Pourquoi est-il plus sûr d’investir dans l’immobilier durable ?

L’immobilier durable a le vent en poupe ces dernières années, à tel point que les investissements réalisés dans l’immobilier durable sont aujourd’hui moins risqués que les investissements effectués dans l’immobilier classique, principalement en raison des règlementations actuelles. En effet, la loi Climat et Résilience, adoptée en juillet 2020, interdit progressivement la mise en location des passoires thermiques, à partir de 2025. Le risque d’investir dans des logements anciens, souvent mal isolés, est donc sensiblement supérieur. De plus, les logements durables, c’est à dire des biens qui respectent des normes environnementales élevées et permettent des économies d’énergie, sont généralement construits dans des villes où la demande locative est forte. Cela permet de maintenir l'attractivité du marché dans ces villes où vous trouverez facilement des locataires. 

Le niveau de performance énergétique est devenu un critère déterminant pour les investisseurs puisqu’il a un impact direct sur la valeur d’un logement ancien. Selon les données de SeLoger, le prix des biens classés « F » est 57 % moins élevé que celui des biens classés « A » à Brest. A Nîmes, il faut compter 55 % de moins, 49 % à Limoges et 41 % au Havre. A Rouen, les logements les moins performants accusent une décote de 40 %. Pour les logements étiquetés « G », les décotes peuvent être encore plus importantes par rapport à ceux classés « A ». Nous constatons même un écart de 54 % au Havre. Investir dans un logement neuf est donc un véritable atout dans l’optique d’une revente.

Un immeuble durable, c'est un immeuble qui respecte des normes élevées au niveau environnemental, tant dans les matériaux utilisés que dans les normes de confort et d'efficacité énergétique. Mais c’est aussi une construction qui préserve la biodiversité locale et est pérenne dans le temps car son usage pourra évoluer. Ce dernier point n’est pas à négliger car la construction d’un immeuble engendre indirectement autant de gaz à effet de serre que les émissions liées à ses consommations énergétiques directes sur 50 ans. Un immeuble durable, c’est également une construction respectueuse des enjeux sociaux (accessibilité, confort…). Alors que, selon le dernier baromètre de l’association QUALITEL, 75 % des Français désirent vivre dans un logement durable, il est devenu impératif, pour les professionnels, de s’adapter à ces nouvelles exigences et de mieux prendre en compte l’impact environnemental des logements. Pour ce faire, de nombreux promoteurs, comme Nexity, mettent en place des solutions pour réduire l’empreinte carbone de leurs logements neufs, avec des matériaux bas-carbone, notamment le bois. Cela permet de réduire leurs émissions de CO₂ de 40 %. Ils expérimentent aussi des démarches d’économie circulaire pour réutiliser des matériaux issus des démolitions ou ils privilégient des produits issus de matières premières recyclées.

Pour accompagner le secteur de l’immobilier dans cette transition vers le logement durable, le gouvernement a mis en place des aides spécifiques, comme les évolutions de la loi Pinel vers le Pinel + ou l’éco-PTZ, ainsi que de nouvelles réglementations, notamment la RE 2020. Remplaçant la RT 2012 et introduite le 1er janvier 2022, elle vise notamment à supprimer le gaz dans les programmes neufs. Dans un souci de réduire les émissions de CO2, la nouvelle norme a introduit un plafond d’émissions de GES (gaz à effet de serre) pour les maisons individuelles, fixé à 4kg de CO2 par m² et par an. Un seuil qui engendre l’élimination du gaz, pour favoriser davantage le chauffage par granulés bois. A partir de 2024, le gaz devra également disparaître des logements collectifs neufs. Seront donc privilégiés les énergies renouvelables telles que le solaire, ou encore les pompes à chaleur et les solutions hybrides. 

En outre, la loi Climat et Résilience interdira la mise en location de logements classés G par le DPE dès 2025. En 2028, ce seront les biens classés F qui seront interdits, puis ce sera au tour des habitations classées E, en 2034. Les locataires pourront, par voie judiciaire, obliger les propriétaires récalcitrants à réaliser des travaux. Précisons que les propriétaires occupants, les bailleurs et les copropriétés peuvent bénéficier de la nouvelle aide à la rénovation énergétique, MaPrimeRénov’, pour financer jusqu’à 90 % des travaux de rénovation.

La crise sanitaire et les confinements successifs, que nous avons traversés, ont fait émerger de nouveaux besoins et attentes. Aujourd’hui, les Français, à la recherche d’un bien immobilier neuf, veulent un logement plus grand ou modulable, afin de pouvoir y télétravailler ou de profiter d'un espace multifonction (bureau, chambre d'amis et salle de jeu pour les enfants par exemple). Ce besoin de modularité et de flexibilité des lieux de vie et de travail a été constaté par l’étude de l’Observatoire de l’Habitat, qu'a réalisée par l’Obsoco pour Nexity. Selon cette étude, 4 Français sur 10 ambitionnent de pouvoir reconfigurer ou de faire évoluer leur logement selon leurs envies et besoins du moment. Par ailleurs, le besoin de nature des acquéreurs d'un logement neuf est également criant : 71 % affirment qu’il est très important de pouvoir disposer d’un espace extérieur.

Des aspirations prises en compte par les promoteurs, qui généralisent la présence d’espaces extérieurs dans leurs nouveaux programmes neufs. Les acheteurs sont également à la recherche d’un cadre de vie plus vert et plus durable, avec un accent mis sur la mobilité douce, la présence de commerces de proximité et d’espaces de vie partagés. Autant de critères que les professionnels du secteur doivent prendre en compte pour concevoir les logements de demain.

Ainsi, pour pouvoir bénéficier du Pinel +, qui prendra la place du dispositif Pinel à partir de 2024, il faudra intégrer de nouveaux critères aux logements neufs :  

• Une surface minimale par typologie : 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4 et 96 m² pour un T5. 
• La présence systématique d’espaces extérieurs (terrasse, balcon) : 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4, 9 m² pour un T5. 
• Une double exposition à partir du T3. 

Autant de prestations qui sont en adéquation avec les nouvelles attentes des Français, et seront donc un atout pour la location et la revente.