Comme bon nombre de Français, vous souhaitez investir dans la pierre ? Si votre décision est désormais actée, vous voilà confronté à un nouveau dilemme : acheter un bien à rénover ou un bien clé en main ? Le point sur les avantages et les inconvénients de chaque option pour vous aider à faire le bon choix.
Acheter un bien à rénover : un pari plus rentable, mais plus risqué
L’acquisition d’un bien immobilier à rénover peut représenter une excellente opportunité pour des investisseurs en quête d’une maison ou d'un appartement à un prix abordable. Et pour cause : les biens nécessitant des travaux sont souvent moins chers à l'achat, et donc sources de bonnes affaires.
Au 1er mars 2024, les annonces immobilières répertoriées sur SeLoger de biens classés G affichaient ainsi des prix 14 % moins chers que ceux des biens classés D, soit 458 euros en moins par mètre carré, en moyenne. Un logement classé F affichait quant à lui un prix 13 % moins cher. À noter qu’à ces prix inférieurs s’ajoute également un taux de négociation plus agressif. La marge de négociation moyenne pour un bien classé G s’élève ainsi à 5,9 % contre 3 % pour un A. Au final, un bien classé G se vendrait ainsi 16 % moins cher qu’un bien classé D.
C'est sans compter que, une fois rénové, le bien est valorisé. En cas d’éventuelle revente, vous mettez ainsi toutes les chances de votre côté de réaliser une plus-value par rapport à votre achat initial. Vous pouvez également tabler sur un loyer supérieur à la moyenne du marché.
Autre atout non négligeable : si l’enveloppe budgétaire des travaux est bien entendu à considérer avant de se lancer, des aides et des déductions fiscales peuvent rendre les possibilités d’investissement dans un bien à rénover particulièrement attractives.
Prenez garde tout de même à bien estimer les travaux avant de vous lancer et à vérifier à quelles aides vous avez droit. Les travaux liés à « l’embellissement » d’un bien immobilier, tels que la pose de revêtements muraux ou la peinture, par exemple, ne sont en effet pas pris en compte.
Pour obtenir le montant le plus précis possible du coût des travaux, il est vivement conseillé de faire appel à un professionnel – idéalement un maître d’œuvre – pour chiffrer la totalité des travaux.
Investir dans un bien sans travaux : la carte de la sécurité
L’achat d’un bien qui ne nécessite pas de travaux n’en présente pas moins de multiples avantages. C’est avant tout un gage de sécurité et de simplicité. Vous vous épargnez en effet toute une série de démarches à la fois complexes et chronophages, comme la recherche d’artisans ou encore la gestion des travaux et des autorisations administratives. Vous évitez également les mauvaises surprises, en supprimant tout risque d’imprévus financiers liés aux futurs travaux.
Une telle acquisition permet aussi de réduire les risques de vacance locative prolongée, puisque le bien est prêt à être loué immédiatement. En optant pour cette voie, vous maximisez ainsi sa rentabilité immédiate.
Un autre avantage et non des moindres : investir dans un bien immobilier sans rénovation est souvent plus rassurant pour les banques. Avec ce genre de logement, les estimations de loyer s’avèrent en effet toujours plus fiables. Dans ce contexte, les établissements bancaires peuvent s’appuyer sur des simulations concrètes, et ainsi être rassurés pour accorder un emprunt éventuel.
Faire le bon choix : une question d’objectifs et de stratégie
Mais alors, faut-il opter pour la sécurité et la simplicité d’un appartement sans travaux ou se tourner vers un bien à rénover, moins onéreux à l’achat ? Chaque option présente des avantages et des inconvénients. En réalité, tout dépend de votre profil d’investisseur, de votre budget et de vos objectifs à long terme.
Si vous cherchez à générer des revenus locatifs rapidement, un bien sans travaux est préférable.
Si vous cherchez à réaliser une plus-value à la revente, un bien avec travaux peut se révéler plus intéressant.
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