Comment financer un investissement locatif sans apport personnel ?

L'investissement locatif sans apport permet de se constituer un patrimoine sans avoir besoin de prendre de l'argent dans son épargne. On investit l'argent de la banque pour en tirer des revenus grâce aux loyers perçus. Une opération qui peut s'avérer très rentable, notamment en période de taux bas. Mais, pour que cet investissement soit viable, il est indispensable que le coût des frais d'endettement soit inférieur aux bénéfices.

Comment devenir un « bon client » et ainsi obtenir un prêt plus avantageux ? Quels sont les dispositifs à activer pour vous aider à optimiser votre investissement sans apport ? À quels critères doit répondre le logement concerné par le prêt ? On vous présente, point par point les différentes étapes à franchir pour réussir un investissement sans apport.

Créer un dossier solide de candidat au crédit 

Pour une banque, un bon emprunteur est une personne de confiance qui se présente avec un projet d'investissement complet et fiable. Si vous souhaitez obtenir un crédit sans apport, c'est plus difficile, car tout ce dont vous disposez, ce sont vos revenus et le futur rendement de votre investissement immobilier.

Pour être un bon client et rassurer votre établissement bancaire, vous pouvez souscrire aux différentes offres proposées par votre banque mais également vous entourer d'experts du secteur. On vous conseille également de souscrire à une assurance loyers impayés.

Enfin, optez pour un prêt sur le long terme. De cette manière, vous pourrez lisser le remboursement sur une longue durée et donc payer moins de frais mensuellement. C'est la meilleure manière d'obtenir un cash-flow positif.

Utiliser les dispositifs mis en place par l'État

Pour optimiser le rendement de votre investissement locatif sans apport, il peut également être intéressant de profiter de certains dispositifs proposés par l'État.

La très connue loi Pinel offre la possibilité de profiter d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu'à 21 % sur 12 ans, à condition d’investir dans l’immobilier neuf et de mettre le bien en location sur la même période. Le logement doit également respecter un plafond de loyer.

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel ou LMNP permet à un propriétaire bailleur de profiter de différents avantages en fonction du régime fiscal adopté :

• Micro-BIC : si vos recettes locatives sont inférieures à 70 000 €, vous pouvez bénéficier de 50 % d'abattement forfaitaire global.
• Réel : si vos recettes locatives sont supérieures à 70 000 €, vous pouvez déduire vos charges réelles (frais de copropriété, intérêts bancaires, frais d’entretien et de travaux de réparation, frais d'assurances pour le logement).

De l'importance du choix du logement

Pour réussir un investissement locatif sans apport, il est essentiel de trouver le logement qui offre le meilleur effet de levier immobilier. Pour cela, vous devez bien étudier toutes ses caractéristiques.

Pour commencer, choisissez une habitation située dans une zone géographique attractive pour limiter le risque de vacance locative. Veillez aussi à ce que le lieu présente de bonnes opportunités d'investissement et des loyers assez hauts pour couvrir vos frais mensuels.

Ensuite, faites attention à la taille du logement. Cet élément influe sur le coût de l'entretien des lieux et sur la durée de présence des locataires. Par exemple, un studio aura tendance à attirer des étudiants et les jeunes actifs, alors qu’un grand appartement pourra accueillir une famille pour plusieurs années. Le turnover sera alors moindre.

Enfin, la nature du logement a également son importance. Un logement ancien demande plus d'entretien et parfois des travaux, mais il coûte moins cher à l'achat. Bien que les frais de notaire soient moins élevés que dans l'ancien, un appartement neuf coûte plus cher, mais le dispositif Pinel peut permettre de limiter le surcoût.. c'est donc à vous de peser le pour et le contre.

Quel salaire pour un investissement locatif ?

Pour finir, la meilleure garantie pour une banque reste votre situation financière et professionnelle. Si vous avez des revenus réguliers élevés et une stabilité (voire progression) financière depuis plusieurs années, c'est un avantage pour obtenir votre prêt sans apport. Si vous avez déjà effectué ce type d'investissement et que vous parvenez à rester avec un flux de trésorerie positif, cela peut également jouer en votre faveur.

Il existe d'autres méthodes pour réaliser un investissement locatif sans apport. Par exemple, vous pouvez investir un capital financier dans un ou plusieurs logements ou alors, vous pouvez mettre en vente un bien immobilier pour en acheter un autre, mais ces solutions demandent des moyens qui ne sont pas à la portée de toutes les bourses.