Investir dans une résidence de tourisme : les avantages et les inconvénients

Vincent Cuzon
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Vous souhaitez investir dans la pierre pour diversifier votre patrimoine ? Avez-vous pensé aux résidences de tourisme ? Offrant de nombreux avantages bien que ses principaux atouts aient été effacés, ce type de placement présente toutefois quelques inconvénients à connaître avant de se lancer.

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Résidence de tourisme : un investissement comportant quelques spécificités. © Ross - Adobe Stock
Résidence de tourisme : un investissement qui présente quelques spécificités. © Ross - Adobe Stock
Sommaire

C'est quoi, une résidence de tourisme ?

Une résidence de tourisme est un ensemble de logements « prêts-à-vivre », équipés et assortis de prestations de service, et gérés par un exploitant unique. L’article D. 321-1 du Code du tourisme définit la résidence de tourisme comme « un établissement commercial d'hébergement classé, faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière ». Constituée d'un ou plusieurs bâtiments d'habitation individuels ou collectifs regroupant des locaux d'habitation meublés et des locaux à usage collectif, une résidence de tourisme est dotée d'un minimum d'équipements et de services communs (entretien des chambres, linge de toilette et de lit, restauration, piscine, salle de sport, conciergerie, etc.), finalement assez proches de ceux que l’on pourrait trouver dans les hôtels.

Dans une résidence de tourisme, les locaux d'habitation meublés sont proposés à une clientèle qui n'y élit pas domicile : la location n’est permise que pour des durées limitées, inférieures à 90 jours. Il n’est donc pas possible d’y habiter à l’année. Pour être considérée comme une résidence de tourisme, le programme immobilier doit obtenir son classement auprès d’Atout France, qui les note d’une à cinq étoiles, selon le niveau de confort et le nombre d'équipements et de prestations. Une résidence de tourisme ne doit pas être confondue avec un meublé de tourisme, bien immobilier détenu par un propriétaire pouvant se trouver dans un immeuble accueillant des logements traditionnels, à usage de résidence principale.

  • En 2022, le parc hexagonal des résidences de tourisme représentait 2 300 résidences.
  • Depuis 2017, les résidences de tourisme ne permettent plus de profiter d'une réduction d'impôt - en loi Censi-Bouvard - sur le revenu de 11 % du montant total de l’investissement (hors taxe), plafonnée à 300 000 € et répartie sur 9 ans. Seuls les investissements en résidences de service (EHPAD, seniors, étudiantes) y donnent désormais droit.
  • Depuis le 1er janvier 2020, les travaux de réhabilitation d’un logement de plus de 15 ans situé dans une résidence de tourisme ne permettent plus de profiter d'une ristourne fiscale sur l'impôt sur le revenu équivalent à 20 % des dépenses engagées dans la limite de 22 000 €.

Résidence de tourisme : de nombreux avantages

Investir dans une résidence de tourisme est avantageux à plusieurs titres. Au niveau financier, ce type d’investissement permet notamment de récupérer la TVA de 20 %, ce qui n’est pas anodin. Concrètement, soit vous la payez et elle vous sera remboursée, soit l’exploitant la prend en charge directement. Précisons toutefois que pour bénéficier de cette TVA offerte, vous devez vous engager à conserver le bien pendant 20 ans. Si vous ne respectez pas cet engagement, vous serez contraint de rembourser un vingtième du montant de la TVA, multiplié par le nombre d’années d’engagement restantes.

En plus de cette absence de TVA, un meublé de tourisme permet de bénéficier d’un rendement locatif de 4 % en moyenne. La fiscalité est un autre atout des résidences de tourisme puisqu’elles permettent aux investisseurs de bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) si leurs recettes locatives sont inférieures à 23 000 € ou si elles n’excèdent pas les revenus d’activité de leur foyer fiscal. Ce statut permet aux investisseurs de retrancher leurs charges lorsqu’ils déclarent leurs loyers. Si leurs recettes locatives sont inférieures à 70 000 €, les investisseurs ont le choix entre le régime forfaitaire ou micro-bic. Le premier donne droit à un abattement de 50 % tandis que le second permet de déduire les charges pour leur montant réel. De plus, contrairement aux autres investissements, un bien en résidence de tourisme permet au propriétaire de s’affranchir de la gestion locative, prise en charge par l’exploitant.

  • La localisation des résidences de tourisme, dans des zones très demandées, maximise les chances de réaliser une plus-value.
  • Investir dans une résidence de tourisme permet de bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) à condition que les recettes locatives ne dépassent pas 23 000 € par an 
  • Dans le cadre d'un investissement dans une résidence de tourisme, il est toutefois permis de bénéficier d'un rendement garanti, d'une TVA remboursée et de séjours sur place.

Les inconvénients des résidences de tourisme

Comme tous les investissements, la résidence de tourisme présente quelques inconvénients. Pour commencer, vous ne pouvez pas vous rendre de votre bien comme vous le souhaitez, même si les exploitants bloquent généralement quelques semaines pour que les propriétaires puissent profiter de leur logement. De plus, même quand cela est possible, cette opération est rarement avantageuse puisqu’elle est considérée comme un avantage en nature, qui est imposable.

En outre, en toute logique, les résidences de tourisme sont situées dans des villes touristiques, où la taxe foncière peut être très élevée. N’étant pas considérée comme un immeuble d’habitation, aucune exonération ne peut être appliquée pour un bien acheté dans une résidence de tourisme neuve, comme c’est généralement le cas dans l’immobilier neuf. Par ailleurs, engagé sur 20 ans, l’investisseur est contraint à moyen terme de réaliser des travaux de rénovation pour que son logement reste attractif. Leur coût doit être anticipé. Enfin, l’investissement dans une résidence de tourisme n’est pas sans risque. En effet, en cas de faillite de l’exploitant, les propriétaires devront tenter d’en trouver un autre, avec lequel ils devront négocier un nouveau bail… et donc un nouveau loyer pouvant être inférieur au précédent. Une situation qui peut impacter la rentabilité de l’investissement…

  • Vous pouvez vérifier la santé financière de la société d’exploitation d’une résidence de tourisme en vous rendant sur le site Infogreffe.fr.
  • Prenez garde aux frais annexes !
  • Un logement situé dans une résidence de tourisme est généralement plus difficile à revendre qu'un bien immobilier classique.
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