Le particulier, en se lançant dans des investissements locatifs type PINEL est contraint, pour bénéficier des avantages fiscaux, de respecter des conditions de ressources et de loyers des locataires. Mais ce n’est pas la seule contrainte…
La double limitation du montant des investissements
Le propriétaire bailleur bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu répartie sur toute la durée de son engagement de location. Elle est calculée sur le prix de revient du logement retenu dans la limite d'un plafond de 5 500 € par mètre carré de surface habitable sans toutefois pouvoir dépasser la limite de 300 000 €. Ce plafond de 300 000 € s'apprécie à la date du fait générateur c’est-à-dire à la date à laquelle le contribuable bénéficie de l’avantage fiscal (année d’acquisition du bien ou d’achèvement des travaux ou du logement) et non pas la date de réalisation de l’investissement. Cette double limite s’applique par contribuable pour une même année d'imposition.
Le fait générateur est constitué par l’année d’acquisition du bien immobilier ou la date d’achèvement des travaux en cas d'acquisition d’un bien en VEFA.
Cette date ne doit pas être confondue avec la date de réalisation de l’investissement correspondant soit à la date de signature chez le notaire soit à la date de dépôt de la demande de permis de construire en cas de construction d’un logement par le contribuable.
La limitation du nombre annuel d’investissements
Le contribuable bénéficie de la réduction d'impôt, au titre d'une même année d'imposition, à raison de l'acquisition, de la construction ou de la transformation de deux logements. Selon une décision du Conseil d’Etat du 18 juillet 2018, pour apprécier le nombre d’investissement réalisé au titre de la même année, il faut retenir la date du fait générateur de la réduction d'impôt c’est-à-dire la date d’acquisition ou la date d’achèvement du bien immobilier.
La notion de “contribuable” s’étend au foyer fiscal : célibataire, veuf, divorcé, marié ou lié par un PACS ainsi que les enfants à charge.
Références juridiques : - BOI-IR-RICI-360-30-10 - BOI-IR-RICI-360-30-20 - Arrêt du Conseil d’Etat du 18 juillet 2018 (n° 412142)
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