Quel type de logement choisir pour réussir son investissement dans l’immobilier ?

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif ? Mais quel type de bien privilégier pour une meilleure rentabilité. Studios, T2, maison, parkings... Découvrez les avantages et les inconvénients de chaque type de logement.

Dans les villes étudiantes, privilégiez les studios : 5 à 7 % de rentabilité

Si votre budget est « serré », le studio constitue l'investissement le plus accessible, avec un prix de vente moins élevé (même si le m² coûte plus cher) et une meilleure rentabilité qu'une grande surface (entre 5 et 7 %). De plus, les studios se louent plus rapidement, surtout dans les villes étudiantes et les grands bassins d’emploi, où ils s’arrachent comme des petits pains, en raison de leur succès auprès des étudiants et des jeunes actifs. En revanche, la rotation des locataires est sensiblement plus élevée que pour les grandes surfaces. La durée moyenne d’occupation est d'environ 2 ans, contre 5 ans pour un grand appartement. En dehors de la perte de rentabilité générée par la vacance du logement entre chaque locataire, cela engendre une usure plus rapide du logement, en raison des déménagements plus fréquents. Il est donc conseillé de prévoir un budget pour la remise en état.

Conseil SeLoger

Sur certains marchés, il est possible d’acquérir 2 studios pour le prix d’un grand appartement, avec une belle rentabilité et une certaine sécurité à la clé.

Les 2 et 3 pièces en appart offrent plus de stabilité : 3 à 5 % de rentabilité

Si les plus grands appartements nécessitent un investissement initial plus important et offrent une rentabilité moins importante (entre 3 et 5 % par an) qu’un investissement dans une petite surface, vous paierez cependant moins cher au mètre carré. Par ailleurs, ils permettent plus de stabilité, les occupants ayant tendance à rester plus longtemps que dans un studio (célibataires actifs, couples avec enfants…). Cette faible rotation des locataires assure de longues périodes sans travaux de remise en état, tout en réduisant les risques d’impayés. Sur une longue période, les investisseurs, qui ont opté pour un logement plus spacieux, ont donc de grandes chances d’être gagnants. Enfin, à la revente, les grandes surfaces étant plus rares sur le marché, elles permettent généralement de trouver un acquéreur à un bon prix.

Video : Le dispositif Pinel pour payer moins d'impôt

Bon à savoir

Le dispositif Pinel permet de bénéficier de réductions d’impôt en contrepartie d'un investissement locatif réalisé sur 6, 9 ou 12 ans. Il est accessible jusqu’au 31 décembre 2021 dans les zones tendues (A, A bis et B1).

La maison, un coût d'achat plus élevé : 3 à 5 % de rentabilité

Même si les maisons offrent une rentabilité égale à celle des appartements (entre 3 et 5 % en moyenne), elles restent une bonne solution pour diversifier votre patrimoine et fidéliser vos locataires pendant de nombreuses années. Les locataires d'une maison ont tendance à rester plus longtemps que les locataires d’un appartement. Par ailleurs, la maison est la forme d'habitat préférée des Français et les locataires n'échappent pas à la règle, avec une demande locative très soutenue pour ce type de bien immobilier. En cas de départ du locataire en place, vous ne rencontrerez pas de grandes difficultés pour trouver un nouveau locataire. De plus, la maison offre une grande tranquillité, avec des loyers généralement perçus avec davantage de régularité. Enfin, les locataires (souvent des familles) ont tendance à mieux entretenir le bien que les locataires d’appartements, d'où des frais de remise en état moins élevés.

Les 2 pièces : un bon compromis ?

Offrant une plus grande stabilité que les studios, les T2 peuvent être le compromis idéal pour un investissement locatif.

Parking : un investissement peu risqué : 7 % de rentabilité

Avec un prix d’achat plus faible que pour une résidence, tout en offrant une belle rentabilité (environ 7 %), notamment dans les zones tendues, les parkings, garages et box représentent une aubaine pour de nombreux bailleurs, sans les risques liés à une location résidentielle. En effet, à la différence d’un logement, le contrat passé entre le propriétaire et le locataire est un contrat de droit civil, nettement plus souple. Cependant, comme tout achat immobilier, il doit être conservé quelques années pour amortir les frais d’acquisition. C’est pour cette raison qu’il peut être judicieux d’acquérir plusieurs places de parking pour amortir les frais d’achat et gonfler les revenus en diversifiant les risques. Notons que les revenus procurés par la location d'un parking sont des revenus fonciers. S'ils sont inférieurs à 15 000 € par an, l’investisseur bénéficie du régime du micro-foncier et d’un abattement forfaitaire de 30 % sur ces revenus.

Investissez dans un parking pour plus de souplesse

Dans le cadre de la location d'un parking, le contrat de location n’est pas obligatoire mais il est recommandé, d’autant qu’il n’est pas contraignant.

Et si vous optiez pour la location saisonnière ?

La location saisonnière peut séduire en raison de sa rentabilité très élevée en haute saison, d'autant plus que le risque d’impayé est faible. En revanche, le risque de vacance locative est plus élevé : en basse saison, les touristes se font plus rares. Par ailleurs, n’oubliez pas de prendre en compte les frais de gestion locative. Privilégiez la location saisonnière uniquement dans les secteurs touristiques, comme certaines grandes villes (Paris, Nice,…) ou les stations balnéaires ou de montagne. Concernant les locations de courte durée sur les plates-formes de meublés touristiques (SeLogerVacances, Homelidays, etc.), le propriétaire doit respecter certaines règles. Dans une ville de moins de 200 000 habitants, il doit respecter la limite de 120 nuitées par an, tandis que dans les villes de plus de 200 000 habitants et les zones tendues, la création d’un numéro d’enregistrement peut être obligatoire.

Infographie Location Airbnb