dédié au sein de l’habitation et donc une forte demande d'une pièce supplémentaire ou d'une dépendance qui soit accolée à l’habitation principale.

Enfin, en lien avec l’actualité du coût énergétique et des nouvelles obligations de la Loi Climat et Résilience, nous constatons depuis quelques mois que nos clients sont de plus en plus soucieux des performances énergétiques des logements.

Comme indiqué précédemment, au vu de la dégradation générale du contexte économique et bancaire, la hausse des prix s’est arrêtée sur le dernier trimestre 2022. On constate une très légère baisse, de l’ordre de 0,5 %, sur la plupart des biens. À nuancer toutefois sur certains autres, comme les « petites » maisons ou les appartements en rez-de-jardin, qui restent particulièrement recherchés et peuvent encore se targuer d’afficher des prix comparables à ceux de 2022.

Dans notre secteur, en moyenne, l’acquisition d’un appartement coûte entre 200 000 à 250 000 € et celle d’une villa se situera plutôt entre 500 000 et 600 000 €. Ces fourchettes constituent les recherches médianes. Mais nous proposons régulièrement des biens dépassant les 800 000 € - 900 000 €, de même que des logements plus accessibles entre 100 000 € et 150 000 €, notamment sur des communes comme La Seynes-sur-Mer et Ollioules.

L’ensemble du secteur que couvrent nos agences est attractif pour l’investissement immobilier. Pour de la rentabilité locative, il sera intéressant de privilégier les localisations pratiques, permettant l’accès aux grands axes routiers et aux centres d’intérêts : commerces et lieux touristiques.

La rentabilité locative s’appréciera davantage sur les petites superficies, mais nous attirons toujours l'attention de nos clients sur la nécessité de ne pas focaliser leur choix uniquement sur la rentabilité pure, c'est-à-dire sur le rapport entre la somme investie et le retour locatif. Il convient aussi de voir plus loin, et d’investir dans des biens qui n’occasionneront pas de dépenses excessives (on pense notamment à la rénovation énergétique) et qui constitueront un patrimoine qualitatif sur le long terme. Les très petites surfaces auront également à subir un turn-over de locataires, avec, de fait des surcoûts et une usure prématurée.

Il est possible d’investir dans un petit appartement, sur notre secteur, à partir de 100 000 €, pour avoir quelque chose de correct, offrant tout de même des prestations valorisantes pour éviter la vacance locative : balcon, stationnement…

Sur notre secteur, en zone tendue, les biens, quel que soit leur typologie, et notamment qu'ils soient vide ou meublés, sont généralement loués en moins de 15 jours. Pour certains types de biens en particulier (villas, appartements récents sur des localisations recherchées), nous louons en général en quelques jours.

Il est évident que l’attrait pour notre secteur ne faiblira pas. L’augmentation en cours des taux d’intérêt d’emprunt devrait continuer à peser sur la capacité d’emprunt des acquéreurs tout au long de l’année 2023.

On peut donc imaginer que la stagnation, voire le léger recul des prix, se poursuivra dans les prochains mois. Toutefois, nous sommes optimistes quant aux perspectives de cette année 2023. L’immobilier reste un secteur porteur, et l’investissement d’une vie pour une majorité de français pour qui le logement familial reste central dans leur équilibre de vie. Le placement dans la pierre reste également une sécurité pour bon nombre de personnes.

Nous sommes de plus en plus sollicités pour assurer la gestion locative des biens de nos clients, pour des appartements, comme pour des maisons, que ce soit dans le cadre de locations vides classiques ou de locations meublées à l’année.

L’intérêt pour les propriétaires-bailleurs est de se décharger entièrement de toutes les formalités liées à la mise en location de leur bien, tout en étant sereins sur le fait que les obligations légales, de plus en plus nombreuses, seront respectées. Nous assurons le relationnel avec le locataire, la gestion comptable et technique au quotidien. Chez Miralles Immo, nous avons à cœur d’associer des outils de gestion à la pointe (espace client en ligne, dématérialisation de toutes les démarches, utilisation de supports numériques pour les états des lieux…) à une proximité et une disponibilité de tous les instants. Nous savons à quel point cette gestion « familiale » est rassurante et satisfaisante, et nous avons toujours de très bons retours, à la fois de nos propriétaires, mais aussi, et c’est une grande satisfaction pour nous, de nombreux locataires (pourtant en général peu élogieux sur les agences…).

Nous proposons aussi une garantie des loyers impayés performante pour sécuriser nos bailleurs.