Investir dans une résidence de tourisme : les avantages et les inconvénients

Une résidence de tourisme regroupe des logements meublés et entièrement équipés, proposés « prêts à vivre » et assortis de services para‑hôteliers. L’ensemble est exploité par un gestionnaire unique, chargé d’assurer l’accueil, l’entretien, le linge, ainsi que diverses prestations communes telles que la restauration, la piscine, la salle de sport ou la conciergerie.

Selon l’article D. 321‑1 du Code du tourisme, il s’agit d’un établissement commercial d’hébergement classé, exploité de manière permanente ou saisonnière. Pour obtenir ce classement, de une à cinq étoiles, le programme doit être certifié par Atout France, qui évalue le niveau de confort, les équipements et la qualité des services.

Contrairement au meublé de tourisme détenu par un propriétaire individuel, la résidence de tourisme est un ensemble homogène de logements meublés exploités par un gestionnaire unique. Elle accueille principalement une clientèle de passage pour des séjours temporaires et n'a pas vocation à constituer la résidence principale des occupants.

Investir dans une résidence de tourisme est avantageux à plusieurs titres. Au niveau financier, ce type d’investissement permet notamment de récupérer la TVA de 20 %, ce qui n’est pas anodin. Concrètement, soit vous la payez et elle vous sera remboursée, soit l’exploitant la prend en charge directement. Précisons toutefois que pour bénéficier de cette TVA offerte, vous devez vous engager à conserver le bien pendant 20 ans. Si vous ne respectez pas cet engagement, vous serez contraint de rembourser un vingtième du montant de la TVA, multiplié par le nombre d’années d’engagement restantes.

En plus de la possibilité de récupérer la TVA, une résidence de tourisme peut offrir un rendement locatif de l'ordre de 4 % en moyenne, selon l'emplacement, les conditions du bail commercial et les performances de l'exploitant.

La fiscalité est un autre atout des résidences de tourisme puisqu’elles permettent aux investisseurs de bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) si leurs recettes locatives sont inférieures à 23 000 € ou si elles n’excèdent pas les revenus d’activité de leur foyer fiscal. Ce statut permet aux investisseurs de retrancher leurs charges lorsqu’ils déclarent leurs loyers. Si leurs recettes locatives de 2026 sont inférieures à 83 600 € (77 700 € pour les revenus de 2025), les investisseurs ont le choix entre le régime micro-BIC (ou forfaitaire) ou réel. Le premier donne droit à un abattement de 50 % tandis que le second permet de déduire les charges pour leur montant réel. De plus, contrairement aux autres investissements, un bien en résidence de tourisme permet au propriétaire de ne pas s'occuper de la gestion locative, prise en charge par l’exploitant.

Comme tout investissement locatif, une résidence de tourisme présente plusieurs limites.

Le propriétaire ne peut pas utiliser son logement librement : les séjours personnels sont généralement limités par les clauses du bail commercial. Lorsqu'ils sont prévus, ils peuvent avoir des conséquences fiscales ou réduire la rentabilité de l'investissement.

Par ailleurs, ces résidences étant situées dans des zones touristiques, la taxe foncière peut s’avérer élevée. Le bien n’étant pas considéré comme un immeuble d’habitation, il ne bénéficie d’aucune exonération spécifique, contrairement à certains programmes immobiliers neufs.

L’investisseur doit également anticiper des travaux de rénovation au cours des 20 années d’engagement, afin de maintenir l’attractivité du logement.

Enfin, ce type de placement comporte un risque lié à la solidité financière de l’exploitant. En cas de faillite, les propriétaires doivent trouver un nouveau gestionnaire et renégocier un bail, souvent à des conditions moins favorables, ce qui peut réduire la rentabilité globale de l’investissement.

Au‑delà des caractéristiques du bien et de son emplacement, la qualité de l’exploitant joue un rôle déterminant dans la réussite d’un investissement en résidence de tourisme. Ce gestionnaire est en effet responsable de l’accueil des clients, de l’entretien des logements, de la commercialisation des séjours et du respect des engagements contractuels envers les propriétaires. Un exploitant solide, disposant d’une bonne réputation et d’un taux d’occupation élevé, garantit généralement une meilleure stabilité des loyers et une gestion plus fluide du programme.

À l’inverse, un gestionnaire peu expérimenté ou fragilisé financièrement peut entraîner des retards de paiement, une baisse de fréquentation ou une dégradation des prestations, ce qui impacte directement la rentabilité du bien. Avant d’investir, il est donc essentiel d’analyser l’historique de l’exploitant, ses résultats financiers, la qualité de ses infrastructures et les avis des clients.