Dossier de location et faux documents : comment vérifier leur authenticité ?

Les justificatifs d’identité, de situation professionnelle et de ressources font partie des documents que tout bailleur est en droit d’exiger dans le cadre d’une mise à la location d’un bien et qui peuvent motiver un refus « légitime ». En d’autres termes, tout propriétaire est libre de refuser, parmi les différentes candidatures, celles dont la solvabilité et les garanties – revenus, sécurité de l’emploi, cautionnement... – lui semblent insuffisantes pour constituer un dossier solide et sans risques.

Oui, mais voilà, face aux tensions de plus en plus vives sur le marché locatif et aux exigences souvent renforcées des bailleurs, de plus en plus de locataires potentiels ne trouvent d’autres issues que d'enjoliver certaines pièces de leur dossier pour accéder à un logement. Une pratique en augmentation ces dernières années, notamment dans la capitale et dans les grandes villes où la difficulté à louer est incontestable. L’exemple parisien illustre bien le déséquilibre sur le marché locatif. En un an, le stock de biens à louer a chuté de -15 %, et depuis 2021, les chiffres montrent une baisse spectaculaire de -67 % ! Dans le même temps, la demande commence à peine à régresser, très timidement.

Cette situation intenable pour les locataires, suffit à expliquer le phénomène de faux constaté par les bailleurs. Tout l’enjeu consiste alors à s’assurer de la conformité des documents fournis par le locataire potentiel.

Sans surprises, ce sont les fiches de paie puis, dans une moindre mesure, les contrats de travail et les avis d’imposition, qui font l’objet de la majorité des contrefaçons pour monter le dossier du candidat idéal, tout comme pour celui de son garant éventuel. Moyennant de simples logiciels de retouche d’image et de scanners haute définition, tout un chacun (ou presque) peut aujourd’hui modifier des données chiffrées sans grandes difficultés et pour un résultat proche de l’authentique. D’où la difficulté pour les propriétaires, bailleurs privés et agences immobilières en charge des dossiers locatifs de faire la part des choses entre l’authentique et le factice.

Plusieurs techniques et modus operandi permettent aujourd’hui de passer au peigne fin les pièces officielles habituellement exigées.

• Vérifier la cohérence de certains montants au niveau de la fiche de paie, comme le cumul des salaires sur les 3 derniers mois et sur l’année, le nombre de congés payés et leur cumul d’un mois à l’autre...
• Croiser les données entre le cumul net fiscal indiqués sur les fiches de paie et le montant de l’avis d’imposition, car c’est souvent là que des invraisemblances se font jour et peuvent mettent la puce à l’oreille des loueurs.
• Des outils numériques comme IDify permettent de vérifier l’authenticité des pièces partagées par le candidat locataire (identité, cohérence entre les documents, etc.), grâce aux intelligences artificielles.
• Pour en avoir le cœur net si un doute persiste, le loueur peut aussi contacter l’ancien bailleur, afin de s’assurer du sérieux du locataire.

Pour les bailleurs soucieux de s’assurer pleinement du sérieux de leur futur locataire sans avoir à procéder à des vérifications fastidieuses, deux possibilités majeures s’offrent à eux.

• Faire appel à un agence immobilière spécialisée dans la gestion locative et ayant intégré dans ses pratiques le contrôle systématique des dossiers locatifs grâce à des logiciels ou des technologies dédiés.
• Déléguer directement ce travail à des sociétés spécialisées, qui procéderont à tous les contrôles d’usage avec des moyens perfectionnés pour attester de l’authenticité des pièces du dossier locatif.

En marge de ces précautions souvent indispensables, il est également conseillé au bailleur de se prémunir le plus possible de son pire cauchemar : le risque d’insolvabilité d’un locataire. Pour ce faire, la souscription d’une garantie des loyers impayés (GLI), la demande d’un garant, d’une caution solidaire ou du dispositif Visale restent, au cas par cas, des outils très efficaces permettant de sécuriser de façon optimale ses loyers.