Comment payer moins d'impôt en investissant dans le neuf ?

Vous avez de l’épargne et cherchez à investir ? Vous envisagez déjà sans doute l’immobilier, considéré de loin comme le placement le plus sûr pour 80 % des Français. Mais avez-vous pensé à l’immobilier neuf ? En effet, cela peut vous permettre de payer moins d’impôts, mais ce n’est pas le seul avantage !  

D’abord, il faut savoir ce qu’est un logement neuf... Pour être considéré comme tel, il faut que le logement soit bâti depuis moins de cinq ans, n'ai jamais été habité, ni revendu par son premier propriétaire. Mais cela peut aussi être un logement ancien qui a profité de travaux de rénovation en profondeur, notamment sur sa structure. 

Les particuliers, qui investissent dans un bien d’habitation collectif, pourront profiter du dispositif de défiscalisation immobilière Pinel, mis en place en 2015. Pour en profiter, il faudra s’engager à louer le logement en tant que résidence principale pour une durée minimale de six ans. L’habitat doit également se trouver en zone géographique « tendue » concernant l'offre et la demande locative. Ces zones où l’offre n’est pas suffisante pour répondre à la demande et où la loi Pinel s’applique donc, sont les zones Abis, A et B1. 

Avec la loi Pinel, vous économisez 21 % du prix du bien sur vos impôts si vous louez un logement sur 12 ans, 18 % si vous le louez 9 ans et 12 % pour une location de 6 ans. La somme totale de la réduction ne pourra pas dépasser 63 000 €. À noter toutefois que cette défiscalisation se réduira progressivement dès 2023 et jusqu’à fin 2024, date à laquelle le Pinel laissera sa place à une nouvelle version le Pinel +. 

À partir du 1er janvier 2023, la réduction d’impôt va donc passer à 10,5 % du prix d’acquisition pour une location sur 6 ans, à 15 % pour une location sur 9 ans et 17,5 % pour un engagement sur 12 ans. À noter également que depuis le 1er juillet 2021, la défiscalisation est réservée uniquement aux appartements. Il n’est donc plus possible d’en bénéficier pour l’achat ou la construction d’une maison individuelle. 

Cette loi, dite LMNP Bouvard, concerne uniquement les résidences de services pour seniors ou pour étudiants. Pour en bénéficier, il faut acheter un appartement neuf dans ces résidences et s’engager à le louer meublé. De plus, le bien doit être mis en location pendant au moins 9 ans. Ainsi, vous profitez du statut de LMNP et donc d’une réduction fiscale.

L’intérêt de ce dispositif est de bénéficier à la fois d’une réduction d’impôt de 11 %, mais aussi de revenus complémentaires. En plus, au bout de 20 ans, vous récupérerez totalement la TVA ! 

Voté en 1962 et réformé en 2016, le dispositif Malraux est destiné à la préservation du patrimoine architectural, tout en réduisant le coût des travaux de restauration jusqu'à hauteur de 30 % du prix. Ainsi, ce dispositif est à destination des biens anciens ayant subi des travaux structurels si lourds qu’ils sont à nouveau considérés comme neufs.  

Le montant de la défiscalisation dépend quant à lui de la zone immobilière où se situe le logement. Il est donc particulièrement avantageux pour ceux qui investissent en centre-ville historique. Attention toutefois, les taux sont de 22 % ou de 30 % selon la localisation du bien et le type de valorisation apportée. De plus, le montant des travaux est plafonné à 400 000 € pour une période de quatre ans consécutifs.

Par ailleurs, en investissant dans les DOM-TOM, vous bénéficiez de la loi Girardin (ancienne loi Paul) ou de la loi Duflot outre-mer. Cette dernière offre une réduction d’impôt dans l’immobilier neuf à hauteur de 29 % et de 9 600 € annuels, pendant 9 ans. 

Le statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP) est destiné aux propriétaires louant un bien meublé en tant que location principale ou saisonnière. Il concerne aussi les logements situés dans une résidence gérée avec services : résidence de tourisme, d'affaires, pour étudiants, pour seniors…

Grâce à la déduction des charges, le LMNP permet de profiter de revenus locatifs peu voire pas fiscalisés. Mais pour être éligible, les revenus de la location ne doivent pas dépasser 50 % des revenus du foyer fiscal ou 23 000 € TTC par an. Par ailleurs, l’imposition ne fait pas partie de la catégorie des revenus fonciers, mais celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).  

Autre avantage de l’achat neuf : les frais de notaire ne représentent que 2 à 3 % du prix du bien ! Dans l’ancien en revanche, ces frais sont de 7 à 8 %. Il s’agit donc ici d’un premier niveau d’économie non négligeable.  

Cela est dû au fait que 80 % de ces frais correspondent à des taxes versées à l’État. Or, la plupart de ces taxes ne s’appliquent pas à l’immobilier neuf, ce qui explique que les frais d’acquisition du bien soient considérablement plus faibles. 

Dans un achat neuf, vous pouvez parfois bénéficier d’une exonération de votre taxe foncière. Pour en profiter, il faut déclarer l’achèvement des travaux du logement dans les 90 jours qui le suivent. Cette exonération de taxe foncière sera valable deux ans, à partir du 1er janvier suivant.  

À noter toutefois que cette exonération n'est pas appliquée par toutes les villes. Elle dépend des communes ou intercommunalités. Certaines choisissent, par exemple, de réserver cette exonération de taxe foncière aux accédants à la propriété bénéficiant d’un prêt aidé.  

Il peut aussi être décidé de n’accorder qu’une exonération partielle. La commune peut limiter l'exonération qui lui revient à hauteur d’un pourcentage compris entre 40 % à 90 % de la base imposable, par tranche de 10 %.